Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторжение договора-купли продажи
Здравствуйте!Продаем дом, с покупателем заключили предварительный договор купли-продажи без залога. Случайно узнали, что он не будет покупать у нас жилье, а уже купил другой дом. Какие действия мы может предпринять дальше. В договоре указано, что в случае отказа покупателя от сделки, он должен возместить наши убытки. Из убытков - расторжение договора о возмездной услуге с риелторами, за которое предусмотрен штраф 10 тыс. руб. Кроме того, мы потеряли 2 мес. За этот срок вполне можно было найти других покупателей
Вы можете в судебном порядке обязать покупателя заключить основной договор купли-продажи. Либо возместить причиненные убытки.
Штраф риелторов не законен. Можете не платить.
Убытки на подобие «мы потеряли 2 месяца, могли за это время найти других покупателей» сложно доказуемы, какие доказательства вы будете представлять суду? Не соглашусь с коллегой, что штраф риелторов незаконен и вы можете не платить. Да, то, что называется штрафом, могут налагать только органы власти, но если вы заключили договор, в котором предусмотрен штраф 10 тыс. руб. в случае его расторжения, и если суд решит, что штраф по своей правовой природе- не штраф вовсе, а вполне допустимая законом мера гражданско-правовой ответственности, хоть и называется штрафом, но является по сути какой-нибудь неустойкой, то скорее всего данную сумму взыщут, тем более, что вы согласились с ней, подписывая договор. В этом случае можно считать этот штраф убытками и взыскать с покупателя. Но риелторам конечно до суда ничего платить не нужно. Поэтому какие вы реально понесли убытки — под вопросом. Единственное, что вы можете сделать -обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи, если срок, указанный в предварительном договоре, по истечении которого, стороны обязаны заключить основной договор, не истек. И можете не возвращать задаток, если таковой имел место.
Михаил, а в чем собственно я не права, я разве высказала свою позицию по данному вопросу? Я просто очень хорошо понимаю уровень наших судей, и говорю о том, что ожидать можно всего. Думаю, вряд ли суды общей юрисдикции будут руководствоваться постановлениями арбитражных судов, но иногда такое бывает, а в основном говорят — «у нас не прецедентное право». Я не считаю, что ваша позиция по существу неправильная, я считаю неправильным высказывать свою точку зрения однобоко и категорично «штраф незаконный, можете не платить» и точка. В праве, а тем более в правоприменительной практике ничего однозначного не бывает.
Для Новцовой Екатерины
Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Законом четко определен порядок и нет места «если фз или договором не предусмотрено другое».
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕот 7 сентября 2010 г. N 2715/10
В начале отражается ваша позиция:
Обращаясь в суд со встречным требованием о признании пункта 5.4 соглашения недействительным, кооператив указал, что закрепленное в данном пункте положение о начислении штрафа в случае его отказа от договора является ничтожным как противоречащее пункту 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).Кооператив отметил, что в связи с достигнутой договоренностью с руководством хозяйства «Центральное» о внесудебном урегулировании спора он перестал нуждаться в оказываемых услугах и в соответствии с пунктом 1 статьи 782 Кодекса письмом от 21.08.2008 N 33/18 уведомил адвокатское бюро о прекращении договорных отношений и об отмене выданных им доверенностей.Суды, признавая требование адвокатского бюро о взыскании штрафа подлежащим удовлетворению и отклоняя доводы кооператива о ничтожности условия соглашения о взыскании штрафа в связи с отказом от договора, исходили из того, что пункт 5.4 соглашения не содержит условия, запрещающего кооперативу отказаться от исполнения договора.Как отметили суды, неустойка в силу статьи 329 Кодекса является не только мерой ответственности, но и способом обеспечения исполнения обязательства. В спорном пункте соглашения стороны предусмотрели возможность применения штрафных санкций в качестве способа обеспечения исполнения обязательства в случае реализации кооперативом своего права на досрочный отказ от договора, что не противоречит правовой природе неустойки.
Далее разъясняется моя позиция:
Между тем данный вывод судов не может быть признан обоснованным.Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Кодекса юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.В силу статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Кодекса по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.Статья 782 Кодекса закрепляет право заказчика и исполнителя на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг и условия, при которых он допускается. Согласно пункту 1 этой статьи условием отказа заказчика от исполнения обязательств по договору является оплата исполнителю фактически понесенных им расходов.Из смысла данной нормы следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено статьей 782 Кодекса, оно не может быть ограничено соглашением сторон.Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.В соответствии со статьей 180 Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.Следовательно, предусмотренная пунктом 5.4 соглашения неустойка, ограничивающая право заказчика на расторжение договора, в соответствии со статьей 168 Кодекса является ничтожной.Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.06.2009 по делу N А64-7196/08-23, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.01.2010 по тому же делу отменить.В удовлетворении искового требования адвокатского бюро «Бизнес-Адвокат» Адвокатской палаты Тамбовской области отказать.Встречное исковое требование сельскохозяйственного производственного кооператива «Маяк Ленина» удовлетворить: признать недействительным (ничтожным) пункт 5.4 соглашения от 04.08.2008 об оказании юридической помощи.