Какие документы нужны для объединения земельных участков?

Question

Здравствуйте. Вопрос о возможности объединить два участка с одинаковой категорией (Ж-3), назначением (ИЖС) и общей границей в один, и как это правильно оформить. Имеется в аренде один земельный участок под ИЖС, который граничит со вторым. Второй сейчас тоже планируется оформлять в аренду под ИЖС и в дальнейшем строить один дом на границе двух участков, так как это наиболее выгодное расположение (на данный момент форма обоих участков не удобна для размещения желаемого дома). Возможно ли потом при наличии двух разрешений на строительство на двух участках построить один дом? Максимально разрешенная площадь участка под ИЖС на уровне местной администрации - 1000 кв.м. Оба участка по 1000 кв.м. то есть при объединении будет 2000 кв.м., больше ограниченного лимита. Как лучше поступить? Оформлять второй участок на того же арендатора или на его ребенка, например? Сейчас предпринимать какие-то меры по объединению участков или после получения второго разрешения на ИЖС? Или есть какие-то другие способы строительства одного жилого здания на двух участках? Спасибо.

Павел Буров · Answer

Здравствуйте, Александра. Так как есть максимально разрешенная площадь для предоставления в аренду одному человеку, а два участка превышают этот лимит, то соответственно один человек в аренду их взять не сможет. Разрешение на строительство одного дома на двух разных участках никто не даст. Так как одно из требований при выдаче разрешения на строительство является то, что при размещение строения на земельном участке оно (строение) не должно выходить за его границы. Выход из данной ситуации следующий. Два человека (желательно совершеннолетние и доверяющие друг другу полностью) оформляют каждый на себя в отдельности аренду по одному из участков. Далее каждый получает разрешение на строительство. После на каждом участке укладывается фундамент, который регистрируется как недострой. Имея документы на недострой у каждого арендатора появляется возможность оформить зем. участок в собственность. После один из собственников продает свой участок другому. Второй собственник став единолично владельцем двух участок объединяет их в один, и начинает строительство одного дома. Понимаю, что это достаточно долго и затратно, но другого пути я не вижу. P.S. Отличным вариантом было бы если эти два участка изначально можно было бы оформить в собственность, а не в аренду.

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. 1) Возможно ли потом при наличии двух разрешений на строительство на двух участках построить один дом? Нет, невозможно. Жилой дом, на которое получено разрешение на строительство должен располагаться в границах участка с одним кадастровым номером. Чтобы построить дом на двух участках, их нужно сначала объединить. 2) Как лучше поступить? Чтобы объединить участки нужно решение собственника, поскольку на данном этапе собственником земельного участка является Администрация, то только с ее согласия. Однако, как Вы правильно заметили, существуют ограничения по площади. Юридически, вы сможете объединить участки, только после получения права собственности на них, а для этого Вам необходимо построить дом (или зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства), зарегистрировать права на него, обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. 3) Совет: получив разрешение на строительство, Вы сможете строить только в границах образованного участка. Поэтому, если Вы планируете жилой дом на двух участках, Вам необходимо сначала решение Администрации о выделении Вам всего участка. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. Так как у Вас действуют ограничения на максимальный размер аренды под ИЖС лучше оформить участок на 2-х разных людей и желательно родственников, дабы в будущем свести к минимуму споры по поводу участков. Когда получите разрешение на строительство на оба участка, начинайте стройку, так как потом 1 стройку на 2х разных участках регистрировать будет проблематично, то лучше поступить так как советует Павел с фундаментом. Адалее выкупать данные участки и объединять.

Дмитрий Васильев · Answer

Добрый день, Александра! Возможно ли потом при наличии двух разрешений на строительство на двух участках построить один дом? Александра Если они будут в аренде то к сожалению такой вариант не получится. То есть при объединии будет 2000кв.м., больше ограниченного лимита. Как лучше поступить? Оформлять второй уасток на того же арендатора или на его ребенка, например? Александра Нужно оформить именно на второго арендатора, так как одному все просто напросто не дадут, можно и на ребенка, если он совершеннолетний конечно. Сейчас предпринимать какие-то меры по объединению участков или после получения второго разрешения на ИЖС? Александра Предпринимать меры по объединению участков у Вас получится только после того как они оба будут переданы в собственность Вам и к примеру Вашему сыну. Сделать это можно, если к примеру у Вас на ЗУ будет какое-либо строение: Статья 36 ЗК РФ Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения 1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Или есть какие-то другие способы строительства одного жилого здания на двух участках? Александра Только после их объединения двух ЗУ в один. Удачи Вам! С Уважением, Васильев Дмитрий.

Тамара Филатова · Answer

Здравствуйте Александр! В соответствии со ст.11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков 1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон. . То есть, При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. СОгласно ст. 22 .2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является: 1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; 2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; 3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков. 2. Государственная рег То есть, если оба зем. уч. будут в аренде, то Вы вправе обратиться для государственной регистрации прав на земельный участок, образуемый при объединении. Если один земельный участок под ИЖС в аренде, а второй нет, но оба находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то рег. осуществляется на основании заявления органа местного самоуправления. В силу ст. 51, «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 21.6. В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство То есть, В случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых выдано разрешение на строительство, то Вы вправе осуществлять строительство на объединенном земельном ОДнако, если Максимально разрешенная площадь участка под ИЖС согласно решения местной администрации — 1000кв.м. Оба учатска по 1000кв.м. и при объединии будет 2000кв.м., то Вы не сможете их объединить без изменения разрешенного использования. {Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 по делу N А20-3092/2012 {КонсультантПлюс}} На заявление общества от 24.04.2012 об объединении земельных участков и присвоении единого адреса администрация письмом от 22.05.2012 также отказала. Отказ мотивирован тем, что согласно Временным правилам землепользования и застройки городского округа Нальчик, утвержденным решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 03.04.2009 N 24, максимальная площадь земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, составляет 2 500 кв. м 04.06.2012 общество повторно обратилось в администрацию с аналогичным заявлением, на что администрация предложила заявителю привести земельные участки в соответствие с их целевым назначением (письмо от 03.07.2012). 23.07.2012 общество обратилось в адрес главы администрации и Комиссии по подготовке Правил землепользования и застройки городского округа Нальчик (далее — Комиссия) с заявкой о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа Нальчик, в которой просило выделить земельные участки в отдельную зону для застройки многоэтажными жилыми домами — Ж4, предусмотрев вид разрешенного использования земельных участков — на строительство многоэтажных жилых домов выше шести этажей и сняв ограничения для объединения вышеуказанных земельных участков, а также разрешить объединить земельные участки в один участок и присвоить ему единый адрес. Данная заявка передана также в Управление архитектуры и градостроительства местной администрации городского округа Нальчик. Не получив ответа на указанное заявление, общество обратилось в суд с заявлением об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления, выразившихся в необоснованных отказах и уклонении от решения вопроса об изменении вида разрешенного использования трех смежных земельных участков общества и объединении земельных участком с присвоением единого адреса. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 указанной статьи). Согласно п. 2 ст. 11.6 Земельного кодекса при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. Между тем из материалов дела следует, что собственниками земельных участков N 7 площадью 1137 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102068:0055 и N 8 площадью 985 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102068:0058, об объединении которых просит общество, являются Сокуров Б.Н. и Вологирова Н.К., а не ООО «Строй-Инвест». Так, в материалы дела представлены соглашения от 29.08.2012, в соответствии с которыми стороны расторгли договоры купли-продажи от 13.05.2011 указанных земельных участков, заключенных между обществом и Сокуровым Б.Н. Соглашения о расторжении договоров зарегистрированы в установленном порядке. Сокурову Б.Н. и Вологировой Н.К. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельные участки от 18.09.2012 N 07-АВ 282971 и от 19.09.2012 N 07-АВ 280667. Таким образом, у общества отсутствуют основания для обращения с заявлением об объединении земельных участков, собственником которых (земельных участков с кадастровыми номерами 07:09:0102068:0055 и 07:09:0102068:0058) он не является. Пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса определяет, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса). Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Изложенное означает, что федеральное законодательство ограничивает право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора по использованию земельных участков посредством строительства, реконструкции находящихся на нем объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. В соответствии с решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 03.04.2009 N 24 «Об утверждении временных Правил землепользования и застройки городского округа» спорные земельные участки находятся в зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами). При этом в данной территориальной зоне не предусмотрено размещение многоквартирного жилого дома выше шести этажей ни в основных видах разрешенного использования, ни в условно разрешенных видах использования, ни во вспомогательных видах разрешенного использования. Таким образом, апелляционный суд считает действия администрации, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на объединение земельных участков, законными. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков или объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса, соответствии с которой физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Частью 2 названной статьи установлено, что вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний в городском округе Нальчик утвержден решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 19.01.2006. Целью публичных слушаний является широкое и гласное обсуждение вопросов местного значения, затрагивающих интересы и права жителей городского округа, предоставление возможности жителям города непосредственно принять участие в решении вопросов местного самоуправления, всестороннее рассмотрение вынесенного на обсуждение проекта муниципального правового акта, позволяющее максимально учесть мнение горожан. Между тем общество в обход установленной процедуры изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования просит суд возложить на администрацию и Совет обязанность по изменению вида разрешенного использования земельных участков на зону Ж4. То есть, если при объединении будет больше ограниченного лимита, то действия администрации, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на объединение земельных участков законны. Поэтому для объединения Вам следует согласно установленной процедуры провести изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид вида разрешенного использования земельных участков на зону Ж4 . Согласно ст. 35 и ст.37 ГрадК РФ Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. . Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения. Т о есть, Вы вправе обратиться в уполном. орг. с целью изменения цел. назн. зем. уч. или получения условно разр. вида исп. ОДнако , арендаторы вправе использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. То есть, Вы вправе использовать земельный участок в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования БЕЗ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ (публ.слушания). Таким образом, Вам следует узнать к каким видам отнесен данный земельный участок ( в госкадастре) и обратиться за получением сведений о данном земельном участке в Регламенте, а затем решать вопрос. Смогу оказать услугу по оформл. док.и перспективам решения вопроса. С ув. Ф. Тамара