Кто должен рассчитывать ОДН управляющая компания или ресурсоснабжающая организация?

Question

Я собственник нежилого помещения. Нежилое помещение расположено в жилом доме на 1 этаже. У жителей дома и собственников нежилых помещений заключены прямые договора с ресурсоснабжающей организацией поставщиком тепловой энергии (отопление). Жильцы оплачивают отопление по тарифу 3500руб/Гкал, а для нежилых помещений тариф 13500руб/Гкал. На каждое жилое и нежилое помещение установлен счетчик учета тепловой энергии. Согласно показаниям счетчика, собственник нежилого помещения оплачивает отопление по цене 13500руб/Гкал. Порядка 30000руб\мес. Складывается парадоксальная ситуация: порой ОДН превышает потребленную тепловую энергия зафиксированную счетчиком. За помещение 100м.кв приходят счета за ОДН на 25000-35000руб/мес. Так происходит потому что особо хитрые граждане объединили лоджии по 10-12кв.м с жилым помещением и отапливают лоджии, при этом демонтировали счетчик и оплачивают отопление по нормативу, что гораздо меньше, а некоторые просто отключили отопление говорят у нас тепло и подают нулевой расход, но всем же понятно тепло - потому что сосед сверху, снизу, за стеной отапливает. Получается владельцы нежилых помещений оплачивают тепловую энергию потребленную жильцами и общедомовыми помещениями по коммерческому тарифу. Само понятие ОДН - общедомовые нужды. Почему за тепло в квартирах и подъезде владелец нежилого помещения оплачивает по коммерческому тарифу? Справедливо? Вопрос: по какому тарифу собственник нежилых помещений должен оплачивать ОДН за тепловую энергию. Кто должен рассчитывать ОДН управляющая компания или ресурсоснабжающая организация?

Юлия Козлова · Answer

Здравствуйте! Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, предусмотрено, что все собственники помещений в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, помимо оплаты индивидуального потребления, обязаны оплачивать услуги ЖКХ, предоставленные на ОДН. Таким образом, предприниматели, пользующиеся на праве собственности или ином законном основании нежилым помещением в многоквартирном доме, обязаны оплачивать ОДН. Подобная позиция подтверждена судебными решениями. Так, в Постановлении Президиума Верховного Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ указано, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Исключение из общего правила относится только к владельцам пристроенных нежилых помещений. Судебная практика идет по пути, что собственник пристроенного нежилого помещения, т.е. помещения, имеющего самостоятельные инженерные коммуникации и расположенного на выделенном земельном участке, оплачивать ОДН не должен. Спорные ситуаций по оплате ОДН собственниками пристроенных нежилых помещений многоквартирного дома должны решаться в судебном порядке. При этом пунктом 88 Правил предоставления коммунальных услуг однозначно определено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении. Именно поэтому, даже при нулевых показаниях счетчиков, установленных в квартирах (например, в случае временного отсутствия жильцов), бремя оплаты общедомовых нужд все равно сохраняется за собственниками этих квартир. С 1 сентября 2022 года, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 92 от 03.02.2022 года, устанавливается порядок перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании содержании общего имущества для многоквартирного дома. Таким образом сверхнормативные платежи будут возложены на собственников, а не на управляющую компанию, как это было ранее. Суть Постановления № 92 — переход на фактическую оплату по показаниям общедомового прибора учета (далее – ОДПУ), если в доме установлен такой ОДПУ. С 1 сентября 2022 года коммунальные ресурсы, использованные на содержаниеобщедомового имущества будет предъявляться населению в полном объеме – по показаниям ОДПУ. Теперь жители многоквартирных домов с выбранной и реализованной формой управления, оборудованных общедомовыми приборами учета, могут выбрать один из возможных вариантов расчета за электрическую энергию, потребляемую на общедомовые нужны: Вариант № 1. Рассчитываться за фактические объемы ОДН ежемесячно. Вариант № 2. Рассчитываться за ОДН, определяемый исходя из статистики среднемесячного потребления, с последующим перерасчетом по итогам года. Вариант № 3. Рассчитываться за ОДН исходя из утвержденных нормативов потребления с последующим перерасчетом по итогам года. Жителям нужно выбрать один из вариантов: провести общее собрание собственников помещений и принять соответствующее решение. Если жильцы не соберутся и ничего не решат, по умолчанию действует вариант № 3. При вариантах расчета № 2 и № 3 перерасчет размера ОДН производится управляющей компанией или ТСЖ по истечении календарного года, либо перед сменой или отказом от услуг УК, если был расторгнут договор управления. Сумма перерасчета учитывается при формировании платежных документов в течение первого квартала года, следующего за расчетным. Коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества – это объем коммунальных ресурсов, который пошел на содержание общедомового имущества. Это расходы на обслуживание общего имущества, которое принадлежит всем собственникам многоквартирных домов: освещение мест общего пользования МКД и придомовой территории (лестничные площадки, подвалы, чердаки); расход воды на мытье лестничных площадок и мусоропроводов, полив газонов и палисадников; энергия, потребляемая домофонами, лифтами; расход воды на опрессовку систем при подготовке к отопительному сезону; расходы воды на сброс воды в стояке, когда в многоквартирном доме производится ремонт батарей. Сумма начислений за общедомовые нужды распределяется пропорционально площади и не зависит от количества прописанных. Все расходы собственники несут пропорционально размеру общей площади жилого или нежилого помещения. При этом учитываются следующие ресурсы: вода холодная и горячая, водоотведение и электроэнергия.

Юрий Колковский · Answer

Вопрос: по какому тарифу собственник нежилых помещений должен оплачивать ОДН за тепловую энергию. Кто должен рассчитывать ОДН управляющая компания или ресурсоснабжающая организация? Здравствуйте. В соответствии с п.10 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 10. Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, для i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения согласно пунктам 44 — 48 Правил определяется по формуле 10: Родн = Vодн х Tкр То есть в расчете фигурирует тариф за коммунальный ресурс. Для уточнения о тарифах, которые применяются при оплате ОДН, необходимо обратиться к соответствующему тарифному органу, поскольку такие тарифы являются регулируемыми. В принципе в расчетном листе указан тариф, а значит, для уточнения его размера можно обратиться к ресурсоснабжающей организации с запросом, в котором будет ссылка на решение тарифного органа, что можно проверить, обратившись на его сайт и найдя соответствующий документ.

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Владимир, здравствуйте! Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/d68ab414b0cbed034202ad14c34387f4c35cd2d0/ Это — оплата коммунальных ресурсов, потребляемых для содержания общего имущества, включая тепловую энергию. Порядок расчета платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН), установлен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 35 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Согласно пунктам 44–48 указанных Правил, размер платы за ОДН рассчитывается пропорционально площади принадлежащего помещения (жилого или нежилого) к общей площади всех помещений в доме. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/6d0fdea53fe98578cf037e51fd005f250a9a086f/ Тариф для расчета платы за ОДН определяется как тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 10 Правил). При этом тариф для нежилых помещений не должен отличаться от тарифа для жилых помещений при расчете платы за ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды. Если же ресурсоснабжающая организация (РСО) или УК применяет к собственникам нежилых помещений коммерческий тариф (например, тариф для отопления нежилого помещения) при расчете платы за ОДН, это является нарушением законодательства. Тарифы для расчетов по ОДН должны быть едиными как для жилых, так и для нежилых помещений. Кроме того, распределение объема тепловой энергии на ОДН должно осуществляться управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией строго по показаниям общедомового прибора учета тепловой энергии с учетом индивидуального потребления всех жилых и нежилых помещений дома (пункты 42–44 Правил). Если выявлены случаи занижения показаний индивидуальных приборов учета или их демонтажа отдельными жильцами, это также является нарушением правил предоставления коммунальных услуг и может повлиять на некорректное распределение расходов между всеми собственниками. Таким образом, плата за ОДН должна рассчитываться исходя из тарифа на отопление жилого помещения (в вашем случае — 3500 руб./Гкал), а не коммерческого тарифа для нежилого помещения (13500 руб./Гкал). Управляющая компания обязана обеспечить корректное распределение объемов потребленных ресурсов между всеми собственниками дома. С уважением, Дарья Алексеевна!