Перевод квартиры в нежилой фонд

Доброго Вам дня!

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу N А70-6719/2010:

В силу пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Установив, что для перевода спорного жилого помещения в нежилое необходимо переоборудование ограждающих конструкций (разрушение капитальной стены дома за счет расширения наружного дверного проема за счет демонтажа части подоконного простенка), а также то, что установка отдельного входа в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, с учетом того, что земельный участок и ограждающие конструкции относятся к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о необходимо получения согласия иных собственников, проживающих в жилых помещениях многоквартирного дома.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.08.2012 по делу N А19-22390/2011
обществу необходимо было получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме

Определение ВАС РФ от 18.01.2012 N ВАС-17457/11 по делу N А32-10960/2011
В передаче дела по заявлению о признании частично недействительным постановления о согласовании перепланировки нежилых помещений для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя заявление, исходил из того, что перепланировка затрагивает наружные стены многоквартирного жилого дома, которые относятся к общему имуществу собственников помещений, согласие последних на перепланировку отсутствует.

Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16659/11 по делу N А73-1314/2011
В передаче дела по заявлению о признании недействительным постановления органа местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в иске, исходил из того, что реконструкция жилого помещения приведет к разрушению части несущей стены многоквартирного дома и изменению режима пользования частью земельного участка, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

И т.д.

---------------

Получать согласие ВСЕХ собственников придётся в любом случае.

Добрый день! Порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме установлен нормами жилищного законодательства. Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, порядок организации и проведения которого, а также принятия решений которым регулируется статьями 45, 46 и 47 названного Кодекса. Статьей 46 упомянутого Кодекса не предусмотрена необходимость принятия единогласного решения всеми собственниками помещений в доме по какому-либо из вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. В соответствии с пунктом 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В силу пункта 6 той же статьи собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против принятия решения, вправе обжаловать его в суд, если решение принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы данного собственника. Из толкования приведенных правовых норм в совокупности можно сделать вывод о том, что необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом не означает принятия единогласного решения всеми собственниками (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 5 марта 2012 г. по делу N А26-4313/2011).

В данном случае суд удовлетворил заявление организации о признании недействительными постановления исполнительного органа муниципального образования об отказе в переводе квартиры в нежилое помещение и письма, указав, что необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом не означает принятия единогласного решения всеми собственниками. При этом суд отметил, что организация представила в исполнительный орган муниципального образования протоколы общего собрания домовладельцев, согласно которым принято решение по вопросу о переводе квартиры из жилого помещения в нежилое с устройством крыльца и отдельного входа большинством в две трети голосов.

Здравствуйте!

Судебная практика по таким делам различна. Вот пример, где изложены следующие позиции.

Согласно пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Устройство металлической лестницы не является присоединением общего имущества к помещению. В данном случае отсутствует условие о присоединении общего имущества к помещению. Металлическая лестница предназначена для обслуживания только помещения, принадлежащего на праве собственности ИП, и в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, при переводе жилого помещения в нежилое согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, не требовалось - Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 по делу N А12-3630/2008

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательствомпределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

То есть,Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Однако земельный участок может быть передан в пользование третьим лицам, а также обременен правом ограниченного пользования.

В силу ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой).

Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть,если реконструкция дома, связанная с переводом жилого помещения в нежилое невозможна без присоединения к ней части общего имущества, в том числе земельного участка, то требуется согласие всех собственников жилого дома .

Согласно с п.2 ст. 22 ЖК РФ Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

То есть, перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии оборудования отдельного входа. Исходя из Ваших обстоятельств видимо для обеспечения отдельного доступа в нежилое помещение необходимо оборудовать лестничный марш, который влечет реконструкцию дома. Поэтому произведя реконструкцию дома ( возведение лестницы) будет изменен размер земельного участка в сторону его уменьшения.

ПРи этом в Вашем случае не идет речь об использовании земельного участка, поскольку реконструкция здесь подразумевает изменение площади дома ( расширение) и влечет занятие определенного земельного участка навсегда.

Следовательно для изменения размера земельного участка Вам требуется согласие всех собственников дома.

Таким образом, на данном этапе требования уполномоченного органа администрации правомерны.

Однако Вы имеете право оспорить решение собственников дома в судебном порядке.

В силу п. 6 ст. 46 ЖК РФ Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

ПРи подаче обоснованного иска Вы имеете все шансы нарешение вопроса в Вашу пользу.

Кроме того, если у Вас есть возможность другим способом обеспечить отдельный доступ к нежилому помещению, то впоследствии Вы сможете арендовать данный земельный участок для возведения лестницы.

СОгласно с п.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им

Смогу оказать услугу по составлению иска , а также проконсультировать по перспективам решения вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Здравствуйте,Уважаемый Пользователь!

Вам необходимо разрешение всех собственников. Если не будет этого согласия, то остальные собственники просто могут обжаловать Ваше действие в судебном порядке.

Исходя из ст.40 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.