Какие документы запросить и что нужно проверить?

Здравствуйте!

1-В выписке ЕГРН в графе статус недвижимости указанно «актуальные, ранее учтеные» я правильно понимаю что с таким статусом оформить покупку гаража не удастся?

Такая отметка означает, что  данный объект оформлялся еще до 2008 года. Это не означает невозможность оформления гаража. Но собственнику перед продажей целесообразно позаботиться о том, чтобы  статус был  «актуальные» или «актуальные, учтенные».

ГРАНИЦА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ УСТАНОВЛЕННА В СООТВЕТСТВИИ С ТРЕБОВАНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА" Я правильно понимаю что не проводилось межевание?

 Да, получается, что не проводилось межевание, не были установлены границы.

Если стоит статус «актуальные, ранее учтенные»  и к тому же указано, что граница земельного участка не установлена, то  в части определения  границ участка могут быть проблемы.

 А по закону с 1 марта 2025 года межевание стало обязательным при сделках с землей...

Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой:

21.2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства;

Так что действительно с 1 марта 2025 года произошли изменения и при продаже объекта недвижимости нужно межевание. В противном случае регистрация перехода  права будет приостановлена Росреестром.

Продавцу ( собственнику) нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границ земельного участка.В том числе  включая мероприятия по согласованию местоположения границ.  В ЕГРН будут внесены сведения о координатах границ земельного участка

Подскажите что потребовать нужно от продавца гаража и какие есть нюансы чтоб при оформлении не приостановили сделку? Какие документы запросить и что нужно проверить?

 Продавец гаража должен Вам предоставить правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство (основание для регистрации права за проодавцом). А также нужно учесть перед сделкой указанное мною  выше в части  приведения статуса гаража и проведения межевания.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.

Здравствуйте !

С учетом требований ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статус «актуальные, ранее учтенные» – сделка возможна, но лучше, чтобы продавец обновил данные в ЕГРН до статуса «актуальные» (это снизит риски при регистрации).  

Отсутствие межевания – да, границы не установлены. С 01.03.2025 межевание обязательно для сделок с землей. Без него Росреестр приостановит регистрацию.  

Требовать от продавца можете:
Межевание – продавец должен заказать его у кадастрового инженера и внести границы в ЕГРН.  
Обновление статуса гаража в ЕГРН.  
Проверить документы, как сидетельство о наследстве (или выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности).  
— Техплан гаража (если есть).  
— Кадастровый паспорт на землю (после межевания).  

Без межевания сделку не зарегистрируют с 2025 года! Убедитесь, что продавец решил этот вопрос до подписания договора.

Уважаемый Владимир, здравствуйте! У Вас запрошена консультация нескольких юристов

Объект недвижимости не готов к продаже. Увы.

Теперь подробнее.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ,

собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/

Для заключения договора купли-продажи гаража (ст. 454 ГК РФ) необходимо, чтобы объект недвижимости был надлежащим образом зарегистрирован в ЕГРН.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c715ad796be8dcabecb564bcfa554f539136660d/

1. В выписке ЕГРН статус «актуальные, ранее учтённые» означает, что объект был поставлен на кадастровый учёт до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, но сведения о нём актуальны.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/

Оформить сделку с таким объектом по общему правилу, возможно, однако рекомендую уточнить, не требуется ли обновление сведений в ЕГРН для корректного отражения прав и отсутствия технических ошибок. Оптимально, чтобы статус был «актуальные», однако «актуальные, ранее учтённые» не является препятствием для регистрации перехода права собственности.

2. В отношении земельного участка, если в кадастровом паспорте указано, что «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»,межевание не проводилось, и границы участка в ЕГРН не определены.

Да, с 1 марта 2025 года вступил в юр.силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ, который внёс изменения в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно новым пунктам 21.1 и 21.2, при отсутствии в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, государственная регистрация перехода права будет приостановлена.

3. Рекомендую потребовать от продавца проведение межевания и внесение сведений о границах земельного участка в ЕГРН до заключения сделки. Необходимо запросить у продавца следующие документы: выписку из ЕГРН на гараж и земельный участок, документы-основания права (например, свидетельство о наследстве), а также справку об отсутствии задолженностей по членским взносам в ГСК.

Проверьте еще отсутствие запретов на регистрационные действия в отношении объекта. Ну и что продавец является единственным собственником и имеет право распоряжаться объектом.

С уважением, Д.А.Разина