На какой закон опираться и куда обращаться?

Уважаемая Ольга, здравствуйте!

Ваша ситуация сложная и связана с продажей земельных участков сельскохозяйственного назначения в 2015 году с рядом нарушений со стороны застройщика (девелопера) и управляющей компании. 

 
1. Имели ли право продавать участки сельхозназначения в 2015 году без прилегающей территории (дорог)?
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) (в редакции 2015 года): Статья 11.2: Земельные участки должны формироваться с учетом обеспечения доступа к ним (например, через дороги общего пользования или сервитуты).
Статья 274: Если участок не имеет доступа к дорогам общего пользования, собственник вправе требовать установления сервитута (права прохода/проезда через соседний участок).
Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции 2015 года): Регулирует оборот земель сельхозназначения, но не запрещает их продажу без дорог, если это не нарушает права собственников.
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ): Статья 41: При выделении участков должны учитываться элементы планировочной структуры, включая дороги.
Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005: Указывает, что отсутствие доступа к участку может быть основанием для признания сделки недействительной, если это существенно ограничивает права собственника.
Анализ ситуации:
Продажа без дорог: В 2015 году прямого запрета на продажу участков сельхозназначения без прилегающих дорог не существовало, если участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет. Однако: Если доступ к участкам невозможен без использования территории, оформленной на ООО (дороги, подъезд), это нарушает принцип свободного доступа к имуществу (ст. 209 ГК РФ). Участок без подъезда теряет свою функциональность, что может быть расценено как нарушение прав покупателей.
Если девелопер умышленно скрыл факт отсутствия дорог общего пользования и их оформления на ООО, это может быть основанием для оспаривания сделки (ст. 10 ГК РФ — злоупотребление правом).
ДНП (дачное некоммерческое партнерство): Если участки были объединены в ДНП без ведома покупателей, это нарушение. Согласно Федеральному закону № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции 2015 года, заменен № 217-ФЗ с 2019 года), вступление в ДНП — добровольное, а собственники должны быть уведомлены и участвовать в управлении. Отсутствие информации о ДНП и его органах управления — нарушение закона.
ООО и прилегающие территории: Дороги, подъезды и места общего пользования (МОП), оформленные как сельхозучастки в собственность ООО, не могут законно использоваться для платных услуг без согласия собственников участков, если они обеспечивают единственный доступ. Это может быть расценено как ограничение прав собственников.
Вывод:
Продажа участков без обеспечения доступа к ним формально не запрещена, но если отсутствие дорог делает использование участков невозможным, это нарушение прав покупателей. Сокрытие факта оформления дорог на ООО и создания ДНП усиливает вашу позицию.

 
2. Можно ли оспорить продажу и передать сельхозземли (дороги) собственникам?
Возможность оспаривания:
Основания для оспаривания сделки: Обман или заблуждение (ст. 178, 179 ГК РФ): Если девелопер скрыл, что дороги оформлены на ООО и доступ будет платным, а также не сообщил о ДНП, сделку можно признать недействительной из-за введения в заблуждение.
Нарушение прав собственников (ст. 10, 209 ГК РФ): Продажа участков без доступа к дорогам ограничивает право пользования и распоряжения имуществом.
Недействительность условий договора (ст. 168 ГК РФ): Если в договоре купли-продажи не указаны условия доступа, а они фактически отсутствуют, это может быть основанием для признания сделки ничтожной.
Срок исковой давности: По ст. 181 ГК РФ: 3 года для оспоримых сделок (с момента, когда вы узнали о нарушении прав) и 10 лет для ничтожных. Если вы узнали о проблеме позже 2015 года (например, при попытке использовать участок), срок еще может действовать.
Передача дорог собственникам:
Сервитут: Вы можете требовать установления публичного или частного сервитута на дороги через суд (ст. 274–275 ГК РФ), чтобы обеспечить бесплатный доступ. Однако это не передаст дороги в собственность.
Выкуп или признание права: Передача дорог в общую долевую собственность собственников участков возможна, если удастся доказать, что они изначально предназначались для общего пользования, а их оформление на ООО было незаконным (например, через злоупотребление правом или нарушение порядка межевания).
Доказать умысел девелопера спустя 10 лет сложно (нужны документы, переписка, показания свидетелей).
ООО как собственник дорог может возражать против передачи, ссылаясь на законное приобретение.
 
Запросите у Росреестра выписки ЕГРН на дороги и ваш участок.
Соберите показания других собственников о том, что их не уведомляли о ДНП и условиях доступа.
Проверьте рекламу девелопера 2015 года (архивы сайтов, объявления) — если обещали дороги, это аргумент.
 
Продажа участков без дорог в 2015 году могла быть законной, но отсутствие доступа и сокрытие информации о ДНП и статусе дорог дают основания для оспаривания. Передача дорог собственникам сложна, но установление сервитута — реальный вариант. Опирайтесь на ГК РФ (ст. 10, 178, 179, 274) и ЗК РФ (ст. 11.2). Начните с претензии и проверки через прокуратуру, затем переходите к суду.

С уважением, Ризван.