Законная структура возврата займа с обеспечением в виде доли в ипотечной квартире 1

Здравствуйте

На самом деле у вас вариант 1 это договор займа, либо целевого займа. 

Трастов в рф нет. Никакое отчуждение или залог доли невозможны без согласия банка, банк уже отказался и это логично. 

Инвестирование? Ну а смвсл в нем какой? Долю передать в любом случае невозмодно, она в щалоге у банка. Опцион — тоже самое. Опцион это право выкупа наприммер. Как вы это право дадите, если там залог у банка? Никак. 

Поэтому договор щайма, можно нотариальный и целевой, можно с графиком платежей. Но про долю забыть в любом случае придется. 

ГК РФ Статья 814. Целевой заем

1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.

 
2. В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора займа, потребовать от заемщика досрочного возврата предоставленного займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором.

Причитающиеся за пользование займом проценты уплачиваются заемщиком по правилам пункта 2 статьи 811 настоящего Кодекса.

1. Договор инвестирования / инвестиционное соглашение с оговоркой о форме возврата (долей/деньгами).

2. Нотариальное обязательство, адаптированное под текущие условия (аналогия с механизмом социальной выплаты).

3. Опцион на выкуп доли в будущем (если юридически применимо к ситуации с ипотекой).

4. Дополнительное соглашение к договору займа, с конкретизацией механизма возврата.

5. Договор о предоставлении прибыли с арендного дохода или иное, соответствующее налоговому и гражданскому кодексу.

6. Трастовая схема, если возможна в российском праве, либо использование поручительства/гарантийных обязательств.

Здравствуйте.

На самом деле, вариантов у Вас практически нет. Он мог бы быть, если бы у Вас была ипотека в приличный процент. Тогда можно было бы перекредитоваться одновременно включив в число ипотечных заемщиков второе лицо с передачей ему соответствующей доли в квартире. Но у Вас крайне льготная ипотека — 0,1%. Соответственно уходить от этой возможности глупо. Ввиду этого я могу только поддержать коллегу Балашова о его мнении по целевому займу.

Но при этом никакой дополнительной защищенности у займодавца не возникает. 

Если бы у вас была ипотека с обычной рыночной ставкой, то можно было бы рассмотреть вариант рефинансирования с привлечением второго заемщика и передачей ему доли в квартире. Это позволило бы частично решить вопрос с обеспечением займа.
Однако у вас очень льготная ипотека под 0,1%, и уходить от таких условий — неразумно. В этой ситуации вариантов практически нет, и я полностью поддерживаю мнение коллег, что лучше рассматривать целевой займ с другими механизмами защиты

Здравствуйте!

Рассмотрим предложенные Вами варианты:

1. Договор инвестирования / инвестиционное соглашение с оговоркой о форме возврата (долей/деньгами).

 В ГК РФ такой договор прямо не поименован. Есть договор инвестиционного товарищества, но он, исходя из ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 28.11.2011 №335-ФЗ, заключается для совместного извлечения прибыли. В теории можно было бы «натянуть сову на глобус» и представить как общее дело товарищей деятельность по получению прибыли от аренды квартиры, которая фигурирует в условиях. Но есть одно «НО», следующее из ч. 3 той же статьи:

Физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества.

Таким образом, этот вариант отпадает.

3. Опцион на выкуп доли в будущем (если юридически применимо к ситуации с ипотекой).

 Опцион, согласно ст. 429.2 ГК РФ, предоставляется на заключение договора. Проще говоря, одна сторона за плату дает другой стороне право в будущем заключить договор на оговоренных заранее условиях. Это имеет смысл, как правило, для фиксации цены. Например, если сейчас квартира стоит 12 млн руб., а в будущем будет, скажем, 24 млн руб., эквивалентом суммы, подлежащей возврату, все равно будет 1/2 доли в квартире, а не 1/4 с учетом ее подорожания.

То есть, саму конструкцию использовать можно, но в далеком будущем (если устраивает ждать 27 лет).

5. Договор о предоставлении прибыли с арендного дохода или иное, соответствующее налоговому и гражданскому кодексу.

 На пустом месте для этого оснований нет: исходя из ст. 136 ГК РФ, доходы от использования вещи принадлежат ее собственнику. Но это можно обыграть в рамках

4. Дополнительное соглашение к договору займа, с конкретизацией механизма возврата.

 т.е. указать, что в связи с неисполнением обязательств по договору займа займодавец вправе обратить взыскание на арендный доход заемщика. Если использовать сочетание принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и ч. 1 ст. 237 ГК РФ:

Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Дальше по аналогии с ч. 5 ст. 349 ГК РФ составить соглашение о внесудебном обращении взыскания на денежные средства в виде арендного дохода, по условиям которого займодавец получает 50% от арендных платежей ежемесячно.  Если стороны не возражают, думаю, может сработать.

6. Трастовая схема, если возможна в российском праве, либо использование поручительства/гарантийных обязательств.

 Трасты в российском праве не используются. Доверительное управление (глава 53 ГК РФ) — это не то же самое: оно не предполагает передачи имущества в собственность управляющего.