Я военнослужащий срочной службы и прохожу службу за 5к км от дома через 3 недели дембель, до дома попасть можно

Здравствуйте.

Ваш вопрос касается крайне важной и юридически сложной темы — применения специального «мораторного» регулирования к государственным и муниципальным контрактам. В строительной сфере пересечение Федерального закона № 44-ФЗ (о контрактной системе) и Федерального закона № 214-ФЗ (о долевом строительстве) традиционно вызывает множество споров.

Ситуация, когда Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) выступает заказчиком, имеет свою специфику: муниципальные органы ограничены бюджетной дисциплиной и требованиями контролирующих органов. Они обязаны начислять неустойку при любой просрочке, даже если внутренне понимают вашу правоту. Однако у вас как у застройщика есть весомые правовые аргументы, позволяющие полностью избежать или существенно снизить штрафные санкции.

Ниже представлена детальная правовая оценка вашей ситуации со ссылками на законодательство и судебную практику, которая поможет вам выстроить сильную защитную позицию.

Правовая оценка вашей ситуации

Для того чтобы определить, распространяется ли на ваши отношения с КУМИ действие Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, необходимо разобраться в юридической природе заключённого контракта и хронологии просрочки.

1. Юридическая природа контракта: ДДУ или закупка по 44-ФЗ?

Постановление Правительства № 1916 является продлением моратория, первоначально введённого Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. Этот документ устанавливает особенности применения неустоек (штрафов, пеней) исключительно по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), регулируемым Федеральным законом № 214-ФЗ.

Если ваш муниципальный контракт с КУМИ:

• Зарегистрирован в Росреестре как ДДУ (купив квартиры путем инвестирования в строительство, КУМИ выступил как участник долевого строительства) — на ваши отношения полностью распространяются нормы Закона № 214-ФЗ и, следовательно, «строительный» мораторий. Подмена коммерческого наименования договора («муниципальный контракт») не меняет его правовой сути.
• Является контрактом купли-продажи будущей вещи или инвестиционным контрактом без регистрации ДДУ по Закону № 214-ФЗ — в этом случае нормы ДДУ-моратория напрямую не применяются. Начисление неустойки будет регулироваться Гражданским кодексом РФ и ст. 34 Федерального закона № 44-ФЗ. Однако и в этом случае у вас есть механизмы защиты (в частности, списание неустоек).

2. Сроки действия моратория и последствия просрочки

Постановлением № 1916 действие моратория на начисление неустоек было продлено на период с 1 января 2025 года по 30 июня 2025 года включительно, а последующим Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 № 925 — до 31 декабря 2025 года.

С 1 января 2026 года данный мораторий прекратил своё действие.

Таким образом, хронологическая карта начисления пеней выглядит следующим образом:

1. Период до 21 марта 2024 года: неустойка начисляется в обычном порядке, предусмотренном контрактом или законом.
2. Период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года (период действия моратория): любые финансовые санкции (неустойки, пени, штрафы за просрочку передачи объекта) застройщику не начисляются. КУМИ не имеет права требовать их уплаты за эти дни, даже если просрочка фактически имела место.
3. Период с 1 января 2026 года по настоящее время: начисление неустоек возобновлено. Оценивать просрочку за эти дни КУМИ будет по общим правилам, однако с учётом ключевой ставки (которая на текущий момент составляет 15% годовых).

Что говорят суды: анализ судебной практики

Судебная практика по спорам между государственными/муниципальными заказчиками и застройщиками по вопросу применения мораториев строится единообразно в пользу застройщиков, если контракт по своей сути является договором долевого участия.

1. Приоритет норм о долевом строительстве над нормами о госзакупках

Суды исходят из того, что Федеральный закон № 214-ФЗ является специальным законом (lex specialis) по отношению к Федеральному закону № 44-ФЗ в части регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств для строительства. Если муниципальный контракт содержит все существенные условия ДДУ и направлен на приобретение строящегося жилья, к нему применяются правила о долевом строительстве, включая установленные Правительством РФ особенности и моратории.

2. Действие моратория независимо от финансового положения застройщика

КУМИ в суде часто пытается доказать, что застройщик не пострадал от внешних экономических факторов и не имеет права ссылаться на мораторий. Однако высшие судебные инстанции занимают жесткую позицию: освобождение от неустойки в мораторный период носит безусловный характер.

Как указано в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 44, правила о моратории применяются ко всем лицам, подпадающим под категории, определенные Правительством РФ, независимо от того, находятся ли они в предбанкротном состоянии или испытывают ли фактические финансовые трудности. Единственным исключением является доказанное судом заведомо недобросовестное поведение застройщика (злоупотребление правом по ст. 10 ГК РФ), но бремя доказывания этого лежит на КУМИ, что в спорах по нарушению сроков строительства практически нереализуемо.

Промежуточный вывод

Закон и актуальная судебная практика находятся на вашей стороне. Если просрочка передачи квартир по муниципальному контракту пришлась на период до 31 декабря 2025 года, вы имеете полное законное право требовать исключения этого периода из расчета неустойки на основании Постановления № 1916 и предшествующего Постановления № 326.

Однако КУМИ как муниципальный орган не пойдет вам навстречу без официальной претензионной работы и предоставления жестких юридических обоснований, поскольку добровольный отказ от взыскания пени без судебного решения или прямого указания закона грозит чиновникам обвинениями в нецелевом использовании бюджетных средств или халатности.

Ниже представлен конкретный алгоритм действий, формулировки для переписки с КУМИ и план защиты в случае судебного разбирательства.

Практические шаги: пошаговый алгоритм для застройщика

Для того чтобы полностью исключить или максимально снизить финансовые требования со стороны КУМИ, вам необходимо совершить ряд последовательных шагов.

Шаг 1. Проведите аудит муниципального контракта

Вам нужно точно установить, какой правовой режим применим к вашему спору. Ознакомьтесь с текстом контракта и выпиской из ЕГРН:

• Сценарий А (ДДУ под маской контракта): если в тексте есть ссылка на Закон № 214-ФЗ, а сам контракт прошел государственную регистрацию в Росреестре — вы защищены мораторием (Постановления № 326, № 1916, № 925).
• Сценарий Б (Чистый контракт по 44-ФЗ): если контракт заключен на приобретение квартир путем инвестирования, но без регистрации ДДУ (например, на стадии котлована, но по общим нормам 44-ФЗ о купле-продаже будущей вещи) — под действие ДДУ-моратория вы формально не подпадаете. В этом случае вашей главной защитой станет Постановление Правительства РФ от 04.07.2018 № 783 (правила списания неустоек по госконтрактам).

Шаг 2. Разделите период просрочки и проведите правильный расчет

Если КУМИ выставил претензию с требованием уплатить неустойку за весь период просрочки, подготовьте альтернативный контррасчет. Разделите просрочку на три этапа:

1. До 21.03.2024: расчет пени производится по ставке, установленной контрактом (для контрактов по 44-ФЗ это обычно 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от цены контракта за каждый день просрочки).
2. С 22.03.2024 по 31.12.2025: неустойка равна 0 рублей (мораторный период). Ссылайтесь на Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 и Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916.
3. С 01.01.2026 по дату фактической передачи: неустойка рассчитывается по текущей ставке (с 23.03.2026 применяется ключевая ставка ЦБ РФ в размере 15% годовых).

Если вам требуется оперативно проверить корректность начисления неустойки застройщика с учетом всех периодов действия мораториев за прошлые годы, вы можете использовать профильный инструмент — Калькулятор неустойки по ДДУ.

Шаг 3. Подготовьте и направьте официальный мотивированный ответ в КУМИ

В ответ на претензию КУМИ направьте официальное письмо за подписью генерального директора. Ниже приведены ключевые формулировки, которые необходимо включить в ответ:

«Между КУМИ и ООО [Название] был заключен Муниципальный контракт № [Номер] от [Дата]. В соответствии с правовой природой указанного договора, он является договором участия в долевом строительстве, обязательства по которому регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 и Постановления Правительства РФ от 19.06.2025 № 925) установлен мораторий на начисление неустойки (пени) за нарушение срока передачи объектов долевого строительства за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно.

На основании изложенного, начисление пени за период с [Дата начала просрочки, но не ранее 22.03.2024] по 31.12.2025 является неправомерным. Наша компания признает обязательства по уплате пени исключительно за периоды, не подпадающие под действие моратория, а именно: с [Дата] по 21.03.2024 и с 01.01.2026 по дату подписания акта приема-передачи объектов».

Шаг 4. Если контракт регулируется строго 44-ФЗ: примените Постановление № 783

Если судом или условиями контракта будет установлено, что ДДУ-мораторий неприменим, требуйте полного списания неустойки по правилам госзакупок на основании Постановления Правительства РФ от 04.07.2018 № 783:

• Если обязательства по контракту вами полностью выполнены (квартиры переданы по актам приема-передачи в муниципальную собственность) в 2024–2026 годах.
• Если общая сумма начисленной пени не превышает 5% от цены контракта — КУМИ обязан списать её в размере 100%.
• Если сумма пени составляет от 5% до 20% от цены контракта — КУМИ списывает 50% неустойки, при условии, что вы добровольно оплатите остальные 50%.

Для этого направьте в КУМИ заявление о списании начисленной и неуплаченной неустойки с приложением актов сверки и документов, подтверждающих исполнение обязательств.

Шаг 5. Тактика защиты в Арбитражном суде

Будьте готовы к тому, что КУМИ всё равно обратится в суд, так как для муниципальных служащих судебное решение — единственный законный способ закрыть контракт без претензий со стороны прокуратуры. В суде примените следующую тактику:

1. Подайте письменный отзыв. Продублируйте в нем аргументы о моратории (Постановления № 326 и № 1916) и предоставьте свой контррасчет (только за периоды вне моратория).
2. Заявите о применении статьи 333 ГК РФ. Даже в отношении периодов просрочки, которые пришлись на 2026 год (когда мораторий уже не действовал), требуйте снижения неустойки ввиду её явной несоразмерности. В качестве оснований для снижения укажите:
   • Объективные экономические трудности (рост цен на стройматериалы, нарушение логистических цепочек);
   • Высокий размер ключевой ставки ЦБ РФ (15%), из-за чего размер законной пени увеличивается несоразмерно последствиям нарушения;
   • Отсутствие у КУМИ реальных убытков (муниципальное образование не понесло коммерческих потерь из-за задержки).
3. Докажите просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ). Если КУМИ затягивал приемку квартир, долго подписывал акты, уклонялся от осмотра или несвоевременно предоставил технические условия — этот период должен быть полностью исключен из периода вашей просрочки.

Типичные ошибки, которых нужно избегать:

• Не подписывайте дополнительные соглашения с КУМИ о добровольном признании долга по штрафам или изменении порядка расчета пени в сторону ухудшения вашего положения.
• Не выплачивайте неустойку добровольно до вынесения судебного решения, если планируете списывать ее по Постановлению № 783. Добровольно уплаченная неустойка государственными органами практически никогда не списывается и не возвращается.
• Не игнорируйте претензии КУМИ. Молчание застройщика суды часто трактуют как согласие с размером требований. Всегда направляйте мотивированные возражения.

Если представитель КУМИ отказывается принимать во внимание требования действующего моратория или вам требуется профессиональная помощь в составлении контррасчета неустойки и представлении интересов вашей компании в Арбитражном суде — вы можете обратиться к юристу на нашей платформе для подготовки полного пакета процессуальных документов.