Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли более безопасный вариант проведения сделки?
Имеется квартира в ипотеке, продающаяся по переуступке. Сдача объекта планируется в этом году. Продавец пользуется услугами риелтора Самолёт плюс.
Изначально я планировал оформить переуступку тоже через ипотеку, но банк почему-то не одобрил сам объект, на который планировалась ипотека. Сам продавец уверяет что долгов за ним никаких не числится, просто якобы несколько ипотек имеется, и возможно именно поэтому банк не хочет делать его поручителем по моей ипотеке. По открытым базам данных тоже ничего подозрительного).
Потом сразу предложили вариант с рассрочкой, но я отмахнулся - дополнительные риски и документы.
В итоге представитель Самолёта предложил ещё вариант: подаются документы в Росреестр, далее идём в банк и я отдаю продавцу наличкой сумму, необходимую для закрытия его ипотеки. Он тут же кладёт её на свой счёт и закрывает ипотеку. Остальное я кладу на аккредитив. Ждём когда банк снимет обременение, далее снова в Росреестр для регистрации сделки, ну и там далее уже понятно. На мой вопрос почему мы не можем открыть два аккредитива и обойтись без налички я внятного ответа не получил (не уверен, что так можно делать с ипотечной квартирой, однако).
Вопросы:
Какие риски от такой сделки для меня как для покупателя?
Есть ли более безопасный вариант проведения сделки? Особенно интересует вариант развития событий, когда продавец становится банкротом в ближайший год.
Здравствуйте, Антон!
В подобный ситуациях, когда нужно закрыть ипотеку продавца, заключается предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), который гарантирует заключение основного в будущем, с условием внесения задатка. Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ, это
денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения
Размер этой суммы берется равным остатку долга по ипотеке продавца. Он гасит кредит, снимает обременение и заключает с покупателем основной договор.
Аккредитив при таком расчете не используется, потому что для раскрытия аккредитива банку нужно предъявить документы, подтверждающие выполнение каких-то действий, согласно ч. 1 ст. 867 ГК РФ. Если при заключении ДКП или ДДУ с застройщиком все понятно: договор проходит регистрацию в Росреестре — и это становится «ключом» к аккредитиву. В случае с предварительным договором такого «ключа» не будет.
Какие риски от такой сделки для меня как для покупателя?
Основной риск — продавец потратит полученные деньги на неизвестные цели и не закроет ипотеку. Тогда банк не даст одобрение Вам, Вы не сможете заключить основной договор.
Изначально Вы писали другое
Но это не так важно: все, описанное мною, действует и в этом случае. Тут имеет значение ипотека продавца, а не Ваша