Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Имею контакты около 30 собственников ГСК, по некоторым сведениям раньше было где-то 80 членов ГСК (в 2004 году) но
Здравствуйте! У нас ГСК на территории МО. В настоящий момент по сути не управляется. Так как общее собрание официально не проводилось уже на протяжении пяти лет, председатель не избирался, а управление на текущий момент осуществляется одним из собственником гаража.
Который не предоставляет реестр членов, не желает проводить собрание, и осуществляет эпизодически сбор средств на оплату аренды.
Земельный участок в аренде у администрации еще на 35 лет
ГСК пришел в запустение
С 2023 года действует новый закон о ГСК.
Подскажите, как можно переоформить ГСК в ТСН и перезаключить договор аренды земли.
Имею контакты около 30 собственников ГСК, по некоторым сведениям раньше было где-то 80 членов ГСК (в 2004 году) но в настоящий момент многие вывезли свои гаражи с территории и давно не участвовали в деятельности ГСК
Здравствуйте! Тут в первую очередь нужно руководствоваться Федеральным законом от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Статья 18. Способы управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе
1. Собственники гаражей в границах территории гаражного назначения (далее в настоящей главе — собственники гаражей), собственники машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе (далее в настоящей главе — собственники машино-мест) осуществляют управление общим имуществом в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе следующими способами:
Поэтому именно коллектив собственников и определяет, каким образом управлять ГСК.
Имею контакты около 30 собственников ГСК, по некоторым сведениям раньше было где-то 80 членов ГСК (в 2004 году) но в настоящий момент многие вывезли свои гаражи с территории и давно не участвовали в деятельности ГСК
Тут только объединять людей, иначе привести управление ГСК не получится.
Здравствуйте! В данном случае надо руководствоваться ФЗ № 338-ФЗ от 24.07.2023 «О гаражных объединениях».
Этапы создания ТСН в гаражном комплексе:
-создание инициативной группы (можно как раз несколько человек из 30 собственников, чьи контакты у васс есть)
-уведомление собственников о проведении собрания;
-проведение общего собрания (рекомендуем проводить его в очно-заочной форме)
Подсчет голосов, оформление протоколов, подача документов на регистрацию юридического лица.
Имею контакты около 30 собственников ГСК, по некоторым сведениям раньше было где-то 80 членов ГСК (в 2004 году) но в настоящий момент многие вывезли свои гаражи с территории и давно не участвовали в деятельности ГСК
Это не проблема.Многие люди в течение долгого времени не интересуются своим имуществом, а адрес их регистрации неизвестен. Тем не менее, можно направить им уведомление о проведении общего собрания по месту нахождения собственности. Собственность – это не только благо, но и бремя (статья 210 ГК РФ). Добросовестный собственник обязан следить за своей недвижимостью, и, соответственно, проверять корреспонденцию, приходящую ему на почтовый адрес. Считается, что в таком случае инициаторы проведения общего собрания собственников предприняли все возможные меры для надлежащего уведомления о предстоящем собрании. Если нет возможности отправить уведомления Почтой России, нужно подать объявление о собрании в местную газету (уведомить через СМИ). Хотя это прямо не предусмотрено законом, суды зачастую признают такой способ уведомления надлежащим.
Далее подаете заявление о госрегистрации по форме № Р11001 (в форме листы на учредителей ТСН не заполняются), решение об учреждении ТСН в виде протокола общего собрания, подписанного всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений; сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество; устав ТСН – оригинал.
Заявители – это все учредители, то есть собственники, проголосовавшие за принятие решений о создании и утверждении устава.
Я считаю что здесь подойдет переуступка прав аренды земельного участка.
Переуступка — формат изменения одного арендатора на другого в рамках ст. 22 ЗК РФ. После такой процедуры право аренды переходит третьему лицу, (в вашем случае ТСН), которое может использовать переданный ему объект на условиях уже ранее составленного договора. Технически меняется только сторона соглашения, все остальные договорённости остаются:
-период действия договора аренды.
-способ внесения платежей и их размер.
-особенности участка: целевое назначение, категория.
-права и обязанности участников.
Можно оформить соглашением с администрацией.Права и обязанности нового арендатора (ТСН) переходят к нему после вступления соглашения в силу — в том числе вопросы, касающиеся оплаты аренды.
Андрей, здравствуйте!
1.В первую очередь следует разъяснить положения федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно указанные в ст. 34.
в ч.1 указано, что к ГСК применяются правила о территориях гаражного назначения, в ч.9 указано, что ГСК осуществляют свою деятельность в соответствии с законами РФ с учетом положений указанного закона, в ч.10 указано, что к ранее созданным ГСК применяются положения указанного закона о ТСН, при этом учредительные документы подлежат корректировке, а в силу ч.11 ГСК может преобразоваться в ТСН.
Более того, в силу ч. 5. со дня вступления в силу указанного закона на земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения возникает право общей долевой собственности собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, пропорционально площади принадлежащих им гаражей.
При этом, согласно ч.6 в остальных случаях право государственной и муниципальной собственности сохраняется.
1.1. При этом, в ст. 2 указанного закона отмечено, что под территорией гаражного назначения понимается территория, вграницах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения.
2. Что это все означает? Как минимум нужно разобраться с границами территории гаражного назначения, поскольку именно в этих границах собственники гаражей стали долевыми собственниками земельного участка общего назначения со дня вступления закона в силу, т.е. с 1 октября 2023 года.
3. А вот теперь можно и ответить на ваши вопросы.
Подскажите, как можно переоформить ГСК в ТСН и перезаключить договор аренды земли.
Имею контакты около 30 собственников ГСК, по некоторым сведениям раньше было где-то 80 членов ГСК (в 2004 году) но в настоящий момент многие вывезли свои гаражи с территории и давно не участвовали в деятельности ГСК
1️⃣ Обязательного требования к переоформлению ГСК в ТСН не требуется, равно как и не требуется перезаключать договор аренды земли, по указанным выше причинам. Между тем, если есть особое желание, то естественно нужно сначала смотреть Устав ГСК, чтобы определиться с количеством голосов необходимым для реорганизации из ГСК в ТСН, либо все-таки изменения только наименования.
1.1. Более того, в указанном случае не требуется создание нового ТСН, поскольку уже к ранее созданному ГСК применяются положения как к ТСН. 1.1.1. Вместе с тем, на мой взгляд, нельзя будет создать новое ТСН, поскольку в силу ст. 123.12. ГК РФ оно создается для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом находящимся в общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами, при этом в силу ст. 6 ГК РФ по аналогии с ч.1 ст. 136 ЖК РФ может быть создано только одно ТСН. Учитывая, что к ГСК применяются положения как о ТСН, то соответственно, создать новое ТСН будет не возможно.
Соответственно, все рекомендации о создании нового ТСН является ошибочными и не соответствующими закону.
2️⃣ В указанном случае как и отмечал, что нужно разобраться сколько всего должно быть гаражей. Возможно следует запросить информацию в Администрации для получения сведений относительно земельного участка, который был передан в аренду. Это и будет территория.
3️⃣ Относительно договора аренды, то по указанным выше причинам его перезаключать не требуется. Равно не требуется осуществление уступки права требования, аналогично по указанным выше причинам.
⏩️ Если требуется повторить, то напишу, что в силу ч. 5 ст. 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» со дня вступления в силу указанного законана земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения возникает право общей долевой собственности собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, пропорционально площади принадлежащих им гаражей.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович
Раз юрист перешел в открытое обсуждение, тогда следует отметить, что ранее им была приведена неправильная трактовка закона.
Статья 18. Способы управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе
1. Собственники гаражей в границах территории гаражного назначения (далее в настоящей главе — собственники гаражей), собственники машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе (далее в настоящей главе — собственники машино-мест) осуществляют управление общим имуществом в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе следующими способами:
Поэтому именно коллектив собственников и определяет, каким образом управлять ГСК.
1. В данном случае приведения неправильная трактовка закона, поскольку в указанной норме отражено об управлении общим имуществом, а не управлении ГСК. Это юридически и фактически существенно разные вещи. При том, что не коллектив собственников это определяет, а общее собрание это прямо указано в ст. 19 указанного закона.
Общее количество собственников в виде коллектива может и не собираться, при этом если общее количество собрано на общем собрании при наличии кворума, тогда может быть принято решение, которое влечет юридические последствия.
Нужно назначать собрание и определять вопросы. О признании ГСК неуправляемым, о создании ТСН, об утверждении, устава, о выборе председателя и правления.
1. Очень интересная формулировка признание ГСК неуправляемым. Это вообще не имеет юридического значения. Такое решение не влечет юридических последствий.
2. Неуправляемость ГСК и его ликвидация не тождественные действия.
Для принятия решения требуется не менее 50% голосов от числа собственников.
Если нет кворума – проводится заочное голосование.Далее регистрация ТСН в налоговой. Подается протокол собрания, данные о председателе и правлении, заявление по форме Р11001, оплата госпошлины.
ОГРН, ИНН. Возможность открыть счет в банке и официально вести деятельность.
После регистрации ТСН подается заявление в администрацию о смене арендатора земли с ГСК на ТСН.
Если администрация откажет, то можно обжаловать в суде.
Если текущий управляющий ГСК препятствует проведению собрания – можно обратиться в прокуратуру или администрацию, указав на отсутствие легитимного управления. Если часть собственников не согласится на ТСН, они все равно смогут пользоваться гаражами, но будут платить по договору. После создания ТСН можно взыскать долги с неплательщиков через суд.
1. 50% голосов для признания неуправляем ГСК видимо это что-то новеллы юридически значимых актов, о которых юристам, специализирующимся в этой области вообще ранее ничего не было известно.
2. Если все-таки речь идет о ликвидации ГСК, то в первую очередь нужно смотреть Устав, поскольку чаще всего в них отражается количество 2/3 голосов от общего количества, либо вообще решение на 100% всеми членами.
3. Относительно же создания ТСН, то нужно исходить из определения, указанного в п.1 ст. 123.12 ГК РФ, где указано, что Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества. Соответственно, при создании ТСН в данном случае требуется согласие всех собственников, поскольку в этом случае добровольность у других лиц, которые выражают не согласие, либо не участвуют в общем собрании не выражают свою волю.
4. Подача заявления о смене арендатора не влечет за собой юридические последствия, поскольку при ликвидации ГСК аренда прекращается и замена не может быть осуществлена. Более того, как и еще раз выше отмечал, что в силу ч. 5 ст. 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» со дня вступления в силу указанного закона на земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения возникает право общей долевой собственности собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, пропорционально площади принадлежащих им гаражей. Соответственно, подача такого заявления не соответствует закону. Кроме того, даже последующее обжалование в суде не приведет к необходимому результату, который требуется исходя из вопроса, который задал клиент.
5. Текущий управляющий вообще не имеет никакого статуса, и аналогично обращение в прокуратуру или администрацию не приведет к необходимому результату. Важно понимать, что прокуратуру не осуществляет разрешение споров между собственниками гаражей, в её полномочия входит надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, уголовное преследование в соответствии со своими полномочиями, а также выполняющих иные функции. Вместе с тем, Администрация района аналогично не занимается указанными вопросами. Рекомендация указанных действия не соответствует закону и вопросу, который был задан клиентом.
Мы можем (30человек) организовать ТСН и обратится в Администрацию с ходатайством о перезаключении договора аренды? в связи с по сути прекращением деятельности ГСК 5 лет назад
Да, вы можете создать ТСН и обратиться в администрацию с ходатайством о перезаключении договора аренды. Все остальное уже решать через суд. После регистрации ТСН подаете в администрацию ходатайство о перезаключении договора аренды на ТСН, в связи с фактическим прекращением деятельности ГСК.
1. Важно отметить, что сначала рекомендуется подача заявления в администрацию о смене арендатора, т.е. замене в уже существующем договоре аренды на другого арендатора, а затем указывается на согласие с клиентом, что должно быть перезаключение договора. Перезаключение договора и замена стороны в договоре это совершенно два разные юридических действий.
2. Между тем, и перезаключение, а в данном случае заключение договора аренды не имеет никакого значения и не соответствует требованиям ч. 5 ст. 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Переуступка возможна с согласия текущего арендатора ГСК а он по сути не действует! Как оформить согласие на переуступку?
Как и писал ранее — создаете ТСН, обращаетесь в администрацию. В случае отказа, если не переоформят договор в связи с фактическим образованием нового способа управления и фактическим прекращением деятельности ГСК — обращаетесь в суд. Администрация не может никак продолжать отношения по аренде с ГСК ввиду того, что деятельность фактически не осуществляется.Тут тогда, только суд. Подаете иск признать ГСК фактически прекратившим деятельность.Обязать администрацию расторгнуть договор аренды с ГСК. Требовать заключения аренды с ТСН.
Сперва стоит попробовать добиться расторжения аренды ГСК через администрацию. Создать ТСН и ходатайствовать о заключении договора аренды на основании фактического правопреемства. Без аукциона в таком случае — это допустимо.
Иного — нет.
В случаи отказа думаю нужно действовать в порядке
КАС РФ Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению
1. Указание на неведение деятельности ГСК как основание для расторжения договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку если собственники оплачивают членские взносы и ранее оплачивали аренду, а также если ГСК не исключен из ЕГРЮЛ, то деятельность осуществляется. В силу п.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность и разумность в данном случае предполагается.
2. Подача иска о прекращении деятельности ГСК не решит в целом проблему, а также с учетом того, что деятельность ведется может повлечет отказ в иске и повлечет за собой не обоснованные расходы.
3. Пробовать расторгнуть договор аренды в данном случае по основаниям указанным другим юристом не требуется, поскольку Администрация не является собственником земельного участка согласно ч. 5 ст. 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
4. Споры относительно расторжения договора между ГСК и Администрацией в порядке КАС, а тем более ст. 218 КАС РФ не подлежат. В ч.4 ст.1 КАС РФ черным по-белому написано:
4. Не подлежат рассмотрению в порядке, установленном настоящим Кодексом, дела, возникающие из публичных правоотношений иотнесенные федеральным законом к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, арбитражных судов или подлежащие рассмотрению в ином судебном (процессуальном) порядке в Верховном Суде Российской Федерации, судах общей юрисдикции.
Мы можем (30человек) организовать ТСН и обратится в Администрацию с ходатайством о перезаключении договора аренды? в связи с по сути прекращением деятельности ГСК 5 лет назад
Нужно уведомить всех возможных участников почтой, объявлениями, мессенджерами. Нужно назначать собрание и определять вопросы. О признании ГСК неуправляемым, о создании ТСН, об утверждении, устава, о выборе председателя и правления.
Статья 19. Общее собрание собственников гаражей, общее собрание собственников машино-мест
Для принятия решения требуется не менее 50% голосов от числа собственников.
Если нет кворума – проводится заочное голосование.
Далее регистрация ТСН в налоговой. Подается протокол собрания, данные о председателе и правлении, заявление по форме Р11001, оплата госпошлины.
ОГРН, ИНН. Возможность открыть счет в банке и официально вести деятельность.
После регистрации ТСН подается заявление в администрацию о смене арендатора земли с ГСК на ТСН.
Если администрация откажет, то можно обжаловать в суде.
Если текущий управляющий ГСК препятствует проведению собрания – можно обратиться в прокуратуру или администрацию, указав на отсутствие легитимного управления. Если часть собственников не согласится на ТСН, они все равно смогут пользоваться гаражами, но будут платить по договору. После создания ТСН можно взыскать долги с неплательщиков через суд.
Да, вы можете создать ТСН и обратиться в администрацию с ходатайством о перезаключении договора аренды. Все остальное уже решать через суд. После регистрации ТСН подаете в администрацию ходатайство о перезаключении договора аренды на ТСН, в связи с фактическим прекращением деятельности ГСК.