Какие риски при покупке квартиры у застройщика и что будет в случае его банкротства?

Здравствуйте!

    1. Если застройщик обанкротится, на квартиру могут претендовать кредиторы застройщика, а также арбитражный управляющий. Однако, если квартира уже оформлена на вас (зарегистрирована в Росреестре), шансы, что её заберут, минимальны.  

    — Как минимизировать? 

      — Убедитесь, что дом уже сдан в эксплуатацию, а квартира оформлена как готовый объект недвижимости.  

      — Проверьте, чтобы у застройщика не было долгов по налогам или другим обязательствам (можно запросить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРН).  

      — Убедитесь, что застройщик не находится в стадии банкротства (проверьте через Федресурс или судебные реестры).

2. Риск обременений на квартиру

    — Что может произойти? 

     Квартира может быть обременена залогом, арестом или другими обязательствами (например, застройщик мог использовать её как обеспечение по кредиту).  

    — Как минимизировать?

      — Закажите выписку из ЕГРН перед покупкой. Убедитесь, что на квартиру нет обременений (ипотеки, ареста и т.д.).  

      — Убедитесь, что застройщик предоставил оригиналы документов на квартиру (технический паспорт, кадастровый номер и т.д.).  

3. Риск незаконности сделки

    — Что может произойти?

     Если застройщик продает квартиру без надлежащего оформления (например, без разрешения на строительство или акта ввода дома в эксплуатацию), сделка может быть признана недействительной.  

    — Как минимизировать?

      — Проверьте документы застройщика: разрешение на строительство, акт ввода дома в эксплуатацию, проектную декларацию.  

      — Убедитесь, что договор купли-продажи составлен корректно и соответствует требованиям законодательства.  

4. Риск потери денег

    — Что может произойти?

     Если застройщик обанкротится до регистрации права собственности, вы можете потерять деньги или оказаться в долгом судебном процессе.  

    — Как минимизировать?

      — Покупайте квартиру только после регистрации права собственности в Росреестре.  

      — Обратитесь за помощью к юристу, чтобы проверить все документы и договор.  

      — Если вы хотите дополнительную страховку, можете приобрести сертификат на возврат суммы (подробнее ниже). 

5. Договор купли-продажи и ипотека

    — Ипотека не влияет на риски, связанные с застройщиком, так как банк выдает кредит уже на готовую квартиру.  

    — Убедитесь, что банк одобрил квартиру как объект залога (обычно банки проверяют документы на недвижимость перед выдачей кредита).  

Сертификат от банка на возврат суммы

    — Что это?

     Это страховой продукт, который покрывает риски потери денег в случае банкротства застройщика или других проблем.  

    — Стоит ли покупать? 

      — Если вы уже купили готовую квартиру и оформили право собственности, сертификат вам не нужен.  

      — Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, сертификат может быть полезен, но в вашем случае дом уже готов.  

      — Сертификат – это дополнительная страховка, которая увеличивает стоимость сделки. Решение о его покупке зависит от вашего уровня беспокойства.  

Рекомендации

1. Проверьте все документы застройщика и квартиру через ЕГРН.  

2. Убедитесь, что право собственности зарегистрировано в Росреестре.  

3. Заключите договор купли-продажи с помощью квалифицированного юриста.  

4. Если вы всё же переживаете, проконсультируйтесь с банком о возможности приобретения страхового сертификата.  

Если вы действуете внимательно и проверяете все документы, риски минимальны. Удачи с покупкой квартиры!

Здравствуйте !  Исходя из вопроса, вы уже покупаете квартиру в доме введенном в эксплуатацию и застройщик до ввода дома в эксплуатацию не находился в процедуре банкротства в соответствии с главой 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025). 

В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией,

С момента постановки многоквартирного дома на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом  Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 27.02.2025) «О государственной регистрации недвижимости» не подлежат применению нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ и нормы закона о банкротстве регулирующие вопрос предъявления требования к обанкротившемуся застройщику о включении в реестр требований кредиторов, если процедура банкротства застройщика начата на стадии участия в долевом строительстве. 

В готовом доме введенном в эксплуатацию так как вы покупаете квартиру по договору купли продажи а не путем участия в долевом строительстве, вы приобретаете права собственника квартира, которая уже не будет собственностью застройщика и не будет включаться в конкурсную массу застройщика при его банкротстве. 
 

Здравствуйте, Владимир.

Если дом введен в эксплуатацию и право собственности застройщика зарегистрировано в Росреестре, покупка квартиры по договору купли-продажи (ДКП) снижает риски, связанные с возможным банкротством застройщика. После перехода права собственности к вам квартира перестает быть активом застройщика и не может быть включена в конкурсную массу в случае его банкротства. Это подтверждается положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 134 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Что необходимо проверить перед покупкой:

• Выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений (ареста, залога или иных ограничений).
• Федресурс и судебные реестры, чтобы проверить наличие у застройщика открытых процедур банкротства или крупных задолженностей.
• Договор купли-продажи – он должен быть правильно составлен и не содержать пунктов, ущемляющих ваши права.

Важно:

• Сертификат банка на возврат суммы актуален для договора долевого участия (ДДУ), но в вашем случае он не нужен.
• После регистрации права собственности на вас риски, связанные с застройщиком, вас больше не касаются.
• Если в доме еще не зарегистрированы права собственности на другие квартиры, возможны задержки с оформлением, поэтому уточните у застройщика, какие квартиры уже оформлены.

Если вам нужна помощь в проверке документов или юридическом сопровождении сделки, пишите. Услуги в чате платные.

С уважением,

Гайворонский Александр.