Как оформить покупку квартиры бабушкой для 10‑летнего внука, чтобы ее не оспорили

Бабушка хочет купить квартиру десятилетнему внуку. Как правильно оформить покупку, что бы в будущем ни бабушка не смогла ее забрать, ни ближайшие родственники после ее смерти.

 Добрый день! 

 Родители у внука живы?

 Если бабушка готова купить квартиру на имя внука, только оплатив покупку, то  договор купли-продажи от имени покупателя должен заключать один из родителей, как законный представитель, в интересах несовершеннолетнего ребенка. 

Добрый вечер!

Обращаю внимание, что те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. Необходимо собрать пакет документов. В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Данные положения закреплены в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия. По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт.

Также обращаю Ваше внимание, что возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Здравствуйте,

В силу ст 28 ГК РФ, родители, являясь законными представителями своих детей (несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет (малолетних), выступают в защиту их прав и интересов, и только они в праве совершать от их имени сделки.

Поэтому, за несовершеннолетнего договор купли-продажи будет подписывать один из законных представителей (родителей).

При этом, любые дальнейшие действия с недвижимостью несовершеннолетнего будут совершаться только с согласия органов опеки и попечительства в силу ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

То есть не так просто будет что-либо бабушке или иным родственником произвести какие-либо действия с квартирой несовершеннолетнего. На то должно быть разрешение опеки письменное. 

Анна, добрый день.

Покупка недвижимости на несовершеннолетнего ребенка осуществляется по общим правилам гражданского законодательства, с учетом особого правового статуса несовершеннолетних, связанного с ограничением их дееспособности. 

Если ребенку меньше 14 лет, договор купли-продажи подписывают его законные представители (родители, усыновители или опекуны), поскольку дети не могут совершать сделки самостоятельно. Об этом говорится в ст. 28 ГК РФ,

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Если ребенку от 14 до 18 лет, он может заключать сделку с письменного согласия родителей или опекунов. Важно, чтобы такая сделка была подтверждена нотариально и зарегистрирована. Об этом говорится уже в ст. 26 ГК РФ,

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Касательно регистрации недвижимости на имя ребенка. Квартира будет оформлена на имя ребенка, и после этого она будет его собственностью. Ни бабушка, ни родители, ни другие родственники не смогут забрать или распорядиться этой недвижимостью без согласия ребенка (если он старше 14 лет).

Документы для государственной регистрации при приобретении недвижимости несовершеннолетним подаются в соответствии с общими правилами, установленными Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Основные отличия связаны с ограниченной дееспособностью несовершеннолетних, что влияет только на порядок подачи заявления о регистрации.

Заявления подаются следующим образом:

— для несовершеннолетних до 14 лет — их законными представителями, которые подтверждают свои полномочия;
— для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — ими самостоятельно.

При этом несовершеннолетним от 14 до 18 лет необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность .

Данные требования отражены в п. 3, 4 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278

3. От имени физических лиц заявления о предоставлении государственной услуги могут подавать в том числе представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет заявления о предоставлении государственной услуги подают их законные представители (родители, усыновители, опекуны) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации

От имени недееспособных граждан заявления о предоставлении государственной услуги подают их опекуны в соответствии с пунктом 2 статьи 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
4. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление о предоставлении государственной услуги самостоятельно.

При правильном оформлении сделки, где покупка квартиры осуществляется на имя ребенка, и соблюдаются все законодательные требования, бабушка и ее родственники не смогут претендовать на эту квартиру в будущем.

Надеюсь мой ответ был Вам полезен!

Если у вас остались дополнительные вопросы или нужна помощь в подготовке документов, напишите мне в чат. Буду рад помочь!