В доме выделены детские доли, право собственности в доме у дочери и у детей

Добрый день, Александр Васильевич! 

Есть конечно еще методы для опеки: лишение родительских прав отца, злостный неплательщик алиментов (дочь не подавала на алименты) и через суд.

Если Ваша дочь не подавала на алименты, то Вы не сможете лишить родительских прав по причине уклонения от уплаты алиментов. И вообще лишение родительских прав не самый простой судебный процесс и мера скорее исключительная. 

встречный договор купли-продажи другой недвижимости, в котором выделены детские доли, либо до совершения сделки можно вывести детские доли из дома и выделить эти доли в квартире, где они проживают в настоящее время

 Вы сами знаете решение Вашего вопроса, обратитесь в органы опеки и согласуйте с ними выделение долей детям в другом объекте недвижимости. Обратите внимание, что доли должны быть не меньшей площади и по стоимости одинаковы.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете обратиться в мой чат. 

Вы абсолютно правы: требование нотариального согласия бывшего мужа на продажу детских долей незаконно, если он не является собственником и не выступает законным представителем детей. Риэлторы ошибаются. Разберем ситуацию по закону:

 
Почему согласие отца НЕ требуется (если нет родительских прав/доли в имуществе):
Брачный договор подтверждает, что дом — не совместная собственность супругов.
Отец не включен в правоустанавливающие документы на дом (согласно ст. 35 СК РФ).
Мать — единственный законный представитель детей, так как:

дети проживают с ней (п. 1 ст. 65 СК РФ);
она действует в их интересах при сделках (ст. 64 СК РФ).
Отец не платит алименты, но даже если бы платил — это не дает ему права голоса в сделках с имуществом детей.
 
Как продать дом БЕЗ согласия отца (законные варианты):
️ Вариант 1: Выделить детские доли в текущей квартире до продажи дома
(Самый надежный и быстрый способ)

Мать (как собственник квартиры) оформляет безвозмездное дарение долей детям в этой квартире (соразмерно их долям в доме).
Регистрирует переход права в Росреестре.
После этого:

Подает в опеку уведомление о продаже дома + прикладывает документы, подтверждающие, что дети уже получили доли в новой недвижимости (п. 4 ст. 11 ФЗ «Об опеке...»).
Опека выдаст разрешение на продажу дома без согласия отца.
Важно! Доли в новой квартире должны быть не меньше по размеру и стоимости, чем в продаваемом доме (п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ №1 от 20.04.2022).
️ Вариант 2: Одновременная покупка другого жилья с выделом долей
Заключается встречный договор купли-продажи:

Продается дом (с детскими долями);
Покупается новая недвижимость, где доли детей выделяются сразу.
Опека проверяет, что:

Новое жилье не хуже текущего (по площади, условиям);
Доли детей закреплены в договоре.
️ Вариант 3: Размещение денег от продажи на спецсчет
Если новая недвижимость не куплена сразу:

Деньги за детские доли переводятся на специальный счет в банке (открытый на имя ребенка, с ограничением снятия до 18 лет);
Опека разрешит сделку при условии, что:

Это единственный вариант (нет денег на новое жилье);
Мать предоставит обязательство купить жилье в течение определенного срока (обычно 1-2 года).
 
Что делать с опекой:
Подайте уведомление о сделке (по форме из Приказа Минпросвещения №4 от 10.01.2024) с пакетом документов:

Копии свидетельств о рождении детей;
Выписки из ЕГРН на дом и квартиру;
Документ о выделении долей в новой квартире (или договор купли-продажи с условием о долях);
Брачный договор, подтверждающий отсутствие прав у отца.
Требуйте письменный отказ, если опека запросит согласие отца. Обжалуйте его в прокуратуре или суде (ст. 10 ФЗ «Об опеке...»).
 
️ Чего делать НЕЛЬЗЯ:
Лишать отца родительских прав — процесс займет 6-12 месяцев, а основания (неуплата алиментов) не действуют, если алименты не назначены судом (ст. 69 СК РФ).
Игнорировать требование о выделе долей — без этого опека не разрешит сделку (Письмо Минобрнауки №07-3187 от 31.08.2023).
Слушать риэлторов — их ошибка может заблокировать сделку.
 
Практические шаги:
Выделите доли детям в текущей квартире через МФЦ (госпошлина 2000 ₽).
Уведомите опеку о предстоящей продаже дома.
Продавайте дом — разрешение опеки будет выдано за 14 дней.
Игнорируйте бывшего мужа — его согласие не требуется, а угрозы можно парировать брачным договором.

Здравствуйте, Александр Васильевич! Органы опеки и попечительства, действуя на основании Федерального закона от 24.04.2008 N48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», руководствуются в данной семейной ситуации статьей 61 СК РФ:

Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей.

1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права).

При этом у каждого органа опеки и попечительства имеется Административный регламент предоставления ГМУ «Выдача предварительного разрешения на сделки, затрагивающие имущественные права несовершеннолетних». Тексты административных регламентов всегда размещаются в открытом доступе (в том числе, на порталах соответствующих органов исполнительной власти в Интернете) для ознакомления получателями гос.услуг. Вам целесообразно ознакомиться с их текстом.

Пока отец жив, не лишен/ограничен в родительских правах, не признан судом недееспособным или безвестно отсутствующим, не находится в розыске органами внутренних дел, то его право и обязанность — письменно предоставить в орган опеки и попечительства свое мнение в отношении планируемой сделки с имуществом своих детей. Характер личных взаимоотношений между родителями и образ жизни отца роли не играют. Во внимание принимаются только документы, подтвердждающие утрату отцом права выражать свое мнение относительно своих детей.

Для второго родителя, проживающего удаленно от детей, органы опеки допускают предоставление нотариально заверенного заявления по сути сделки.

Поскольку мать детей ранее не озаботилась документальным оформлением «отлучения» отца от детей (не лишила его родительских прав, не оспорила отцовство и т.д.), то в данной ситуации у нее только один выход — уговорить отца дать письменное согласие на сделку купли-продажи долей детей.