Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законны ли действия застройщика и какие варианты решения проблемы существуют?
Застройщик в кладовке разместил канализационные трубы, к тому же место стыка двух труб также находится в кладовке, что обязывает нас давать доступ УК по требованию. Отказались от принятия и написали акт с просьбой убрать данную трубу из кладовки. Застройщик отказал написав: «
Настоящим уведомляем Вас, что прокладка труб канализации выполнена в строгом соответствии с утверждённой проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу.
Указанный элемент предусмотрен проектом и соответствует всем требованиям действующих нормативных документов.
Согласно проекту КОТ-SAB-KOR5-BK-AM, изм. 2 прохождение труб канализации через кладовое помещение N°101 является допустимым и предусмотрено проектным решением, исполнительная документация передана в эксплуатационную службу(управляющую компанию) и может быть предоставлены для ознакомления по письменному запросу.» .
При этом в договоре ДДУ прописано: «в Объекте долевого строительства не выполняется разводка инженерных сетей, в том числе электрических и слаботочных сетей, кондиционирования, водоснабжения и канализации и пр. кроме освещения и системы вентиляции, не устанавливается сантехническое оборудование.»
Законны ли действия застройщика и какие варианты решения проблемы существуют?
Очень хороший и важный вопрос. Давайте разберём пошагово, с опорой на законодательство и судебную практику.
Что говорит договор (ДДУ)?
Вы привели ключевую фразу:
«в Объекте долевого строительства не выполняется разводка инженерных сетей, в том числе электрических и слаботочных сетей, кондиционирования, водоснабжения и канализации и пр. кроме освещения и системы вентиляции, не устанавливается сантехническое оборудование.»
Это означает, что внутри объекта (вашей квартиры/кладовки) застройщик не должен был прокладывать инженерные коммуникации после стояков, кроме тех, которые прямо указаны.
Однако труба канализации — это именно инженерная сеть. Если она проложена в кладовке (не стояк, а именно горизонтальный участок с местом стыка), это может рассматриваться как нарушение условий ДДУ, поскольку ограничивает использование помещения (например, вы обязаны обеспечивать доступ, риски протечек и т.д.).
️ Что говорит закон?
Жилищный кодекс РФ
Ст. 36 ЖК РФ: В состав общего имущества МКД входят стояки, отводы, инженерные системы, обслуживающие более одного помещения.
Ст. 30 ЖК РФ: Собственник обязан обеспечивать доступ к общему имуществу для осмотра и ремонта.
То есть, если труба является частью общедомовой системы (стояк или общий коллектор), то формально собственник обязан предоставить доступ.
Но ключевое отличие: такие элементы должны быть предусмотрены проектом и соответствовать условиям договора.
Что говорит проектная документация?
Застройщик ссылается на проект (КОТ-SAB-KOR5-BK-AM, изм. 2), утверждённый и прошедший экспертизу. По закону (ч. 7 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) объект принимается в эксплуатацию только при соответствии проектной документации.
️ Однако наличие проекта не отменяет обязанности застройщика соблюдать условия ДДУ, который является индивидуальным соглашением с вами.
Нарушение договора
Если в ДДУ прямо указано, что внутри объекта (включая кладовку) не предусматривается разводка инженерных сетей (кроме оговоренных), то размещение канализационной трубы — это существенное отклонение от условий договора, даже если оно соответствует проекту.
Это подтверждается судебной практикой:
Определение ВС РФ от 04.08.2020 № 5-КГ20-85-К2: застройщик не вправе в одностороннем порядке вносить изменения, ухудшающие положение дольщика.
Постановление Пленума ВС РФ № 10 от 25.12.2018, п. 33: если объект не соответствует условиям ДДУ, дольщик вправе отказаться от принятия, потребовать устранения недостатков или уменьшения цены.
Варианты решения
1. Повторное составление акта отказа
Вы уже подписали акт отказа. Рекомендую дополнить его уточнением:
Сослаться на п. ДДУ об отсутствии разводки сетей внутри объекта.
Отметить, что размещение трубы ограничивает использование кладовки.
Потребовать устранения недостатка (переноса трубы).
2. Требование устранения недостатков
На основании ст. 7, 18, 19 Закона о защите прав потребителей (ЗОЗПП) и ст. 4 ФЗ-214:
Письменно потребовать убрать трубу или компенсировать уменьшение потребительской стоимости.
3. Альтернативно — требование о соразмерном уменьшении цены
Если технически убрать трубу невозможно или застройщик откажется, вы можете потребовать уменьшить цену договора (или получить компенсацию).
4. Отказ от договора (в крайнем случае)
При существенном нарушении условий ДДУ, вы вправе расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств плюс неустойку. Основание — ст. 9 ФЗ-214.
5. Обращение в суд
Если застройщик продолжает отказывать, можно обратиться в суд с:
Иском о понуждении к устранению недостатка.
Иском о взыскании компенсации.
Иском о расторжении договора.
В иске указываете:
Нарушение условий ДДУ.
Нарушение права на пользование помещением.
Применение ЗОЗПП в части защиты слабой стороны.
️ Что можно сделать прямо сейчас?
Подготовить детальное письменное требование с ссылками на пункты ДДУ и законы.
Направить застройщику с уведомлением о вручении.
В случае отказа — собрать доказательства (фото трубы, переписка) и подать иск.
Заключение
Действия застройщика могут быть признаны незаконными, поскольку нарушены условия ДДУ.
Проект не может отменять договор с дольщиком.
Есть сильная правовая позиция для устранения недостатка или компенсации.