Как построить новый дом на участке 11 соток, если администрация требует 12 соток?

Здравствуйте.

С каким именно уведомлением Вы обращались в муниципалитет  в порядке ст.51.1 ГрК РФ? Вы просили Вам разрешить реконструкцию или строительство нового дома?

Если строительство нового дома, то старый дом должны снести и снять с кадастрового учета и прекратить регистрацию.

Но можно попробовать  в порядке реконструкции. Но надо понимать, что  в таком случае  это должно соответствовать тому, чем собственно и является реконструкция ( п.14) ст.1 ГрК РФ).

Ну и надо смотреть сам отказ исходя из того, что Вы имено просили.И исходить из того, что все-таки два дома было размещено на земельном участке изначально.

При необходимости обжаловать отказ в судебном порядке.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в  чат.

Здравствуйте!

Минимальные размеры земельных участков устанавливаются ПЗЗ муниципального образования. В Зеленогорске (Санкт-Петербург) актуальные ПЗЗ, утвержденные решением Совета депутатов ЗАТО г. Зеленогорска от 10.06.2024 № 14-53р. 

ГрК РФ запрещает строительство объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, включая параметры минимальной площади. Отказ местной администрации в согласовании строительства нового дома на участке 11 соток правомерен, так как действующие ПЗЗ не допускают размещение жилого дома на участках менее 12 соток в данной территориальной зоне. 

Выход из долевой собственности через раздел участка на два по 5.5 соток невозможен, так как образуемые участки не будут соответствовать минимальному размеру, установленному ПЗЗ (ст. 11.9 ЗК РФ). Согласно ст. 11.4 ЗК РФ, раздел земельного участка допускается только при сохранении вновь образуемыми участками категории и вида разрешенного использования исходного участка. 

В качестве альтернативного решения можно рассмотреть:

Изменение ВРИ участка.Собственник вправе подать заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования через комиссию по землепользованию. Например, перевод участка в зону «малоэтажной многоквартирной застройки» с меньшими нормами площади на дом, если таковые предусмотрены ПЗЗ. 

2. Признание ранее возникшего права на старый дом. Если дом построен до введения в действие ПЗЗ (до 2009 года), можно использовать ст. 222 ГК РФ в редакции, действующей до 01.09.2023, которая допускала легализацию самовольных построек при отсутствии нарушений прав третьих лиц. Однако для домов, возведенных до 1950-х годов, потребуется подтверждение их легальности через архивные документы или судебное решение. 

4. Если смежные участки принадлежат другим дольщикам, можно инициировать процедуру перераспределения земель согласно ст. 11.7 ЗК РФ с образованием участка, соответствующего минимальной норме. 

Запросите в администрации выписку из ПЗЗ с указанием точных параметров для вашей территориальной зоны.

Обратитесь в комиссию по землепользованию для получения УРВИ.

Проведите межевание участка с уточнением границ — возможно, фактическая площадь превышает кадастровую.

Рассмотрите вариант оформления нового дома как реконструкцию старого с сохранением фундамента (при наличии технического заключения о его пригодности). 

Отказ администрации со ссылкой на норму 12 соток соответствует действующему законодательству, но требует проверки на предмет возможных исключений в локальных актах. Для детальной проработки стратегии рекомендую обратиться к кадастровому инженеру для анализа участка.