Какие риски при покупке дома, если продавец требует занизить цену в договоре?

собственник хочет в договоре занизить стоимость, аргументируя тем что это его право, налоги он все равно платить не должен

 Добрый день! Его право определять цену договора, но никак не занижать ее. И учитывая, что доход от продажи не подлежит обложению ндфл в силу ст. 217 НК РФ возникает вопрос зачем ему занижать цену в таком случае? Для Вас риск в том, что при продаже ранее минимального срока Вы не сможете учесть фактические расходы на снижение налоговой базы, а только те, что будут указаны в договоре. риск, что он как то намерен расторгнуть сделку не вернув часть суммы в принципе снимается получением расписок на реальную сумму

Елена, добрый день.

Согласно ст. 551 ГК РФ:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Тут следует понимать, что основной риск в том, что в случае возникновения какого либо спора во внимание будет браться стоимость основного договора. (Например оспаривание сделки)

Ключевой риск в том, что при расторжении договора Вы сможете требовать только той суммы, которая была указана в договоре.

---

Второй момент возможные налоговые последствия для Вас.

-В случае последующей продажи Вами ранее минимального срока владения, уесть в расходах можете только сумму договора.

Здесь Вам стоит задуматься с какой целью он хочет произвести снижение? Ведь НДФЛ у него с Ваших слов не возникает.

Добрый день.

Риски существенные.

Если потом эту сделку по тем или иным причинам признают недействительной, или одна из сторон расторгнет договор купли продажи, то на продавца будет возложена вернуть денежные средства.

именно в той сумме, которая указана в договоре.

Например, окажется, что этот дом является совместно нажитым имуществом и супруга продавца оспорит сделку. 

Или продавца признают невменяемым на дату совершения сделки.

Кроме того, если Вы захотите продать дом ранее истечения льготного срока, то указав его полную стоимость дома, заплатите налог с разницы.

Здравствуйте, Елена!

Стоимость в договоре купли-продажи действительно может быть указана любая. Это свобода договора ( ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Риски для Вас могут быть связаны с тем, если продавец будет в течение трёх лет после сделки банкротиться.

Добрый день, Елена!

Ваш риск в том, что если вы в течение 5 лет захотите продать дом за те же 80 млн. рублей, то в расходы вы сможете взять только сумму по договору. То есть на разницу придется платить налог. 

Доходы от продажи жилья можно уменьшить на фактические расходы, связанные с приобретением этого имущества. Расходы должны быть документально подтверждены. То есть в вашем случае подтверждать сумму будет только договор. (3 ст.220 НК)

Елена, здравствуйте.

Риски весьма существенны и  обстоятельства наводят на размышления.

Продавец действительно вправе устанавливать цену. И ценой будет являться согласованная в договоре, как существенное его условие (ст.555 ГК РФ). Как продавец предлагает провести еще 60 млн — не рассматриваю, но:

1. Вы лишаетесь возможности учитывать всю сумму документально подтвержденных расходов на приобретение (п.2 ст.220 НК РФ) в случае продажи дома ранее, чем истечет минимальный срок владения, поскольку требования — это именно документальное подтверждение таких расходов.

2. Действительно, как указано коллегами, в случае расторжения договора или признания его недействительным рассчитывать Вы можете только на сумму, указанную в договоре.

3. Но главное все же не в этом.

Подобные вещи случаются чаще всего в случаях вывода активов перед банкротством. В случае банкротства одним из вопросов суда будет существование подозрительных сделок, и при их установлении -признание их недействительными, возврат в конкурсную массу банкрота, реализация.

При этом Ваша добросовестность при приобретении под большим вопросом.

Исходя из сообщенного Вами, рыночная стоимость выше как кадастровой стоимости, так и цены согласно ДКП в четыре раза. Из разъяснений в п.7 Постановления ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”» применительно к такой разнице следует, что суд сочтет Вас  осведомлеными о совершении сделки продавцом на подобных условиях с целью причинить вред своим кредиторам, вывести активы.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

Пример из судебной практики — Определение Верховного суда от 28.04.2022 г по делу №А41-70837/2017

В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника. 

А сможете ли Вы взыскать в этом случае 80 млн.рублей с продавца — скорее нет, чем да. 

С уважением