Можно ли заключить договор продажи машино-места с оплатой на год в рассрочку и оформлением в Росреестре после полной оплаты (через год). Машино-место пока в ипотеке. Собираюсь снять обременение перед оформлением.
Можно ли заключить договор продажи машино-места с оплатой на год в рассрочку и оформлением в Росреестре после полной оплаты (через год).
Добрый день!
Да, такой вариант возможен, поскольку действует принцип свободы договора, установленный статьей 421 Гражданского Кодекса РФ:
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348/
Далее продолжу.
Добрый день, Сергей!
Вы имеете право продать данный объект недвижимости в рассрочку.
Или обязательно такой договор называть «Предварительный договор» и потом заключать «Основной договор» перед оформлением?
Главное не название, а суть самого договора.
Ст. 429 ГК РФ:
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/
При этом поскольку машино-место находится в залоге у банка. Вам нужно посмотреть условия для заключения сделки, которые указаны в вашем договоре с банком. Может потребоваться его согласие на сделку — заключения договора купли-продажи.
П. 1. ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем — физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.
Вы можете заключить предварительный договор, однако поскольку у вас оплата будет до регистрации сделки, то его могут признать основным договором.
Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49).
Поэтому даже если назовете договор предварительным, то он будет квалифицироваться, как основной (договор купли-продажи). Вы можете в данном договоре прописать график платежей и условие о том, что регистрация в Росреестре будет после полной оплаты цены продаваемого имущества.
Добрый вечер.
Или обязательно такой договор называть «Предварительный договор» и потом заключать «Основной договор» перед оформлением?
Тут дело не в названии. Заключение сейчас Договора купли-продажи с оплатой в рассрочку и заключение сейчас предварительного Договора купли-продажи с последующим заключением основного — это два разных правовых механизма.
Предварительный Договор предполагает заключение основного Договора в будущем. Статья 429 ГК РФ:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из предварительного договора не должны вытекать подлежащие исполнению до заключения основного договора обязательства покупателя по оплате товара в рассрочку. Это уже признаки основного договора.
То есть, проще говоря, по предварительному договору Вы оплату за свое имущество получать не сможете. Максимум сможете получить задаток.
Как я понимаю, у Вас сейчас интерес как-раз в том, чтобы получать от покупателя деньги частями и за счет них погашать задолженность перед Банком. Для этого предварительный Договор не подойдет. Для этого Вам надо уже сейчас заключить Договор купли-продажи (не предварительный) и определить в нем условия о рассрочке оплаты. Но для заключения такого Договора Вам понадобится согласие Банка.
Продолжу в следующем ответе...
Теперь что касается получения согласия от банка. Тут в 2024 году в законодательстве произошли изменения. В ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введена статья 37.1., которая регламентирует данную процедуру для физических лиц, которые заключили с Банком (залогодержателем) кредитный договор или договор займа в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Так вот, теперь для таких физических лиц, процедура получения согласия от Банка на самостоятельную реализацию заложенного имущества упростилась. Банк может отказать (не дать согласие) только в конкретных случаях, указанных в законе.
Отказ возможен, например, если в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства либо в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).
Конкретный перечень оснований для отказа установлен в пункте 6 статьи 37.1. ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)».
То есть просто так Вам банк не откажет.
Но! При этом законом установлена определенная процедура реализации заложенного имущества. Она предусматривает в том числе четырехмесячный срок на реализацию заложенного имущества. Правда по соглашению сторон этот срок может быть продлен. То есть просто так на год сделать рассрочку Вы не сможете. В законе есть и другие условия. Деньги от продажи имущества должны поступать на счет, определенный банком.
В общем, нюансов там много. Вам надо говорить с банком и обсуждать все условия с ними. Не факт, что такие условия устроят Вас и человека, который хочет купить у Вас машиноместо.
С уважением.
Вы можете заключить предварительный договор, которым предусмотреть дату произведения полных расчетов и заключения основного договора. Так, согласно ст. 429 Гражданского Кодекса рФ:
Если Вы хотите, чтобы право собственности перешло покупателю только после полного расчета, то лучше заключить предварительный договор. При заключении основного договора с условиями залога, предполагается, что право собственности переходит покупателю с момента регистрации права по договору, но имущество будет находится у Продавца в залоге, и отчуждение без согласия залогодержателя будет невозможным согласно ст. 346 Гражданского Кодекса РФ:
Если машино-место в ипотеке, то Вы вообще не можете заключать основной договор купли-продажи, без письменного согласия банка-залогодержателя. Тут вариант заключить только предварительный договор, тем более, если расчет с Вами будет в рассрочку.
Заключение основного договора без согласия банка возможно только после выплаты ипотеки и снятия обременения.