Надо ли им оформлять у нотариуса отказ собственников от преимущественного права покупки

Здравствуйте, Ирина!

Основной вопрос заключается в том, применяется ли институт преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) и каковы требования к форме сделки в ситуации, когда все сособственники одновременно добровольно продают свои доли одному и тому же покупателю, оформляя это тремя раздельными договорами.

1. Формальное применение статьи 250 ГК РФ:

При оформлении сделки тремя отдельными договорами, каждый договор формально подпадает под действие статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), так как происходит продажа доли постороннему лицу. 

Факт одновременности продажи и личности покупателя формально не отменяет необходимости соблюдения процедуры преимущественного права покупки (извещение или отказ) для каждого договора.

2. Цель института преимущественного права покупки:

Хотя цель предотвращения появления «чужого» сособственника не нарушается, формально может быть затронута цель консолидации собственности.

3. Последствия оформления сделки тремя договорами и требования к форме:

3.1. Обязательное нотариальное удостоверение каждого договора: 

Поскольку сделка оформляется тремя отдельными договорами по отчуждению долей, исключение, предусмотренное п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ (возможность простой письменной формы при отчуждении всеми участниками долей по одной сделке), не применяется. 

Следовательно, каждый из трех договоров подлежит обязательному нотариальному удостоверению по общему правилу п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ.

3.2. Участие несовершеннолетних: 

Если хотя бы один из сособственников является несовершеннолетним, то требование об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению его доли дополнительно вытекает из ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ. Эта норма является специальной и имеет приоритет.

3.3. Проверка нотариусом ст. 250 ГК РФ: 

Нотариус, удостоверяющий каждый из трех договоров, будет обязан проверить соблюдение требований ст. 250 ГК РФ. Он должен будет убедиться, что остальные участники долевой собственности (два других продающих Сособственника) либо отказались от покупки, либо были надлежаще извещены.

3.4. Проверка Росреестром: 

Регистрирующий орган (Росреестр) при регистрации перехода права по каждому из нотариально удостоверенных договоров также будет проверять соблюдение преимущественного права покупки. 
Отсутствие доказательств соблюдения этой процедуры (отказов или уведомлений) является основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации (пп. 5 п. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).

4. Отличие от продажи по единому договору:

4.1. Продажа долей по одному договору:

Если бы все сособственники (даже с участием несовершеннолетних) продавали все свои доли по одному договору, то: Требование ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки между продавцами не применялось бы.

4.2. Если один из сособственников является несовершеннолетним:

Однако если в сделке участвуют несовершеннолетние Сособственники, то такой единый договор все равно подлежал бы обязательному нотариальному удостоверению на основании ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ. Исключение по п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ не освобождает от нотариальной формы.

4.3. Судебная практика:

Определение ВС РФ N 306-ЭС24-12478 подтверждает возможность применения исключения п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ при продаже всех долей в специфическом контексте принудительной реализации всего объекта с торгов по делу о банкротстве, но не меняет правил для добровольной продажи, особенно с участием несовершеннолетних.

5. Риски для сторон при схеме с тремя договорами:

5.1. Отказ в госрегистрации:

Несоблюдение процедуры, предусмотренной ст. 250 ГК РФ по каждому договору, создает риск приостановления или отказа в государственной регистрации перехода прав.

5.2. Признание договоров ничтожными:

Несоблюдение обязательной нотариальной формы каждого из трех договоров влечет их ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Таким образом:

1. В ситуации, когда три сособственника жилого дома одновременно добровольно продают свои доли одному и тому же покупателю, оформляя сделку тремя отдельными договорами купли-продажи, формально возникает преимущественное право покупки у каждого сособственника в отношении долей, продаваемых другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ).

2. Для целей государственной регистрации перехода права собственности по каждому из трех договоров требуется подтверждение соблюдения процедуры преимущественного права покупки (нотариальные отказы или доказательства извещения). Кроме того, каждый из трех договоров по отчуждению доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

3. Если в сделке участвует несовершеннолетний сособственник, то сделка по отчуждению его доли (и, как следствие, вся сделка при оформлении единым договором) подлежит обязательному нотариальному удостоверению на основании ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ, независимо от того, продаются ли доли одновременно всеми сособственниками по единой сделке.

С уважением, Екатерина Арабидзе