Кем осуществляется обслуживание объектов (охрана, ремонт, оплата коммунальных услуг) 5

    Добрый день. 

    В целом письмо составлено корректно. При этом стоит подправить ряд моментов:

     1. Не стоит указывать в п.1  на  приобретение имущества с целью дальнейшего получения дохода при продаже. Оставьте просто в дальнейшем рассматривался вопрос об обмене его на жилье.

     2. Вы делаете в письме в п.5  ссылку на ст.214.1 НК https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/d5ddddc549f21e5c4a826cda7cb4efd57a1cff46/

Она не имеет отношения к продаже недвижимости. Вероятно Вы допустили описку. 

      3.Стоит не просто приложить акт сверки по электроэнергии, но и выставленные счета, где будет видно что потребленной энергии явно недостаточно для ведения предпр.деятельности. То же самое стоит сделать по водоснабжению. Предполагаю что там везде будут показания счетчиков.

      Все остальные моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

      С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Юлия!

Налоговая просит у вас пояснение, поэтому ваша пояснительная записка может быть подана в данном виде,  фотографии объекта также желательно приложить, и выписку из банка на которую вы указываете в записке, подтверждающую отсутствие движения денежных средств. 

Кроме того, стоит приложить и договоры купли-продажи, поскольку если речь идет о НДФЛ, налоговая насчитает его с дохода, то есть с разницы от покупки и продажи.

Юлия, добрый день.

В целом письмо составлено корректно, хотелось бы только добавить небольшие уточнения:

1. Если Вам поступило требование от ФНС, то корректнее было бы указать «Ответ на требование», а не «Пояснительная записка».

2. Как верно заметил Евгений Евгеньевич обратите внимание на указанную Вами ст. 214.1, полагаю она здесь не уместна. Вероятнее Всего Вы имели ввиду 217.1 НК РФ, но так же следует сослаться на 217 НК РФ.

3. В конце у Вас указано

На основании вышеизложенного, полагаю, что объекты недвижимости использовались исключительно для удовлетворения личных, семейных и бытовых нужд, что соответствует определению Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О.

Однако тут следует понимать, что само по себе назначения данной недвижимости не позволяет ее использовать в личных семейных и бытовых нуждах. Полагаю лучше этот пункт убрать, с ним ФНС точно не согласится.

Вместо этого я бы рекомендовал дополнительно сослаться на письмо Минфина № 03-11-11/76758 от 22.09.2021, в котором указано:

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Исходя из текста Ваших пояснений следует, что Вы являетесь предпринимателем поэтому указание на данное письмо будет уместным на мой взгляд.

Исходя из толкования данного письма следует, что доходы следует облагать в соответствии с главой 23, а следовательно к данному доходу применимы все положения данной главы в том числе и ст. 217 и 217.1 на которые Вы так же сошлетесь исправив Вашу ошибку.

Юлия, здравствуйте.

 я бы рекомендовал полностью отредактировать письмо.

Для начала стоит привести ряд положений законодательства. 

Так, в соответствии с п.17.1 ст.217, ст.217.1 НК РФ регламентирует освобождение от налогооблажения доходов от продажи недвижимости в случае истечения минимальных сроков владения ими, за исключением доходов от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

В силу ст.2 ГК РФ

… предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. .....

В Письме ФНС от 7 мая 2019 г. N СА-4-7/8614 разъяснено

Как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2018 N 308-КГ17-14457 по делу N А53-18839/2016 направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях — вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

 В каждом конкретном случае, оценивая обстоятельства дела в совокупности и взаимосвязи, налоговым органам необходимо выяснять использовалось ли имущество в предпринимательской деятельности и определять занимается физическое лицо предпринимательской деятельностью или реализует свое право на осуществление гражданско-правовых сделок. При этом бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательской деятельности и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

Таким образом, на вопрос №5 Вы можете не отвечать вообще,  поскольку не Вы обязаны доказывать, что не вели там предпринимательскую деятельность, а налоговый орган обязан доказать обратное. Пока налицо только то, что назначение объектов может свидетельствовать о предпринимательском характере. И Ваша задача будет состоять не в принятии на себя бремени доказывания непредпринимательства, а в опровержении доказательств предпринимательства, на которые сошлется налоговый орган.  По сему стратегически неверны пояснения

 Я осознаю необходимость подтверждения неведения предпринимательской деятельности, но, к сожалению, не могу предоставить справку от администрации, так как объекты находятся в частной собственности, и администрация отказывается делать подобные запросы. В настоящее время, присутствуют фотоматериалы, подтверждающие состояние объектов на момент владения ими. По ним видно, что коммерческая деятельность не ведется, здания находятся в запущенном виде.  По состоянию на текущий момент новые владельцы провели ремонт.

и рекомендовал бы это удалить. Тем более, администрация действительно не имеет никакого отношения к Вашим объектам и подтвердить ни опровергнуть ничего не может.

А вот фотографии, подтверждающие запущение, можете приложить.

В пояснениях присутствует несколько повторов одних и тех же фактов, которые Вы хотите подтвердить. Например:

2.Объекты недвижимости не использовались в предпринимательской деятельности. В период владения ими не было получено никакого дохода от их использования. Это подтверждается отсутствием поступлений на мои банковские счета, связанных с коммерческой деятельностью. Готова предоставить выписки по движению средств на счетах, подтверждающие отсутствие доходов от использования данного имущества. 

То же самое, в сущности, Вы указываете в п.3.

При этом конструкция изложения п.2 пояснений наталкивает на мысль, что у Вас есть предпринимательские счета, но на них поступлений от использования объектов нет.  Но не это важно, а направленность действий при приобретении, владении и использовании объектов.

Не ясно, зачем в таком случае вообще писать о предпринимательских счетах? Только лишь натолкнете на мысли и спровоцируете действия налоговиков в данном направлении. Пусть налоговый орган сам работает, если сочтет нужным.

по вопросам:

1. С какой целью приобретены были объекты?

это могут быть цели сохранения собственных сбережений  от инфляционных процессов, желание помочь тетке, которой потребовались деньги, продажа в будущем с направлением средств на покупку жилья, а не извлечение дохода. Получение доходов стоит исключить (соглашусь с Е.Беляевым).

1.Объекты недвижимости были приобретены мною с целью сохранения имущества, оставленного после смерти нашего отца, в собственности семьи. 

что противоречит фактическим обстоятельствам, поскольку Вы сами указываете

при жизни переписал базу (административное здание, земельный участок, склад, гараж) на свою сестру, нашу тетку.

 Сохранение в семье уже выбывшего — непонятно, а для чего возвращать и сохранять и в какой семье, если все равно в будущем намеревались продать.

Историю со смертью отца, переход права от нему к тетке вообще лишнее. Зачем? Цели?

Указать именно это

У нас там стояла техника отца Камаз и Кран. В 2019 году была кража колес, ущерб составил 250000, было подано заявление в полицию, так же были совершены поджоги. На основании этого мы приняли решение что нужен охранник этой базы. Заселили туда человека без постоянного места жительства, для охраны территории, за аренду он нам ничего не платил, за охрану мы ему тоже не платили. 

другими словами, по наследству досталась техника, иное имущество, это  и хранили на участке.

В целом, простите конечно, но читая пояснения, создается ощущение слабости позиции автора, неуверенного в том, что он пишет, а потому и прибегает к повторам одного и того же, использует лишние обороты и описание истории. Как минимум, половину можно смело удалять.

С уважением