Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В одном из помещений новый собственник увеличил площадь за счет выноса стены в коридор общего пользования, сузив коридор на 30%
Добрый день! В офисном здании, сменился собственник, выкупив не только большее количество помещений, но так же оформили в собственность коридоры, лестничные проемы, уборные. Начали делать ремонт как в коридорах, так и в большинстве помещений. В одном из помещений новый собственник увеличил площадь за счет выноса стены в коридор общего пользования, сузив коридор на 30%. (Стены гипсокартон). Коридор сузился прям на против двери моего офиса. (размеры коридора пока не мерил). Разговора с новым собственником пока не было. Хотелось уточнить законность таких действий. Вроде даже по пожарным нормам это не проходит. Напомню, что коридоры и холлы в собственности у этого же юр.лица кто увеличил площадь помещения за счет коридора. Во вложении план, синим указан мой офис, зеленым дверь в мой офис, красным новые границы помещения напротив.
- 333.jpg
Добрый день! Когда произошло изменение площади коридора? Есть ли данные о согласовании перепланировки помещений или внесении изменений в площадь помещений в ЕГРН? Не смотрели на сайте Росреестра по кадастровому номеру менялась ли планировка или площадь? Выписки не заказывали? Это нужно знать, для того чтобы иметь аргументы, поскольку изменения не узаконены.
В каком году были оформлены в собственность коридоры, лестничные проемы, уборные на данное юридическое лицо, известно вам?
Ринат, добрый день.
В данном вопросе есть два аспекта.Первый это то, что коридоры, лестничные проемы, уборные. С 01.09.2022 в Гражданском кодексе появились новые нормы часть 2 ст.141.4 и ч.1 ст.287.5 которые говорят о том, что помещения, которые используются для обслуживания больше одного помещения в нежилом здании, считаются общим имуществом.
Указанные нормы согласуются с принятым ранее постановлением Постановлением ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Таким образом, в настоящее время есть возможность оспорить решение Росреестра о переходе прав на эти помещения к одному из собственников без согласия других собственников.
Второй аспект, это законность перепланировки и соответствие ее всем нормам.В соответствии со ст. 29 ЖК РФ
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Соответственно, какие варианты обращений в данном случае вы имеете:
1) Разговор с собственником о переносе стены.
2) Досудебные жалобы в ГЖИ, Прокуратуру, Государственную противопожарную службу.
3) Обращение в суд с требованием о признании незаконным приобретения права собственности на общее имущество нежилого помещения и устранения самовольного переустройства (если речь идет об инженерных сетях) и перепланировки (если речь идет о стенах).
Здравствуйте.
Тот факт, что Вы указываете на приобретение неким лицом права собственности на места общего пользования, говорит о наличии в действиях соответствующих лиц нарушений действующего законодательства, поскольку согласно ч. 2 ст.141. 4 ГК РФ и ч.1 ст. 287.5 ГК РФ помещения, которые необходимы для обслуживания более одного помещения в нежилом здании, являются общим имуществом, а значит не могут отчуждаться отдельно от всего остального. Помимо прочего для отчуждения (уменьшения общего имущества) требуется соблюдение особго порядка, который преусматривает получение согласия 100% собсвенников на такое уменьшение.
Соответственно у Вас как у долевого собственника здания есть основания для оспаривания сделки, которая перевела общее имущество в собственность одного лица и которая идет вразрез с положениями вышеуказанных норм ГК РФ.
Что касается действий по перепланировке, то по сути они являются следствием приобретения указанным лицом права собственности на места общего пользования, чем он и воспользовался. На мой взгляд, в данном случае есть смысл идти именно от сделки, которая не может при таких обстоятельствах считаться законной.
Ну а после оспаривания этой сделки, когда коридоры вернутся в общую собственность, возможно рассмотреть законность перепланировки с учетом того, что в этом случае будет необходимо учитывать мнение всех сособственников.
Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ введена в ГК РФ статья 287.5., в которой говорится, что
Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ введена ст. 259.1 ГК РФ
Имущество, отвечающее признакам, установленным п. 1 ст. 259.1, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом (ст. 3 ФЗ от 24.07.2023 N 351-ФЗ).
Зависит от обстоятельств и правоустанавливающих документов, но в суде вы возможно можете требовать долю в праве на общее имущество (нужно определить какое), а после уже говорить о том что согласие на уменьшение общего имущества не давали. Либо можно (просто не знаю в каких отношения вы состоите с юр лицом и как планируете дальше общаться) вызвать орган, осуществляющий пожарный надзор для проверки проведенной перепланировки.