Покупка квартиры по УДДУ

Вячеслав, при заключении указанного договора, в первоочередном порядке нужно руководствоваться ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно положений данного ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. А Вам, как лицу, приобретающему недвижимость на основании уступки участником долевого строительства прав требования, нужно учесть, что данное соглашение заключается в письменной форме и подлежит гос. регистрации.

Так же, по желанию сторон договор может быть заверен нотариусом.

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ч. 3 ст. 1

передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

То есть жилое помещение  может быть приобретено только лишь, если основной договор заключен между застройщиком и физическим лицом и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу договора, заключенного по всем правилам, у Вас появляются гарантии на защиту прав в суде, в случае необходимости.

Так же нудно учесть, что  в случае смены организации-застройщика Вы вправе требовать от нового застройщика, в том числе и через суд, заключения с Вами договора долевого участия в строительстве на жилое помещение.

Помимо всего прочего, в договоре долевого участия должны быть отражены:
срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту;
гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
точное описание объекта (квартиры);
фиксированную цену, не подлежащую изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты.

Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации его в Росреестре.

Здравствуйте.

На что нужно обратить внимание:

1) В первую очередь, ознакомиться с Договором № 5-НК-НОМ/К/Н/П от 24.04.2013 года, с Дополнительным соглашением № 1 от 11.10.2013 года, Дополнительным соглашением № 2 от 21.03.2014 года.

      — ознакомиться с предметом вышеуказанного договора долевого участия и приложением в виде планировки объекта, дабы удостовериться, что после сдачи дома, Вам передадут именно данный объект недвижимости;

      — обратить внимание на срок сдачи дома;

      — обратить внимание на обязательство Застройщика передать квартиру в определенном состоянии (отделка, коммуникации, окна, балкон и так далее)

     — обратить внимание на ОБЯЗАННОСТИ ДОЛЬЩИКА ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА ПРЕДМЕТ ДОПЛАТ (п.1.4 Договора уступки права требования:

При этом Новый Участник долевого строительства уведомлен о том, что Цена Договора участия может быть изменена в порядке, предусмотренном Договором участия

2) Проверить факт оплаты Участника долевого строительства (Вашего Продавца), пусть предоставит Справку о полной оплате по вышеуказанному договору долевого участия. (Лучше уточнить в строительной организации, прошла оплата или нет).

3) В Договоре долевого участия изучить пункт о возможности уступки права требования по данному договору и порядок его согласования (возможно потребуется согласие Застройщика).

4) Заказать выписку из ЕГРП на земельный участок, в которой будет отражено зарегистрированное право Продавца на квартиру.

5) Проверить учредительные документы ООО — Продавца, дабы избежать ситуации подписания Договора уступки неуполномоченном лицом.

6) Данный договор Уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

7) Вносить денежные средства Продавцу лучше на расчетный счет и требовать справки о полной оплате по данному договору.

Совет: Чтобы дать более подробную консультацию, необходимо ознакомиться с Договором долевого участия в строительстве, потому что Вы приобретаете права и обязанности по нему.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна.

Вячеслав,

как совершенно справедливо заметила коллега Рамазанова, сославшись на закон ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ч. 3 ст. 1 ",передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается."

А что это означает на практике? А именно то, что по иску заинтересованных лиц Ваша сделка может быть признана недействительной, как не соответствующая требованиям закона:

Статья 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом,сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поясню опасность примером.

Поскольку Вам предлагают сделку, не соответствующую требованиям закона, есть основания сомневаться в добросовестности того, кто Вам это предлагает.

Так, он может «уступить» данное требование ещё кому-либо, или, что ещё хуже, отказавшись от своих прав по соглашению с застройщиком, перезаключить договор ДДУ на другое физ.лицо непосредственно. 

Между Вами и этим физ.лицом возникнет спор о праве: и Вы, и это лицо заплатили деньги и претендуете на один и тот же предмет спора.

В чью пользу решит суд?

Правильно, в пользу того, кто непосредственно заключил ДДУ с застройщиком.

Потому что Ваша покупка по договору уступки права требования не соответствует цитировавшемуся коллегой Рамазановой ФЗ  «Об участии в долевом строительстве».

Не будучи корифеем в вопросах ДУ, но специализируясь в области уголовного права, я могу с определённой степенью вероятности прогнозировать возможное мошенничество посредника.

Ранее такие мошенничества были широко распространены: совершались «двойные продажи» одних и тех же квартир. После того, как Закон обязал регистрировать ДДУ в органах Росреестра, двойные продажи стали невозможны.

Но уступка права требования может быть лазейкой для осуществления тех же двойных продаж.

Поэтому, с целью безопасности сделки Вам следует:

1) заключать ДДУ непосредственно с застройщиком, без всяких «уступок права».

2) перечислять деньги застройщику только после регистрации ДДУ в Росреестре. В ином случае можно опять-таки стать жертвой мошенников.

Удачи и счастиливого новоселья, но будьте весьма осторожны, дабы не лишиться денег, как это произошло уже со многими обманутыми дольщиками.

Здравствуйте, Вячеслав. Совершенно согласна С Ильей Юрьевичем. Такая сделка по уступке права юрлицом, являвшимся инвестором по ДДУ, с гражданином, незаконна. Следовательно, в Росреестре вы ее зарегистрировать не сможете. Поэтому и гарантий защиты от нарушений своего права вы получить не сможете. В результате может оказаться, что вы. например, не единственный претендент на эту квартиру.

Если не хотите рисковать, вам следует отказаться от этой сделки. И покупать квартиру по уступке права у такого же, как вы, физического лица — участника ДДУ, либо ждать, когда ваша «ПерспективаИнвест» оформит право собственности на себя, а затем уже продаст квартиру вам. Либо — поискать другую компанию для участия в ДДУ, которая строит дома с соблюдением закона. В противном случае есть вероятность, что в недалеком будущем вы можете пополнить ряды обманутых дольщиков.

Уважаемый Вячеслав!

Ознакомившись с договором участия в долевом строительстве, могу сказать однозначно, что заключение такого договора связано синвестиционной деятельностью. Это следует из наименования организации-участника долевого строительства (ООО «ПерспективаИнвест»), думаю, основным (уставным) видом деятельности данной организации является именно инвестиционная деятельность. Кроме того, это следует из отдельных положений договора. Например, п. 2.1.5 договора гласит, что застройщик обязан вести бухгалтерский учет по строительству, привлечению инвестиций и реализации объектов долевого строительства. 

Таким образом, исходя из смысла договора, смысла п. 3 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на который ссылались коллеги выше, ООО «ПерспективаИнвест» не вправе передавать вам как физическому лицу права по данному договору путем заключения договора уступки. Договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в вашем случае в соответствии с Гражданским законодательством РФ признается ничтожным. Стороны ничтожной сделки обязаны возвратить друг другу все полученное по такой сделке.

Не рекомендую заключать договор уступки.

В связи с этим иные моменты обсуждать не вижу смысла.

С уважением, адвокат Новцова Екатерина