На нашу просьбу заключить с нами договор -отказываются ссылаясь на то что договор заключен со все домом одним

Здравствуйте Надежда!

Обслуживание пристройки к МКД должно определяться исходя из характера имущества. Согласно статье 36 ЖК РФ, общее имущество многоквартирного дома включает в себя те элементы, которые обслуживают более одной квартиры или помещения. Однако если ваша пристройка имеет отдельный вход, не связана с подъездами, мусоропроводами, лифтами и обслуживает только ваше помещение, она не считается общим имуществом дома. Это подтверждается пунктом 1 ст. 36 ЖК РФ.

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Даже если инженерные сети вашей пристройки подключены к общедомовым коммуникациям, это не делает ваше помещение частью общего имущества. В силу статьи 210 ГК РФ вы несете бремя содержания своего имущества, включая сети, расположенные внутри вашей пристройки.

Относительно управляющей компании. ЖК РФ (статьи 44-46) обязывает всех собственников помещений участвовать в общих собраниях. Принятые решения обязательны для всех, если собрание проведено с соблюдением требований законодательства. При этом, если вы не являетесь собственником помещения в МКД (например, пристройка оформлена как отдельный объект), вас обязаны были уведомить о проведении собрания, затрагивающего ваши права. Если уведомления не было, решение общего собрания, касающееся вашей пристройки, может быть оспорено в суде на основании статьи 46 ЖК РФ. Более того, для включения вашего помещения в управление УК требуется ваше письменное согласие.

ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Договор с УК. В соответствии со статьей 162 ЖК РФ, договор управления заключается от имени всех собственников либо их уполномоченных лиц. Если нет информации о том, кто подписал договор от имени собственников, это также может быть основанием для проверки или оспаривания. Поскольку УК отказывается заключать договор с вами, но выставляет счета, это является нарушением, так как отношения должны быть основаны на договоре.

ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Что касается вашей проблемной крыши и необходимости ухода за ней. В силу статьи 210 ГК РФ вы должны самостоятельно содержать свое имущество, а если действия УК препятствуют этому (например, не заключают договор, но требуют оплаты), вы имеете право на обоснованное возражение, а также на защиту своих прав через суд.

Направьте письменный запрос в УК с требованием предоставить основания для начисления платежей, включая копии протоколов собрания, договор управления и акт разделения имущества. Укажите, что ваш объект обслуживается отдельно и договор должен быть заключен индивидуально. Если УК продолжает требовать оплаты без оказания услуг, вы можете подать жалобу в жилищную инспекцию или обратиться в суд с требованием признания начислений необоснованными. Кроме того, вы вправе обратиться в суд для оспаривания решений общего собрания, если вас не уведомляли или нарушили ваши права.

Добрый день!

Для разрешения судом вашего, если подадите в суд, имеет существенное значение, что по вашему помещению записано в ЕГРН, к примеру: «нежилое помещение» или
«пристроенное-встроенное здание к жилому дому».  

Пристройка 1эт к МКД с торца, один фундамент, один дом, не имеем доступа к подъездам, лифтам, мусоропроводу, но есть общие инженерные сети

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  № 306-ЭС23-2501 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело № А65-15395/2020 указал:

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, 
предложить сторонам доказать примененные проектные и фактически 
реализованные технические решения при возведении и сдаче в эксплуатацию 
многоквартирного дома и спорного помещения, с учетом различных 
доказательств, включая материалы инвентаризации, установить и оценить 
обстоятельства подключения к коммуникациям дома спорного помещения, 
использования несущих конструкций дома, функционирования входной 
группы, конструктивной, функциональной связи с иными помещениями 
многоквартирного дома, земельным участком, разрешить правовые вопросы, 
связанные с наличием (отсутствием) у спорного нежилого помещения  статуса самостоятельного отдельного от дома объекта, после чего разрешить  спор. 

Если отдельное у вас помещение, с вами должен быть отдельный договор, а если в составе дома, то один со всем домом, а вы как собственник одного из помещений и участник голосований.