Купили квартиру а она оказалась в аресте, кто виноват продавец квартиры или риелтор которого он нанял?

Здравствуйте! Ситуация с покупкой квартиры, оказавшейся под арестом, регулируется Гражданским кодексом РФ. Давайте разберем. По статье 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц, включая арест. Если квартира была в аресте на момент сделки, вина лежит на продавце — он не исполнил эту обязанность. Вам должны были сообщить о таком обременении до заключения договора, а раз этого не сделали, продавец несет ответственность. Судебная практика подтверждает: в решении Московского городского суда от 14.06.2018 по делу № 33-24681/2018 покупатель успешно расторг сделку и вернул деньги из-за скрытого ареста, взыскав убытки с продавца.

Риелтор, которого нанял продавец, виноват только если вы докажете, что он знал об аресте и умышленно умолчал. По статье 15 ГК РФ убытки от действий риелтора можно взыскать, если есть доказательства его недобросовестности, например, переписка или договор с ним. Но обычно риелтор отвечает перед тем, кто его нанял, то есть перед продавцом, а не перед вами как покупателем. Письмо ФНС РФ от 21.09.2016 № СД-4-3/17657@ разъясняет, что проверка обременений — обязанность сторон сделки, и нотариус или Росреестр не всегда выявляют такие моменты до регистрации.

Вам стоит подать иск к продавцу о расторжении договора и возврате денег, ссылаясь на статью 461 ГК РФ — он отвечает за утрату права собственности из-за ареста. Проверьте договор купли-продажи, там могут быть условия об ответственности. Риелтора привлечь сложнее, если он не ваш агент.
С уважением, Александр

Здравствуйте, Анна!

Росреестр бы не зарегистрировал Ваши права на квартиру, если она была обременена запретом (арестом), поэтому вряд ли тут есть вина Продавца или риелтора.

Возможно, запрет был наложен уже после оформления договора купли-продажи. 

Если обременение на Ваше имущество наложено не из-за Ваших долгов, то обращайтесь с жалобой к старшему судебному приставу подразделения  или в суд…