Какие у меня права и как в этих случаях действовать

Здравствуйте, согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. За такое изъятие предусмотрено возмещение. Такое возмещение определяется соглашением с собственником жилого помещения(ч.6 ст.32 ЖК РФ). Иначе говоря, государство выкупает у вас квартиру. Но важно понимать, что такой выкуп может произойти только с согласия банка (п.2 ст.346 ГК РФ), так как квартира у вас в ипотеке. Она является предметом залога. 

Государство может предоставить вам другое жилое помещение. В соответствие с ч.8 ст.32 ЖК РФ, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Соглашение заключается между собственником и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Здесь также необходимо согласие банка. 

Однако необходимо сделать оговорку: согласно п.2 ст.334 ГК РФ, залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Если государство предоставит вам новую квартиру на нее может распространиться ипотека. Об этом также сказано в п.1 ст.41 ФЗ №102 «Об ипотеке». 

Предоставление нового жилья возможно если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2 ст. 16 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. Также необходимо согласие банка.

Во всех указанных ситуациях банк имеет право потребовать досрочного погашения долга.

В сложившейся ситуации вам необходимо обратиться в банк, в котором вы заключили договор ипотеки. Банк должен быть уведомлен о том, что предмет залога может перейти в собственность другому лицу. Как отмечалось выше, от банка потребуется согласие на осуществление такой перемены собственника. Есть вероятность того, что банк в таком случае потребует досрочного погашения долга. При получении новой жилой площади от государства возможна замена обеспечения по ипотечному кредиту. Также возможно договориться с банком о том, чтобы поменять предмет залога. Чтобы им была не квартира, а другая ваша собственность.

Спустя время к вам может обратиться администрация с предложением об изъятии у вас жилой площади путем выкупа. Согласно ч.4 ст.32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. Важно понимать, что при отказе от продажи площади администрация имеет право обратиться в суд с иском об изъятии жилой площади путем выкупа.