Администрация рекомендует провести сервитут и выкупить участок под дорогу и установить плату за проезд по этой дороге

Здравствуйте, Владимир. 

Вам все верно объяснили в Администрации, для проведения дороги через частные земельные участки требуеися сервитут в силу статьи 274 Гражданского кодекса РФ.

Если проезд требуется для ограниченного числа лиц, то речь идёт о частном сервитуте. 

Здравствуйте

С одной стороны, Администрация права, с другой, Вы можете обратиться с жалобой в пожарный надзор, поскольку Администрация не обеспечивает проезд к домам. Значение имеет, если ли на территории объекты класса Ф1-Ф4. Одноквартирные жилые дома относятся к Ф1.4.

В соответствии с Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288 «Об утверждении свода правил СП 4.13130 „Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям“, 

Планировочные решения малоэтажной жилой застройки домами класса функциональной пожарной опасности Ф1.4 (до 3 этажей включительно), а также садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ должны обеспечивать подъезд пожарной техники к зданиям и сооружениям на расстояние не более 50 м.

Несмотря на то, что СП носит рекомендательный характер, ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ „Технический регламент о требованиях пожарной безопасности“, делает требования обязательными. Поэтому возможно, вопрос решится с альтернативным проездом.

Здравствуйте!

Все верно.

Если речь идет об установлении сервитута в отношении ограниченного круга лиц, то речь может идти о частном сервитуте, ст.274 ГК РФ.

Сервитут устанавливается по соглашению сторон или в судебном порядке. 

Вы можете обратиться за заключением соглашения о сервитуте к правообладателю земельных участков .

Далее соглашение о сервитуте  подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Если же соглашение не будет достигнуто, то решать вопрос нужно через суд.

но обратите внимание на то, что указанная в Вашем  обращении дорога в реестре муниципальной собственности не числится согласно ответа администрации. И по её мнению осуществить мероприятия по ее включению не представляется возможным.

Если считаете свои права нарушенными обратитесь в прокуратуру для проверки.

Здравствуйте.

Если кратко: позиция администрации, предлагающей установить частный сервитут, в целом соответствует закону и сложившейся практике. Публичный сервитут действительно предназначен для неопределенного круга лиц (например, для прохода к пляжу, лесу) и для обеспечения государственных или муниципальных нужд, а не для жителей конкретной улицы или деревни. Для решения вашей задачи закон предусматривает именно механизм частного сервитута.

Частный сервитут. Это ключевой инструмент в вашем случае. Его установление регулируется статьей 274 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно этой норме:

«Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)».

Проезд и проход к своему участку — это классическая цель установления сервитута.

Плата за сервитут. Предложение установить плату за проезд абсолютно законно. Пункт 5 статьи 274 ГК РФ прямо указывает:

«Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком».

Размер этой платы определяется либо соглашением сторон, либо, в случае спора, судом на основании рыночной оценки.

Роль генерального плана. Тот факт, что дорога указана на генеральном плане, является важным аргументом в вашу пользу, но не создает дорогу автоматически. Генплан — это документ территориального планирования, который фиксирует намерение создать объект. Он не отменяет право частной собственности. Для строительства дороги на частной земле муниципалитет должен был бы провести процедуру изъятия участка для муниципальных нужд (в порядке статей 49, 56.3 Земельного кодекса РФ), что является сложным и дорогостоящим процессом, на который администрация, видимо, идти не готова.

Суды устанавливают сервитут крайне неохотно, так как это является ограничением права собственности. При рассмотрении таких дел суды руководствуются следующими принципами:

Отсутствие иной возможности доступа. Это главный критерий. Вы должны доказать, что другого способа добраться до ваших домов не существует в принципе. Если есть хоть какой-то обходной путь, даже очень длинный и неудобный, суд может отказать в иске.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.07.2017 № 4-КГ17-33. Суд подчеркнул, что истец должен доказать объективную невозможность использования своего имущества без установления сервитута.

Принцип наименьшего обременения. Устанавливаемый сервитут должен быть наименее обременительным для собственника участка, через который он проходит. Суд будет определять конкретный маршрут и площадь, необходимые для проезда, минимизируя неудобства для владельца земли.
 «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Обоснованность платы. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен тем убыткам и ограничениям, которые несет собственник обремененного участка. Обычно для ее определения назначается судебная экспертиза, которая рассчитывает рыночную стоимость права пользования этой частью земли.

Практический алгоритм действий:

Переговоры с собственниками. Организуйте общее собрание жителей и пригласите на него собственников полей. Ваша цель — заключить письменное соглашение об установлении частного сервитута. Обсудите маршрут проезда, его ширину и размер ежегодной или ежемесячной платы.
Коллективное обращение в администрацию. Подготовьте официальное письменное обращение от всех жителей в администрацию. В нем, ссылаясь на генплан, попросите администрацию выступить посредником в переговорах с собственниками или рассмотреть возможность софинансирования выкупа земли под дорогу. Получение письменного ответа важно для возможного будущего суда.
Подготовка к суду (если переговоры провалились). Если договориться не удалось, остается только судебный путь. Вам потребуется:
Доказать отсутствие альтернативы. Закажите заключение у кадастрового инженера, который подтвердит, что иных подъездных путей к вашим участкам не имеется.
Подготовить проект сервитута. На схеме участка нужно четко обозначить предлагаемый маршрут проезда.
Быть готовыми к экспертизе. Суд, скорее всего, назначит землеустроительную и оценочную экспертизу для определения оптимального маршрута и размера платы. Расходы на нее изначально лягут на вас как на истцов.

Таким образом, путь решения вашей проблемы лежит в плоскости частного сервитута. Действия администрации, хотя и могут казаться безразличными, юридически обоснованы. Ваша основная задача — доказать, что иного пути к вашим домам не существует, и предложить собственникам земли справедливые, рыночные условия компенсации, либо добиваться этого через суд.

Надеюсь, данная консультация была для вас полезна.