Можно ли ООО арендовать апартаменты у нерезидента под офис и юрадрес?

Добрый день, Дмитрий!

Выплаты по договорам аренды не признаются объектом обложения:

• взносами на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование – поскольку предметом договора является передача имущества в пользование (в данном случае автомобиля);
• взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний – поскольку с выплат по гражданско-правовым договорам взносы уплачиваются только в том случае, если такая обязанность прямо предусмотрена договором.

Такой порядок следует из пункта 4 статьи 420 НК, пункта 1 статьи 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»

Это означает, с арендной платы нужно удержать только НДФЛ. 

Организация или ИП, которые арендуют имущество у физлица, обязаны удерживать НДФЛ с арендной платы при выплате дохода (п. 1 и 2 ст. 226, п. 5 ст. 346.11 НК). НДФЛ нужно удержать с арендной платы и с компенсации коммунальных расходов, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление, домофон и т. п.).

Договор заключается в общем порядке. К договору оформляется акт передачи имущества. Если договор больше года — требуется регистрация. Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в Росреестр имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор).

Какие документы от арендодателя требуются для заключения договора аренды и нужно ли его регистрировать?

 Здравствуйте

Тут надо разделять- договор отдельно, налоги отдельно.

По договору- в принципе главное выписку из егрн получить, что это лицо- собственник.

Если помещение нежилое и там назначение -офис, то проблем нет.

Заключаете договор аренды и принимаете по акту помещение.

Вопрос с регистрацией договора зависит от его срока- если он до 1 года- то регистрация не нужна в росреестре. Если более года- нужна.

ГК

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

И отдельно- в любом случае- если это будет юр адрес- то подаются заявления на смену юр адреса ( Форма N Р13014 утверждена Приказом ФНС России от 31.08.2020 N ЕД-7-14/617@) уже ооо, заявление, договор аренды направляются в фнс и вносится запись в уже в ЕГРЮЛ.

Может ли организация (ООО) арендовать нежилое помещение (апартаменты) под офис с регистрацией юр. адреса у физического лица – нерезидента.

 Здравствуйте.

Тот факт, что физическое лицо не является налоговым резидентом РФ не означает, что принадлежащая ему собственность не может быть использована в том числе и для сдачи ее в аренду.

НДФЛ облагаются доходы от сдачи в аренду помещений и физического лица — нерезидента, и физического лица — резидента. При аренде коммерческой недвижимости у физического лица, не являющегося ИП, организация признается налоговым агентом по НДФЛ.

Пунктом 3 ст. 224 НК РФ установлено, что доходы физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, полученные от источников в РФ, за исключением доходов, указанных в этом пункте, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 30 %, если иное не предусмотрено Кодексом.
В случае если физическое лицо — нерезидент получает доход от сдачи имущества, находящегося на территории РФ, в аренду в результате отношений с российской организацией, то такая организация признается налоговым агентом и на нее возлагаются предусмотренные ст. 226 НК РФ обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и уплате суммы соответствующего налога на доходы физических лиц. Никаких иных особенностей данная сделка не имеет.

Какие налоги кроме НДФЛ должны оплачиваться?

 Больше никаких.

Какие документы от арендодателя требуются для заключения договора аренды и нужно ли его регистрировать?

 Документы, свидетельствующие о его праве на заключение такого договора (выписка из ЕГРН о праве собственности), удостоверение личности, банковские реквизиты. ИНН — поскольку  если иностранный гражданин владеет квартирой на территории РФ, то вероятно, налоговые органы уже присвоили ему ИНН, так как при регистрации прав на недвижимое имущество в течение 10 дней сведения должны передаваться в налоговую. Физлицо может обратиться в инспекцию самостоятельно с заявлением, составленным в произвольной форме, для получения уведомления о постановке на учет по форме № 2-3-Учет.

Регистрировать договор необходимо, если он заключен на срок более года.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

    Добрый день.

    Исхожу из ситуации договора аренды с лицом не являющимся гражданином РФ не проживающим в РФ. 

     С точки зрения ГК Вы вправе заключить договор аренды. При этом в соответствии со ст 651 ГК 

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

  Важно, что если объектов недвижимости сдаваемых в аренду несколько ФНС может указать на ведение арендодателем предпр.деятельности с доначислением НДС.   

   Вы как налоговый агент — ст.226 НК  должны будете удерживать с арендных платежей НДФЛ по ставке нерезидента — 30% — ст.224 НК и перечислять их в бюджет РФ

    Очень важный момент — оплата арендной платы валютному нерезиденту возможна только безналом. В противном случае риски с ответственностью за совершение незаконной валютной операции — п.1ст.15.25 КоАП — штраф от 20 до 40% 

    Все остальные моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

С уважением Евгений Беляев