Можно ли взыскать с продавца долг по капремонту, выявленный после покупки квартиры?

Question

Здравствуйте. Была приобретена квартира за собственные средства, сделка состоялась в присутствии и содействии риэлторского агентства, продавец принёс чеки и квитанции по оплате ЖКУ и капремонта. Однако спустя месяц при оформлении личного счёта в обслуживающей организации, выяснилось, что есть долг по капремонту в размере 25 тыс. Звонок в региональный фонд капремонта подтвердил: продавец оформил счёт на своё имя только в тот же месяц, когда была заключена сделка, из-за чего счёт на его имя пришёл только один, посчитанный за месяцы владения квартирой. А предыдущие долги, перешедшие ему от прежних собственников, и на чьё имя эти месяцы приходили счета, пересчитали только на следующий месяц, когда владельцем стала я. Продавец занимается перекупкой и перепродажей недвижимости: имеются соответствующие записи в налоговой и оформленное ИП, то есть он знал о том, что долг есть, и он перейдёт мне, поскольку фонд капремонта не успеет пересчитать всё за несколько недель, а следовательно, по закону, перейдёт покупателю. Но в договоре купли-продажи есть следующие пункты: 4.2. Стороны пришли к соглашению, что в случае выявления задолженности по Объекту после перехода права собственности на Объект к Покупателю, Продавцы обязуется погасить выявленную задолженность в срок не более 3 (трех) календарных дней с момента предоставления последнему подтверждающих наличие задолженности документов. 5.6. Продавец обязуется передать Объект Покупателю в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободным от прав и претензий третьих лиц, без задолженностей по коммунальным платежам, взносам по капитальному ремонту, оплате за электроэнергию, абонентской плате за телефон, междугородние и международные переговоры (при наличии местной и телефонной связи в Объекте), домофон и по иным платежам, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием. Есть ли возможность взыскать с продавца в таком случае эту сумму?

Наталья Звенигородская · Answer

Здравствуйте! Однако спустя месяц при оформлении личного счёта в обслуживающей организации, выяснилось, что есть долг по капремонту в размере 25 тыс. В соответствии с ч.3 ст.158 ЖК РФ: при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в своем определении № 88 – 2909/2024 указал: не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Согласие нового собственника на перевод долга не требуется, и взыскание осуществляется именно за счет его средств. Есть ли возможность взыскать с продавца в таком случае эту сумму? Возможность есть.Вам надо сначала произвести оплату указанной суммы.После ее оплаты к вам перейдут права кредитора по взысканию задолженности (ч. 5 ст. 313 ГК РФ). https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b216ebf1bbd96ba1916b4870103f51cc452e013c/ Тем более у вас и договором предусмотрено: 4.2. Стороны пришли к соглашению, что в случае выявления задолженности по Объекту после перехода права собственности на Объект к Покупателю, Продавцы обязуется погасить выявленную задолженность в срок не более 3 (трех) календарных дней с момента предоставления последнему подтверждающих наличие задолженности документов. Указано, что просто задолженность без уточнений: коммунальные услуги или капремонт. Я бы ставила вопрос о взыскании с предыдущего собственника как неосновательное обогащение и руководствовалась бы ст.15 ГК РФ и ст.1102 ГК РФ. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/ Для ознакомления: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 24.03.2023 N 88-6975/2023 https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=KSOJ001&n=122335#KX048eUpGuHPCu0H

Андрей Логинов · Answer

Ульяна! Есть общие правила статьи 309 Гражданского Кодекса РФ — обязательства должны исполняться согласно их условиям, а потому полагаю, что у Вас есть возможность взыскать с продавца дополнительно возникшие у Вас расходы на погашение задолженности по коммунальным платежам. Действительно, взносы на капитальный ремонт могут переходить к покупателю недвижимости, они уплачиваются применительно к объекту жилой недвижимости, но в данном случае стороны сделки имели в виду возможность предъявления требований по капитальному ремонту и заранее согласовали обязанность продавца погасить такую задолженность (если о ней будет заявлено после сделки), а также предусмотрели, что объект должен был быть передан покупателю свободным от любых коммунальных задолженностей, включая и задолженность по взносам на капитальный ремонт. На мой взгляд, продавец свои обязательства по сделке выполнил не в полной мере.