Мне предлагают поучаствовать в выдаче займа, но я опасаюсь, что не то, что заработать не выйдет, а даже вернуть выданное

Я в этом сомневаюсь, поскольку, если наш заёмщик уйдёт, например, в банкротство физлица, то на недвижимость с большой вероятностью положат иммунитет единственного жилья и всё наши залоги, как я себе вижу, рухнут.

 Абсолютно верно. Единственное жилое помещение должника обладает исполнительным иммунитетом в силу ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ, и на него не может быть обращено взыскание, но за исключением, если оно является предметом ипотеки:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Подскажите, пожалуйста, обоснованы ли мои опасения и какие ещё есть подводные камни у такой сделки?

 Ваши опасения обоснованы. К этим рискам ещё добавляются риски случайной гибели/смерти заемщика. И в этом случае  возможность взыскания его долгов  будет только при наличии наследников, принявших наследство, да ещё и только в пределах стоимости наследственного имущества, согласно ст. 1175 Гражданского Кодекса РФ:

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). 
Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

И сроки обращения за взысканием растягиваются не менее чем на 6 месяцев — на срок принятия наследства.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Вы можете заключить сделку под любой процент и на любых условиях.

То есть стороны должны согласовать условия.

В дальнейшем, в случаи неисполнения условий договора, можно обратиться  в суд а потом и к приставам.

Однако нельзя взять у человека то, чего нет.

И в тоже время нельзя забрать у него все.

Потому если сумма крупная, надо исходить из его доходов, потребностей и наличия имущества.

Взыскать может и получится. Но на это может уйти много лет. Вы ведь не хотите возвращать деньги долго.

Намерение не возвращать деньги тоже нельзя исключать или намерения максимально это затянуть.

Продолжу.

Иное дело, что право Вам могут не зарегистрировать в Росреестре, а в силу закона, переход прав  собственности осуществляется, именно с момента государственной регистрации права, а не с момента подписания договора, Сторонами.

И, с огромной долей вероятности, регистратор прав откажет в регистрации (по такому пути сейчас идет практика)

Дело тут в том, что такой займ будет иметь признаки потребительского, а заимодавец — гражданин не является  профессиональным субъектом этого вида деятельности. Окончательный перечень проф. участников денежно — заемный правоотношений, который могут выдавать потреб. займы  физлицам, под залог недвижимого имущества,  четко и однозначно регламентирован частью 1 статьи 6.1 Закона № 353 «О потребительском кредите (займе)»,

Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться

*кредитными организациями,

*кредитными потребительскими кооперативами,

*сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами,

*учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих,

*единым институтом развития в жилищной сфере.

Как видим, заимодавцы/физлица тут — не указаны, а сама норма права — не предполагает расширительного толкования.