Строим дом на продажу как физ лицо, все работы оплачивали с личного счета

Здравствуйте,  Яна.

Да, конечно Вы можете оформить ИП в силу статьи 23 Гражданского кодекса РФ и продать дом от имени ИП с соответствующими налогами при наличии соответствующего ОКВЭД и вида налогообложения.

ОКВЭД следующий

«ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст)

68.10.21. Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

. Можем ли мы сейчас оформить ИП и продать как ИП. Какие коды ОКВЭД в этом случае выбрать, как правильно зарегистрировать дом, чтобы была возможность продать в ипотеку

 Здравствуйте.

Вы действительно можете оформить сейчас ИП, выбрать коды

41.20 Строительство жилых домов и нежилых зданий

68.10.21. Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

если намерены продать объект от ИП. Но Вы должны иметь в виду, что в этом случае Вам придется уплатить на УСН 6% от всей суммы, полученной от покупателя. Если Вас это устраивает, можете поступить таким образом.

Учтите также что если ИП продает недвижимость физлицу, то согласно ст.1.2. Закона №54-ФЗ онлайн-касса и выдача фискального чека требуется обязательно, независимо от способа расчета.

Яна, добрый день.

Зарегистрировать ИП Вы конечно можете, это Ваше право.

Порядок регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Вам подойдет следующий ОКВЭД:

«ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст)

68.10.21. Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

Дополнительные можете указать по желанию, в зависимости от того чем планируете заниматься.

---

 как правильно зарегистрировать дом, чтобы была возможность продать в ипотеку

Дом в любом случае будет зарегистрирован на физическое лицо, поскольку имущество ФЛ не разграничено на имущество принадлежащее ему как ИП или как физическому лицу. ИП это всего лишь статус физического лица ( ст. 2, 23, 24 ГК РФ). На это так же неоднократно обращал внимание Пленум ВС РФ указывая 

Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.

---

Далее продолжу

Яна, здравствуйте.

Подобный вопрос в последнее время весьма актуален на фоне ситуации с высокой ключевой ставкой Банка России, что влияет на ставку по ипотечным кредитам, предлагаемым банками.

В рамках Гос.программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в РФ реализуются программы «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека», в рамках которых
реализуется схема: Фед.бюджет (распорядитель средств -Минфин РФ) — АО «ДОМ.РФ — банк-кредитор, по которой в конечном итоге за счет фед.бюджета субсидируется разница между ставкой банка и льготной ставкой.

(см. Решение Минфина России от 11.03.2025 N 25-67381-01850-Р О порядке предоставления субсидии АО „ДОМ.РФ“ для возмещения российским кредитным организациям и АО „ДОМ.РФ“ недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей (Версия 10) (вместе с „Правилами возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу “ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей")

В связи с этим юр.лица и физ.лица, являющиеся ИП и ведущие деятельность по строительству домов за счет льготной ставки по ипотечным кредитам для тех, кто соответствует требованиям Правил, имеют более широкий круг потенциальных покупателей по сравнению с остальными, что является их конкурентным преимуществом перед обычными физическими лицами, желающими продать свои квартиры, дома и земельные участки.

Вероятно, в связи с этим у Вас возник опубликованный Вами вопрос, и дело тут не столько в самой по себе регистрации в качестве ИП и верном подборе ОКВЭД. Требования к продавцам недвижимости (квартир в строящихся домах, жилых домов и з/у) определяются непосредственно банками-участниками.

Полный список банков-участников см. на спроси.дом.рф/instructions/banki-uchastniki-programmy-semeynaya-ipoteka/

А среди таких требований, в основном — не только наличие сама по себе регистрация в качестве ИП и наличие определенных ОКВЭДов, но и осуществление деятельности по строительству и продаже, как правило, порядка 2-лет.

Т.е. банки проводят что-то наподобие аккредитации.

И вот именно этого, а это главное (!!!) коллеги Вам и не сообщили.

Т.е. главный вывод, что Вам следует принять: Критерии соответствия застройщиков, подрядчиков и т.д. определяются непосредственно банками. Условием для того, чтобы иметь продать дом и з/у — это осуществление деятельности 2 и более лет.

Непосредственно в банки Вам и следует обращаться, критерии у них разные. По меньшей мере, у Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, и других ведущих, они хоть и похожи, но все же имеются отличия.

Если для Вас имеется необходимость, возможно провести работу по созданию сводных требований, но такая работа -это индивидуальная услуга в чате.

Иначе, ИП-то Вы зарегистрируете, и даже режим налогооблажения с ОКВЭДами подберете, совсем не проблема. Но все это окажется бесполезным, поскольку из того, что Вы указываете

Строим дом на продажу как физ лицо, все работы оплачивали с личного счета. Дом пока не зарегистрирован, земля в собственности так же на физ лицо. Можем ли мы сейчас оформить ИП и продать как ИП.

 явно недостаточно для того, чтобы продать этот дом в семейную/льготную ипотеку. И даже напротив. Учитывая, что ИП еще и страховые взносы платят ежегодно (а это сейчас 53 658 тыс.рублей в год), то еще и дополнительные расходы приобретете. Если нет намерений заниматься этим регулярно, систематически, то нет смысла и ИП регистрировать.

С уважением