Может ли мама продать свою квартиру (единственное жильё, мы с мамой в ней прописаны вдвоем, она единственный собственник) и на вырученные деньги купить другую, оформив её в мою собственность?

Здравствуйте! Да, в целом такая схема возможна и законна, но есть важные нюансы, которые нужно учесть, особенно если:

 • мама пенсионер или ветеран;

 • у вас/её есть льготы, субсидии или интерес к сохранению права на соцподдержку;

 • вы хотите избежать налогов или спорных ситуаций с родственниками в будущем.

Кратко по сути:

Мама может:

 1. Продать свою квартиру (даже если это единственное жильё).

 2. Потратить вырученные деньги на покупку новой квартиры.

 3. Оформить новую квартиру на вас (то есть вы — покупатель и собственник).

 4. А мама будет там прописана (зарегистрирована), но не будет собственником.

Что нужно учесть:

 1. Налоги при продаже

Если мама владеет квартирой больше 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий), то налога при продаже не будет.

 • Если меньше 3/5 лет — может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи (или 13% с суммы выше 1 млн ₽).

Льгота может применяться — уточним при желании.

2. Право на жильё

Мама теряет право собственности — это важно понимать.

Если вдруг в будущем возникнут конфликты (например, если у вас будет семья, развод и т.д.), у неё нет юридических прав на квартиру, где она живёт.

Чтобы себя защитить, можно:

 • оформить пожизненное право проживания для неё в договоре купли-продажи;

 • или оформить долю в её пользу, например 1/100.

 3. Субсидии и льготы

Если мама получает социальную помощь или субсидии, то утрата собственности может повлиять на её статус (например, при постановке на учёт как нуждающейся, или при оформлении доплат к пенсии и т.п.).

Если мой ответ оказался для вас полезным, буду признательна за положительный отзыв. 

Да, Ваша мама может продать свою квартиру и на вырученные деньги приобрести другую, оформив ее в Вашу собственность.

Рассмотрим детали:

Продажа квартиры мамой: Ваша мама, являясь единственным собственником квартиры, имеет полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать его, по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодета Российской Федерации (далее – ГК РФ)). Факт Вашей совместной регистрации в этой квартире не препятствует ее продаже.

Покупка квартиры в Вашу собственность: На вырученные от продажи деньги Ваша мама может предоставить Вам средства для приобретения другой квартиры. Вы, как покупатель, оформите эту новую квартиру в свою собственность. Это может быть реализовано, например, путем дарения мамой денежных средств Вам, которые Вы затем используете для покупки, или путем прямого участия мамы в расчетах по договору купли-продажи, где покупателем будете указаны Вы.

Регистрация (прописка):

В продаваемой квартире: После продажи квартиры новый собственник, как правило, будет вправе требовать снятия с регистрационного учета (выписки) всех лиц, зарегистрированных в квартире, если они не являются членами его семьи (часть 2 статьи 292 ГК РФ, абзац 7 части 1 статьи 7 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Таким образом, Вашей маме и Вам необходимо будет сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры.

В новой квартире: Ваша мама сможет быть зарегистрирована по месту жительства в новой квартире, которая будет оформлена в Вашу собственность. Факт регистрации не предоставляет ей прав собственности на эту квартиру (статья 8 ГК РФ).

Важный момент: Поскольку в Вашем вопросе не упоминается использование средств материнского (семейного) капитала для приобретения какой-либо из квартир, то требования органов опеки и попечительства о выделении долей детям в данном случае не применяются.

Правовые нормы, регулирующие рассматриваемую ситуацию:

Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Абзац 7 части 1 статьи 7 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

С Уважением Горельская Олеся Олеговна