Хотим купить гараж, продавец просит 400 твюыс, а в докумение просит указать 150 тыс

Марина, здравствуйте!

Если оценивать ситуацию предварительно, она представляется не просто неоднозначной, а чрезвычайно рискованной именно для Вас как для покупателя. Предложенная продавцом схема с юридической точки зрения представляет собой притворную сделку (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ). Формально изложенное в договоре волеизъявление (продажа за 150 тыс. руб.) не соответствует Вашей действительной воле и воле продавца (продажа за 400 тыс. руб.). Именно в этом пороке волеизъявления и заключается корень всех потенциальных проблем. Предоставление каких-либо гарантий безопасности при следовании такой схеме было бы проявлением непрофессионализма.

Общий правовой обзор ситуации

1. Частноправовой аспект: Ничтожность сделки и реституция

Действующее законодательство устанавливает, что договор продажи недвижимости должен в письменной форме предусматривать цену этого имущества (статья 555 ГК РФ). Цена является существенным, видообразующим условием данного договора. В Вашем же случае стороны намерены совершить одну сделку (купля-продажа за 400 тыс. руб.), а для вида, с целью прикрыть ее, оформить другую (купля-продажа за 150 тыс. руб.).

Такая прикрывающая сделка в силу прямого указания закона является ничтожной. Важно понимать, что это означает. В соответствии со статьей 166 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Она, выражаясь доктринально, «мертва с рождения» и не влечет тех юридических последствий, на которые рассчитывают стороны.

Основным последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция (статья 167 ГК РФ). Суть реституции — в возврате сторон в то имущественное положение, в котором они находились до совершения сделки. Это не мера ответственности, а специальный механизм ликвидации последствий порочной сделки. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И именно здесь кроется главный риск для Вас.

2. Публично-правовой аспект: Налоговые последствия для продавца

Следует понимать истинную причину, по которой продавец предлагает подобную схему. С высокой долей вероятности, его мотивация лежит в области налогового права. Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, доход от продажи недвижимости освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) только в том случае, если объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения (как правило, пять лет, в отдельных случаях — три года). Если этот срок не истек, продавец обязан уплатить налог с полученного дохода. Предлагая указать в договоре заниженную цену, продавец, очевидно, пытается уклониться от уплаты налога с реальной суммы дохода.

Предварительная оценка возможных направлений действий

1. Путь, предложенный продавцом: Согласиться на указание в договоре заниженной цены. Последствия этого пути могут быть катастрофичны для Вас. В случае любого спора (например, продавец, его наследники или кредиторы решат оспорить сделку), суд, установив притворность, применит реституцию. Руководствуясь статьей 167 ГК РФ, суд обяжет Вас вернуть гараж, а продавца — вернуть Вам ту сумму, которая формально была «получена по сделке». Единственным письменным доказательством этой суммы будет договор, где указано 150 тыс. руб. Доказывание факта передачи оставшихся 250 тыс. руб. ляжет целиком на Вас и будет практически невозможным. Вы рискуете остаться и без гаража, и без большей части денег.

2. Путь, единственно верный: Категорически настоять на заключении договора купли-продажи с указанием полной, реальной стоимости объекта — 400 тыс. руб. Это единственный способ, гарантирующий Вам правовую защиту. В этом случае Ваше право собственности будет основано на законе и действительной воле сторон, а в случае гипотетических споров Вы будете защищены от риска финансовых потерь. Желание продавца решить свои налоговые проблемы не должно становиться Вашим риском.

С уважением,

Адвокат Арабидзе Валико Зурабович