Законная структура возврата займа с обеспечением в виде доли в ипотечной квартире 1

Question

Законная структура возврата займа с обеспечением в виде доли в ипотечной квартире 1. Исходная ситуация: • Дата и суть сделки: 10 июля 2023 года был подписан договор процентного займа с физическим лицом (далее — Инвестор) на сумму 4 000 000 рублей. Процентная ставка — 36% годовых. • Фактическое исполнение: Проценты по займу выплачивались полностью в течение первых 6 месяцев. С февраля 2024 у заемщика возникли финансовые затруднения и были приостановлены выплаты. • Устные договоренности: Взаимодействуя с Заимодателем, было достигнуто соглашение: оценить квартиру на текущий момент в 12 млн. руб на май 2025 года, он получает 50% доли (соответствует телу кредита и накопленным процентам) в квартире (находящейся в ипотеке), Заемщик берет полностью на себя обязательства по выплате ипотеки, Заимодатель возмещает часть стоимости укомплектования мебелью и техникой квартиры для сдачи в размере 100 тыс. рублей и получает доход от её аренды (50% арендной прибыли) и в будущем, когда финансовая ситуация Заемщика стабилизируется, Заемщик выкупает эту долю по рыночной цене на тот момент. 2. Ограничения: • Квартира находится в ипотеке с обременением на 27 лет (ставка — 0,1%). • Сделка с долей невозможна без согласия банка. Банк отказался. • Передача доли невозможна в текущем моменте, но есть опыт использования нотариального обязательства, аналогичного тому, что применяется при социальных выплатах на жильё. 3. Цель: Найти законный механизм, который: 1. Защитит интересы Заимодателя (получение дохода, гарантия возврата средств/доли); 2. Будет возможен в условиях ипотечного обременения; 3. Юридически закрепит достигнутые договоренности (желательно нотариально); 4. Будет иметь юридическую силу в случае судебных разбирательств. ⸻ 4. Предлагаемый путь (варианты на выбор юриста): Просим юриста разработать и обосновать один или несколько следующих инструментов либо предложить альтернативный: 1. Договор инвестирования / инвестиционное соглашение с оговоркой о форме возврата (долей/деньгами). 2. Нотариальное обязательство, адаптированное под текущие условия (аналогия с механизмом социальной выплаты). 3. Опцион на выкуп доли в будущем (если юридически применимо к ситуации с ипотекой). 4. Дополнительное соглашение к договору займа, с конкретизацией механизма возврата. 5. Договор о предоставлении прибыли с арендного дохода или иное, соответствующее налоговому и гражданскому кодексу. 6. Трастовая схема, если возможна в российском праве, либо использование поручительства/гарантийных обязательств. ⸻ 5. Особые условия: • Желательно обеспечить нотариальное удостоверение всех ключевых документов. • Учитывать невозможность отчуждения доли из-за ипотечного обременения. • Прописать механизм альтернативного возврата долга (например, передача эквивалентной суммы по рыночной стоимости доли). • Зафиксировать участие Заимодателя в доходе от аренды с указанием порядка распределения и учёта. ⸻ 6. Ожидаемый результат: • Подробная правовая схема с учетом действующего законодательства РФ. • Перечень документов, которые необходимо оформить. • Шаблоны/проекты основных документов (договор, обязательство, соглашение и т. д.) и оформить под наш конкретный случай • Пояснения по рискам и способам защиты обеих сторон. • Возможные пути выхода из соглашения (если понадобится досрочный возврат долга или отказ от доли).

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте На самом деле у вас вариант 1 это договор займа, либо целевого займа. Трастов в рф нет. Никакое отчуждение или залог доли невозможны без согласия банка, банк уже отказался и это логично. Инвестирование? Ну а смвсл в нем какой? Долю передать в любом случае невозмодно, она в щалоге у банка. Опцион — тоже самое. Опцион это право выкупа наприммер. Как вы это право дадите, если там залог у банка? Никак. Поэтому договор щайма, можно нотариальный и целевой, можно с графиком платежей. Но про долю забыть в любом случае придется. ГК РФ Статья 814. Целевой заем 1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа. 2. В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора займа, потребовать от заемщика досрочного возврата предоставленного займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором. Причитающиеся за пользование займом проценты уплачиваются заемщиком по правилам пункта 2 статьи 811 настоящего Кодекса.

Юрий Колковский · Answer

1. Договор инвестирования / инвестиционное соглашение с оговоркой о форме возврата (долей/деньгами). 2. Нотариальное обязательство, адаптированное под текущие условия (аналогия с механизмом социальной выплаты). 3. Опцион на выкуп доли в будущем (если юридически применимо к ситуации с ипотекой). 4. Дополнительное соглашение к договору займа, с конкретизацией механизма возврата. 5. Договор о предоставлении прибыли с арендного дохода или иное, соответствующее налоговому и гражданскому кодексу. 6. Трастовая схема, если возможна в российском праве, либо использование поручительства/гарантийных обязательств. Здравствуйте. На самом деле, вариантов у Вас практически нет. Он мог бы быть, если бы у Вас была ипотека в приличный процент. Тогда можно было бы перекредитоваться одновременно включив в число ипотечных заемщиков второе лицо с передачей ему соответствующей доли в квартире. Но у Вас крайне льготная ипотека — 0,1%. Соответственно уходить от этой возможности глупо. Ввиду этого я могу только поддержать коллегу Балашова о его мнении по целевому займу. Но при этом никакой дополнительной защищенности у займодавца не возникает.

Артём Коротков · Answer

Если бы у вас была ипотека с обычной рыночной ставкой, то можно было бы рассмотреть вариант рефинансирования с привлечением второго заемщика и передачей ему доли в квартире. Это позволило бы частично решить вопрос с обеспечением займа. Однако у вас очень льготная ипотека под 0,1%, и уходить от таких условий — неразумно. В этой ситуации вариантов практически нет, и я полностью поддерживаю мнение коллег, что лучше рассматривать целевой займ с другими механизмами защиты

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте! Рассмотрим предложенные Вами варианты: 1. Договор инвестирования / инвестиционное соглашение с оговоркой о форме возврата (долей/деньгами). В ГК РФ такой договор прямо не поименован. Есть договор инвестиционного товарищества, но он, исходя из ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 28.11.2011 №335-ФЗ, заключается для совместного извлечения прибыли. В теории можно было бы «натянуть сову на глобус» и представить как общее дело товарищей деятельность по получению прибыли от аренды квартиры, которая фигурирует в условиях. Но есть одно «НО», следующее из ч. 3 той же статьи: Физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества. Таким образом, этот вариант отпадает. 3. Опцион на выкуп доли в будущем (если юридически применимо к ситуации с ипотекой). Опцион, согласно ст. 429.2 ГК РФ, предоставляется на заключение договора. Проще говоря, одна сторона за плату дает другой стороне право в будущем заключить договор на оговоренных заранее условиях. Это имеет смысл, как правило, для фиксации цены. Например, если сейчас квартира стоит 12 млн руб., а в будущем будет, скажем, 24 млн руб., эквивалентом суммы, подлежащей возврату, все равно будет 1/2 доли в квартире, а не 1/4 с учетом ее подорожания. То есть, саму конструкцию использовать можно, но в далеком будущем (если устраивает ждать 27 лет). 5. Договор о предоставлении прибыли с арендного дохода или иное, соответствующее налоговому и гражданскому кодексу. На пустом месте для этого оснований нет: исходя из ст. 136 ГК РФ, доходы от использования вещи принадлежат ее собственнику. Но это можно обыграть в рамках 4. Дополнительное соглашение к договору займа, с конкретизацией механизма возврата. т.е. указать, что в связи с неисполнением обязательств по договору займа займодавец вправе обратить взыскание на арендный доход заемщика. Если использовать сочетание принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и ч. 1 ст. 237 ГК РФ: Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором . Дальше по аналогии с ч. 5 ст. 349 ГК РФ составить соглашение о внесудебном обращении взыскания на денежные средства в виде арендного дохода, по условиям которого займодавец получает 50% от арендных платежей ежемесячно. Если стороны не возражают, думаю, может сработать. 6. Трастовая схема, если возможна в российском праве, либо использование поручительства/гарантийных обязательств. Трасты в российском праве не используются. Доверительное управление (глава 53 ГК РФ) — это не то же самое: оно не предполагает передачи имущества в собственность управляющего.