…что бы эти услуги могли стоить?

Question

Добрый день! Есть намерения продать земельный участок 8,8 га по частям, приведя его назначение в соответствие с ПЗЗ и Генпланом, ГИСОГД решением сессии депутатов основанное на 2-х этапах публичных слушаний и соответствующими Постановлениями администрации в границы населенного пункта и в зону ИТ-3 По данным Росреестра и выписки (пока не перевели) - с/х назначения По ПЗЗ и Генплану по ГПЗУ и ГИСОГД в зоне ИТ-3 Как бы не совсем понимаем не будет ли сложностей при приведении в соответствие пусть даже по причинам трепетного отношения у администраций к выводу земли из с/х оборота (тем более виноградопригодной) Допустим уже не будет... Тогда участок 8.8 га, который к сожалению, на 65-70% в охранной зоне от 4-х ЛЭП по нему проходящим (что на с/х землю это может и не сильно влияет, а вот на строительство объектов придорожного сервиса эти ограничения будут достаточно серьезно противоречить размещению в зоне ограничений даже линейных объектов...) наверное все таки будет не весь востребован. Тогда может быть пока эту часть и не переводить? (а после перевода (если так правильнее) обосновать объективное снижение кадастровой стоимости) Далее - в Краснодарском крае вроде как в настоящее время не формируют (согласно нормативам) новые з/у с/х назначения площадью менее 1,5 га... Тогда формируем пока 1,5 га?, или сразу переводим то что не под ЛЭП - там к примеру 3 га, одновременно выделяя дорогу для доступа на те более мелкие участки, которые появятся конкретно под АЗС или СТО кафе или отель уже на земле зоны ИТ 3 к примеру? Переводим 1,5 или как решим 3 га в ИТ-3 - потом уже, наверное можно нарезать более мелкие поскольку она будет уже не с/х назначения? Продавая землю, хотелось бы понимать в связи с тем, что за 10 лет дважды менялись кадастровые номера: осталась ли у собственника льгота? Участок образован из 5 материнских путем объединения - слияния, при том материнскими он владел в 2015 г (в 3-х из 5-и к примеру их кадастровые номера менялись 1-й раз при изъятиях их части для госнужд - под реконструкцию федеральной дороги, второй раз при объединении того что осталось что введено в границы населенного пункта) Не значит ли что новый кадастровый номер – «тупо» новый отсчет во времени владения? есть разные мнения - как отстоять свой,на наш взгляд более логичный и потому справедливый взгляд на собственность на срок владения и соответственно на льготу? Главное оставаться в правовом поле и легитимно подходить к оценке налоговых рисков и в целом планированию налога на землю и на продажу земли, легитимно минимизировать налоги? Доказать – обосновать владение с 2015 года данными объектами – а теперь уже объектом (объединив которые в один уже похоже, что сами себе усложнили задачу) Сейчас, если льгота утрачена, в связи с новым кадастровым номером попадаем под НДФЛ было бы вероятно целесообразным перестраховаться собственнику: отвести ее от своих имеющихся рисков на другое физ/лицо - продать его к примеру кому то из близких может даже и родственников: пока он в с/х с этой кадастровой стоимостью с минимальным налогом. Далее на новом собственнике переводим (приводим в соответствие) назначение земли и уже формируем любые з/у (под намерения соискателей) и продаем Что тогда разумнее с ИП с УСН 6%? Или вообще перерегистрироваться в льготный регион, как советуют некоторые юристы - где 1%? Если это вполне законно? …как нам с кем-то, в этой части более опытным, изучив данный вопрос всесторонне поработать бы все варианты, чтобы получить корректные консультации, на 100% соответствующие действующему законодательству по всему спектру вопросов, обоснованно минимизировав предполагаемое налоговое бремя? Осуществить так называемое налоговое планирование изменив стратегию и тактику в детальном осуществлении казалось бы не совсем уж и сложной (но далеко и не простой) ситуации? …что бы эти услуги могли стоить?

Елизавета Сулейманова · Answer

Очень хороший, детальный вопрос — видно, что вы глубоко изучаете тему. Давайте пошагово и максимально системно разберём все аспекты: ️ 1. Перевод земли из с/х в ИТ-3 ️ Возможные сложности Администрация и вывод из с/х оборота В Краснодарском крае действительно зачастую трепетное отношение к землям, пригодным под виноградники или сельхозпроизводство. Это связано с приоритетом развития АПК и упором на сохранение сельхозугодий (есть даже региональные программы). Что помогает: наличие генерального плана и ПЗЗ, где участок уже предусмотрен под ИТ-3, сильно облегчает задачу. Если есть решение депутатов, положительное заключение ГИСОГД и постановление администрации, формальных препятствий к переводу быть не должно. ️ Стратегия по ЛЭП Если 65–70% участка в охранной зоне ЛЭП, строительство капитальных объектов там невозможно (или с большими ограничениями). Правильный подход: Перевести сначала только «чистую» часть, не затронутую ЛЭП. Использовать оставшуюся часть как с/х землю (при необходимости, возможно обосновать снижение кадастровой стоимости впоследствии). 2. Формирование новых участков ️ Минимальные площади В Краснодарском крае, как правило, новые с/х участки не формируют менее 1,5 га (ФЗ-101 и региональные НПА). После перевода в ИТ-3 можно делить на участки меньше 1,5 га, так как это уже не с/х назначение. ️ Рекомендация Перевести «чистую» часть сразу целиком (например, 3 га). Одновременно выделить проезд (дорогу) как отдельный участок сервитута, чтобы сразу предусмотреть доступ к мелким нарезкам. После перевода формировать и продавать участки под кафе, АЗС, СТО и т. д. без ограничений по минимальной площади. 3. Вопрос льготы по владению (минимизация НДФЛ) ️ Проблема «нового» кадастрового номера По общему правилу (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ), освобождение от НДФЛ по продаже недвижимости применяется при владении более 5 лет (в некоторых случаях — 3 года). При объединении нескольких участков с присвоением нового кадастрового номера возникает вопрос: сохраняется ли срок владения? Проблема: ФНС часто считает новый участок новым объектом, с новой датой возникновения права. Аргумент собственника: срок владения нужно исчислять с даты первоначального владения материнскими участками, ведь произошла лишь реорганизация формы собственности, а не новый объект. ️ Возможная защита позиции Собирать документы: Выписки ЕГРН по материнским участкам (с указанием даты владения с 2015 года). Акты изъятия под госнужды. Решения об объединении. Постановления о вводе в границы населенного пункта. Подготовить юридическое заключение (правовое обоснование), подтверждающее преемственность права. ️ Судебная практика Противоречивая: есть как решения в пользу сохранения срока, так и против (например, Определение ВС РФ от 11.02.2020 № 304-КГ19-24838). В ряде случаев суды соглашаются с позицией собственника при наличии полного пакета доказательств. 4. Альтернативная схема — «перепродажа» близкому лицу ️ Теоретически возможно: Продаёте участок родственнику (договор купли-продажи по кадастровой стоимости или ниже). Далее новый владелец меняет назначение, делит, реализует. ️ Минусы: Контролирующие органы (ФНС) могут усмотреть формальный характер сделки (если цена сильно занижена или нет реального движения денег). Может быть отказано в учёте затрат (ст. 54.1 НК РФ). Риск налога на доходы с разницей в цене. ???? 5. Вариант через ИП ️ Использование ИП на УСН 6% После перевода в ИТ-3, при продаже участков уже как предприниматель, налог составит 6% с дохода, вместо НДФЛ 13% (или 15% с разницы). Плюс: можно учесть расходы на перевод, проектирование, межевание, инфраструктуру. ️ Минус: уплата фиксированных взносов (около 45–50 тыс. руб. в год), и возможная утрата права на льготу по сроку владения. 6. Вариант с перерегистрацией в «льготный регион» ️ Да, возможен, но: Нужно реально перенести налоговый учёт (налоговый адрес ИП или юрлица), фактическую деятельность и центр жизненных интересов. Контролируется ФНС (есть риск доначислений, если выяснят фиктивность). 7. Оценка налогового консультирования и сопровождения ️ Вариативный диапазон цен Консультация по документам + правовое заключение по сроку владения — от 50 до 150 тыс. руб. Полный налоговый аудит схемы (включая анализ земельных и кадастровых аспектов, оценку рисков, разработку пошагового плана) — от 300 до 700 тыс. руб. в зависимости от детализации. Полное сопровождение (включая межевание, перевод, согласования, подготовку деклараций, споры с налоговой) — от 1 млн руб. Резюме и рекомендации Что разумнее делать пошагово: 1️⃣ Принять решение о переводе «чистой» части (3 га) сразу в ИТ-3. 2️⃣ Выделить сервитут (дорогу). 3️⃣ Подготовить пакет документов для подтверждения срока владения с 2015 года. 4️⃣ Заказать юридическое заключение по сохранению льготы (готовить сразу аргументацию для ФНС). 5️⃣ Рассмотреть продажу через ИП на УСН 6% — предварительно смоделировать налоговую нагрузку с консультантом. 6️⃣ По остальной части с ЛЭП — не торопиться с переводом, использовать её как рычаг снижения кадастровой стоимости или оставить под с/х. ️ Если нужно, могу помочь: Подготовить правовое заключение по сроку владения. Смоделировать налоговую нагрузку по вариантам (НДФЛ, УСН, продажа родственнику). Составить дорожную карту с пошаговыми юридическими действиями. Написать письменные аргументы в ФНС (на случай запроса или спора). Буду благодарна за отзыв