Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В мае 2012 года заключила договор аренды нежилого помещения на срок 7 лет, в июне 2012 года договор
В мае 2012 года заключила договор аренды нежилого помещения на срок 7 лет,в июне 2012 года договор зарегистрирован в юстиции.В дальнейшем все изменения в договоре оформляли доп.соглашениями к договору,в том числе и об увеличении арендной платы и срока аренды.Но в юстиции продление срока аренды зарегистрировано только до 01.03.2025 года.Последующие доп.соглашения арендатор в юстиции не регистрировал.Вопрос: как считать окончание срока аренды: по регистрации в юстиции или по доп.соглашениям,подписанных сторонами,но не зарегистрированных в юстиции и как заставить арендатора подписать новый договор,а не доп.соглашение,так как за 12 лет политика в арендных отношениях кардинально изменилась.
Здравствуйте.
Думаю считать надо по сроку в дополнительных соглашениях.
Дело в том, что регистрация договора и доп соглашений в росреестре — это действие для третьих лиц.
Для сторон работает именно соглашение сторон — эти самые допники. Статья 421 гк о свободе договора тут работает полностью.
Добрый день.
Вопрос: как считать окончание срока аренды: по регистрации в юстиции или по доп.соглашениям, подписанных сторонами
Срок окончания договора Вы определяете на основании дополнительных соглашений к нему.
В данном случае, даже если они не были зарегистрированы, то это не умаляет их действительность и обязательность для сторон договора.
В силу ст. 433 ГК РФ
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Сказанное разъяснено и в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, указавшим на то. что в отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.
Аналогичное правило действует и в отношении дополнительных соглашений, поскольку оно является неотъемлемой частью договора и, следовательно, подчиняется тем же правилам.
Поэтому срок действия договора будет определяться именно на основании дополнительных соглашений к договору.
Также в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
отмечалось, что
В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
На этом основании сделан вывод о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Как уже сказал, то же самое касается и дополнительных соглашений, ввиду того, что они являются частью договора аренды.
В практике, также встречается позиция, например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 N Ф04-270/2018, в силу которой, если в соглашении об изменении договора указано, что обязательства изменяются только с момента регистрации соглашения, тогда до регистрации обязательства сторон не признаются измененными.
Поэтому окончательный вывод по Вашему вопросу можно сделать после изучения дополнительных соглашений к договору.
и как заставить арендатора подписать новый договор, а не доп.соглашение, так как за 12 лет политика в арендных отношениях кардинально изменилась.
По общему правилу, ст. 421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
И если тут имеет место взаимоотношения между двумя хозяйствующими субъектами, где для арендодателя или арендатора нет обязательного требования к заключению договора аренды в силу закона — то обязать его заключить новый договор Вы не сможете.
Здравствуйте, Галина.
Дополнительные соглашения, хоть и не зарегистрированные в Росреестре будут учитываться при толковании условий Договора и относительно срока его действия если подписаны уполномоченными лицами сторон Договора.
Отсутствие государственной регистрации Соглашений к основному договору не влечет их недействительность в силу статьи 433 Гражданского кодекса РФ и разъяснений Верховного Суда РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
С уважением! Г.А. Кураев
Вы можете попробовать применить приведенные коллегой Петровым разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Возможно получится доказать что новый собственник не знал и не мог знать о наличии дополнительных соглашений к Договору аренды о продлении срока его действия.
и как заставить арендатора подписать новый договор, а не доп.соглашение, так как за 12 лет политика в арендных отношениях кардинально изменилась.
Здравствуйте.
Насколько я понимаю, зааете вопрос Вы со стороны арендодателя. Конечно надо смотреть договор и допсоглашения, но в целом, если рассматривать наличие урегулированных отношений, то получается, что до истечения срока действия договора (ориентируясь на последнее дополнительное соглашение) изменить условия договора, в том числе и подписать новый договор Вы сможете только в случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре. А так, придется дожидаться окончания срока действия договора и предлагать арендатору заключить договор на новых условиях либо съехать с занимаемого помещения. Указанное право будет действовать в том числе и в случае наличия в договоре преимущественного права на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
Но в любом случае надо смотреть формулировки договора в актуальной версии, т.е. с учетом дополнительных соглашений.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Сохраняются ли все эти положения при переходе права собственности другому лицу?
Да, сохраняются.
Если у арендуемого помещения меняется собственник, это не приводит к расторжению или изменению договора аренды. По правилам ст. 617 ГК РФ любом случае договор аренды сохранит силу и продолжит действовать на прежних условиях.
Что касается дополнительных соглашений, то вопрос спорный. Я считаю, что в этом случае поскольку новый собственник встает на место старого положения допсоглашений, которые не были зарегистрированы в Росреестре будут иметь для него такую же силу как и для старого собственника.
Весь вопрос как раз в этом:
не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
Как я понимаю, Вы рассматриваете вопрос об изменении собственника чисто формального. То есть не намереваетесь продать помещение на сторону, а передать лицу, к которому имеете какое-то отношение. Если это будет выяснено в суде, такой возможностью изменить условия договора воспользоваться не получится.
На эту тему есть пленум суда
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
Переход права собственности не меняет условий аренды и эти договоренности.
Но по доп соглашениям тут может быть спор, так как новый покупатель не мог знать о другом сроке аренды, так как в егрн этих сведений не было.