Корректна ли формулировка гарантий продавца и кого считать третьими лицами?

Здравствуйте,  Сергей.

Это так называемые заверения об обстоятельствах, гарантии отсутствия претензий и обязательств третьих лиц в отношении объекта ДКП в силу статьи 460 Гражданского кодекса РФ

ГК РФ Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

 
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Это могут быть как физические лица так и организации, например банк, у которого есть залог в отношении объекта ДКП, или претензии третьих лиц, предъявленные третьими лицами в судебном порядке.

Речь идет о действующих обязательствах и претензиях, имеющихся на момент продажи объекта ДКП.

С уважением!  Г.А. Кураев

Корректна ли такая формулировка или нужно уточнение? О каких третьих лицах идёт речь? Всех людях на земле? За какой период?

 Здравствуйте.

Обычно третьими лицами именуют любых лиц, которые НЕ поименованы в договоре. То есть можно говорить и о «всех людях на Земле».

Формулировка вполне корректная и говорит о том, что любые притязания любых лиц на объект продажи, в том числе и те, о которых на момент заключения договора неизвестно, будут урегулированы Продавцом самостоятельно и за свой счет.

Такая формулировка соответствует действующему законодательству (ст. 421 ГК РФ) и защищает покупателя от всех проблем, находящихся на стороне продавца и которые он не может спрогнозировать при заключения договора.

Корректна ли такая формулировка или нужно уточнение? О каких третьих лицах идёт речь? Всех людях на земле? За какой период?

 Добрый день!

Заверения продавца об отсутствии лиц, имеющих имущественные или финансовые претензии по поводу продаваемого объекта  действуют на момент заключения договора купли-продажи.

 Продавец недвижимости обязан действовать добросовестно, не нарушая прав лиц, имеющих имущественные претензии на объект, в соответствии со ст. 10 Гражданского Кодекса РФ:

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Этот пункт договора подтверждает добросовестность продавца и его заверений.

Здравствуйте. Отвечаю на Ваши вопросы:

1. Корректна ли такая формулировка или нужно уточнение?
Формулировка в целом корректна и распространена в практике. Банки часто включают такие пункты для защиты покупателя и себя. Однако она действительно общая и может трактоваться широко. Если вы как продавец хотите конкретики и ясности — формулировку можно уточнить, чтобы ограничить ответственность.

2. О каких третьих лицах идёт речь? Всех людях на земле?
Нет, не всех на земле. Под «третьими лицами» здесь понимаются те, кто по закону может претендовать на квартиру или её часть. Например:

наследники прежнего владельца;
бывший супруг, если квартира раньше была в совместной собственности;
органы опеки, если были дети с правом проживания или долей;
кредиторы, если квартира могла быть предметом спора или ареста;
лица, чьи права могли быть нарушены при прошлых сделках.

То есть это ограниченный круг людей, имеющих юридическое основание что-то требовать.

3. За какой период?
Речь идёт о периоде до момента заключения настоящей сделки. То есть с момента, когда продавец сам получил квартиру в собственность и, возможно, ранее — если в основании права продавца было, например, наследование, приватизация, дарение, судебное решение и т.п.

Если продавец не хочет брать на себя слишком широкие обязательства, стоит уточнить круг лиц и ограничить период.