Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законна ли такая услуга на земле ИЖС?
У меня участок ИЖС, на нём, кроме личного дома, есть ещё три маленьких домика для размещения гостей. Я зарегистрирован как самозанятый по оказанию услуг по временному проживанию, плачу налог с дохода. Могу ли я сдавать домики отдыхающим за плату? Законна ли такая услуга на земле ИЖС? И второй вопрос: возможно ли заключить договор аренды с соседним кемпингом, чтобы они занимались услугами по размещению, а я только получал от них оплату за сдачу в аренду этих домиков?
Земля ИЖС и «гостевые домики»
Земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) предназначены для возведения жилого дома и его использования для проживания.
По общему правилу на участке ИЖС нельзя строить гостиницу, хостел или официальное средство размещения.
Но! Есть нюанс:
Если у вас стоят некапитальные строения (без фундамента, как хозпостройки, садовые домики), и вы их используете как «гостевые домики», формально это не гостиница.
Вы как физлицо или самозанятый имеете право сдавать своё имущество в аренду (ГК РФ ст. 606 и далее).
Самозанятый может платить налог с дохода (4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам).
️ Риск: если соседи/администрация пожалуются, проверка может посчитать, что фактически вы ведёте гостиничный бизнес на землях ИЖС. Тогда могут быть предписания, штрафы и даже требование прекратить использование не по назначению.
2. Сдавать гостевые домики отдыхающим
Как самозанятый вы можете заключать договоры найма (аренды) с отдыхающими.
Закон это допускает, поскольку вы сдаёте принадлежащую вам недвижимость.
Главное — не рекламировать и не позиционировать это как «гостиницу».
3. Договор с кемпингом (аренда для бизнеса)
Теоретически вы можете заключить договор аренды или субаренды с кемпингом.
Но! Для этого есть нюансы:
Сдавать «нежилые строения» (домики) юрлицу можно, но вы как самозанятый обязаны платить 6% налога с их выплат вам.
Кемпинг фактически станет оператором размещения, а вы — арендодатель.
Риск: для кемпинга это может выглядеть как использование объектов на землях ИЖС в предпринимательской деятельности, что может вызвать вопросы у проверяющих органов.
Итог:
Сдавать домики отдыхающим напрямую как самозанятый вы можете, но формально это «на грани»: закон напрямую не запрещает, но при проверке могут придраться, что использование не соответствует ИЖС.
Договор с кемпингом заключить можно, но это уже аренда ваших строений, и вы фактически перекладываете ответственность на кемпинг. Вам придётся платить 6% налога с дохода.
Самый «чистый» вариант — оформить эти домики как жилые постройки или хозблоки и сдавать как частное жильё.
Я читал ранее, что домик на фундаменте можно оформить как «жилой», но есть требование по его размеру, отдельной кухне, туалету, жилой комнате…
А если домик металлический, и на столбиках, то он по сути «хозблок» или «бытовка», и он может быть приспособлен для временного проживания…
Верно?
Почти верно, с важными уточнениями:
Индивидуальный жилой дом (для ИЖС) — капитальное строение (фундамент, инженерные сети), до 3 этажей и 20 м, предназначен для проживания одной семьи. Его можно поставить на кадастр как жилой, если соответствует нормам (в т.ч. санузел, кухня/зона приготовления пищи, высота, пожарные отступы). На одном участке ИЖС, как правило, допускается один жилой дом + вспомогательные постройки.
«Жилое строение/жилой домик» как отдельное жилое помещение на ИЖС оформить сложно: дополнительные маленькие домики, даже на фундаменте, обычно признают вспомогательными, а не жилыми (и зарегистрировать их как отдельные жилые помещения чаще нельзя).
Металлический домик на столбиках/бытовка — это некапитальное, вспомогательное строение (хозпостройка). Его нельзя зарегистрировать как жилое помещение. Использование его для проживания и тем более коммерческого размещения — нарушение назначений постройки и правил ПЗЗ.
Иными словами:
«Фундамент + соответствие нормам» — шанс оформить как жилой, но на ИЖС обычно только один такой дом.
«Металлическая бытовка/хозблок» — не жилое, сдавать «как жильё» юридически нельзя.
Короткий план действий
Проверьте ПЗЗ по вашему адресу (раздел: «виды разрешённого использования» вашей зоны).
Если «гостевые дома/средства размещения» не допускаются — решайте:
либо легализуетесь (смена/КВИ вида использования),
либо переходите на сдачу только основного жилого дома по договорам найма жилья.
Если заключаете договор с кемпингом — пропишите, что все разрешительные и ответственность за размещение гостей несёт кемпинг; но оцените риски по ПЗЗ/ИЖС.
По НПД продолжайте выбивать чеки; лимит дохода — 2,4 млн ₽/год, без наёмных работников.
Если дадите адрес (можно в личку) — я посмотрю по ПЗЗ вашего муниципалитета, какие виды использования реально допустимы и что проще: КВИ, перевод ВРИ или иная схема.