Что и где нужно проверить по юридической чистоте?

Здравствуйте. 

Начинать нужно с выписки из егрн. Проверить и метраж участков и кто является собственником. Может быть там наложены запреты на регистрацию или какие то иные ограничения. 

Лучше, чтобы выписку брал сам собственник. Если будете брать вы, то там фио собственника будет скрыто. 

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Продавец предлагает оба участка продать по ген.доверенности и разойтись.

 Продавец должен выдать доверенность не на Покупателя, а на третье лицо, которое от имени Продавца заключит сделки купли-продажи (ст. 182 ГК РФ).

Да, может отозвать доверенность, поэтому деньги лучше передавать после того, как будет оформлен переход права собственности от Продавца к Покупателю.

Пусть Продавец предоставит вам выписки из ЕГРН на оба участка. Второй участок, т.к. на нем дом, то были ли дом зарегистрирован? Если да, то так же нужна выписка из ЕГРН на этот дом

Нужно по выпискам из ЕГРН проверить наличие арестов и ограничений на участки. так же проверить Продавца на предмет задолженностей по базе ФССП, на предмет банкротства по базе ЕФРСБ

Анатолий, добрый день. 

Что и где нужно проверить по юридической чистоте?

Нужно проверить следующее:

1. Объект.

Закажите выписку из ЕГРН, обратите внимание на то поставлены ли объекты на учет, какие виды разрешенного использования имеются, имеются ли ограничения. 

Обратите внимание на соответствие параметров объектов отраженных в ЕГРН и занятых участками (так сказать на земле). 

Особое внимание обратие на время и основание приобретения собственности. 

Уточните зарегестрированы ли в росреестре баня и дом. 

2. Продавец. 

Продавец должен быть дееспособен (понимать значение своих действий).
Для подтверждения можно попросить у продавца получить справку в психоневрологическом и наркодиспансере. Особенно это касается лиц, которые находятся в пенсионном и предпенсионном возрасте. 

Проверьте продавца через банк исполнительных производств и реестр сведений о банкротстве.

Если продавец в браке, а имущество является общим, нажитым в браке, то необходимо получить согласие супруга (супруги).

Может-ли продавец получив деньги отозвать гендоверенность?

Отзыв доверенности, совершенный после сделки, не влияет на права по заключенным договорам.

Как лучше построить процесс так, чтобы и купить оба участка с домом и минимизировать риск? 

Стоит установить в договоре условие об оплате только после государственной регистрации.
Также в договор стоит включить заверения об обстоятельствах и ответственности за их нарушение. 

Непонятен статус второго участка. 

Анатолий, здравствуйте. 

2) Второй — не межеван, стоят дом и баня (но ужасные, под снос).

Вот по этой причине Вы и не сможете пока зарегистрировать переход права собственности на этот участок. 

Статья 26 ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ:

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

21.1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;

Регистрация будет приостановлена, Вам дадут время на устранение замечаний.

Поэтому подумайте сами, стоит ли Вам сейчас покупать данный участок. 

Как лучше построить процесс так, чтобы и купить оба участка с домом и минимизировать риск? Купить один, тот что на кадастре по ДКП, а со вторым отдельно разбираться?

Если есть возможность, лучше так и поступить. 

Может-ли продавец получив деньги отозвать гендоверенность?

Теоретически может. 

Я бы рекомендовал Вам не покупать участок без межевания. Сначала нужно полностью завершить все кадастровые работы. 

Да и лучше напрямую у собственника покупать участки по возможности.

С уважением. 

Добрый день! Я бы проверила и заказала бы следующие сведения: 

1) Первый — на кадастре, пустой (просто земля).

получить выписку из ЕГРН проверить обременения, аресты, запреты регистрации и зоуит (ст 105 ЗК РФ), если есть охранные зоны, то проверить не мешают ли они строительству в будущем на участке, проверить в выписке не числится ли какое-то строение на участке, которое снести снесли, а убрать из ЕГРН забыли. 

посмотреть в ПЗЗ наименование территориальной зоны и возможно ли строительство объекта по град регламентам на данном виде использования участка. 

2) Второй — не межеван, стоят дом и баня (но ужасные, под снос).

продать безе межевания нельзя, можно по старым документам, если есть описание посмотреть наличие нужного количества земли на местности, то есть вокруг на кадастре уже кто-то стоит и если померить землю то в документах может оказаться что вам продают 10 соток, а по факту их осталось 5. 

Плюс такая же проверка как и по первому участку и проверить наличие долгов за жкх по дому и наличие зарегистрированных, также согласие супруга на оба участка. 

Можно сделать генеральную доверенность, но я бы подкрепила еще и предварительным договор купли-продажи, где указала бы дату сделки после проведения межевания второго участка. Первый я так понимаю, вы сразу сможете купить после проверки документов. то есть у вас будет по одному участку сразу сделка и переход права на вас. По второму участку — доверенность плюс предварительный договор купли продажи.