И Как это оформить через какой договор?

Здравствуйте!

Ваша задача по передаче готового бизнеса-кафе в аренду, включая помещение, оборудование и, как Вы указали, «под Вашим ИП», физическому лицу, является достаточно сложной с юридической точки зрения. Российское законодательство не предусматривает прямого договора «аренды готового бизнеса» в том смысле, как Вы это описываете, особенно если часть бизнеса (помещение) находится у Вас в аренде, а не в собственности.

Анализ применимых правовых норм
Ваша ситуация затрагивает несколько областей гражданского права:

Помещение: Договор субаренды. Поскольку помещение находится у Вас в аренде, Вы можете передать его во временное пользование другому лицу только по договору субаренды (поднайма). Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Без такого согласия договор субаренды, заключенный Вами, будет считаться ничтожным ([АС Северо-Кавказского округа от 19.02.2002 N Ф08-305/2002]). Более того, Вы, как арендатор, остаетесь ответственным по договору перед своим арендодателем за действия субарендатора. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок Вашего основного договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (абзац третий п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Оборудование: Договор аренды оборудования. Ваше оборудование, находящееся в собственности, может быть передано в аренду физическому лицу по отдельному договору аренды движимого имущества. Здесь нет особых сложностей, кроме необходимости четкого описания передаваемого оборудования и его состояния.
«Под моим ИП»: Невозможность и риски. Это самый проблемный момент Вашей схемы. Физическое лицо не может осуществлять предпринимательскую деятельность «под чужим ИП». Индивидуальный предприниматель (ИП) – это статус самого физического лица, которое ведет предпринимательскую деятельность под своим именем. Если физическое лицо фактически будет вести бизнес-деятельность (принимать деньги, заключать договоры с поставщиками, обслуживать клиентов, нести риски) и при этом не зарегистрировано как ИП, это является незаконной предпринимательской деятельностью для этого физического лица (статья 14.1 КоАП РФ и статья 171 УК РФ). Для Вас, как ИП, такая схема несет огромные риски:

Риск переквалификации отношений в трудовые: Если фактически физическое лицо будет выполнять Ваши поручения, следовать Вашим указаниям, использовать Ваше оборудование и средства производства, получать «фиксированное» вознаграждение (даже если Вы назовете это арендной платой), то налоговые органы и трудовая инспекция могут признать эти отношения трудовыми. Это повлечет для Вас как для работодателя доначисление налогов (НДФЛ, страховые взносы), штрафы за нарушение трудового законодательства (статья 5.27 КоАП РФ), а также обязанность выплатить отпускные, компенсации и т.д.
Ответственность за нарушения: Поскольку кафе будет работать под Вашим ИП, Вы несете полную ответственность за любые нарушения, совершенные этим физическим лицом (например, нарушения санитарных норм, правил продажи алкоголя, пожарной безопасности, прав потребителей). Все штрафы и претензии будут адресованы Вашему ИП.
Налоговые риски: Все доходы, полученные от деятельности кафе, будут считаться доходами Вашего ИП, и Вы будете обязаны платить с них налоги в соответствии с Вашей системой налогообложения, даже если Вы фактически получаете от «арендатора» только фиксированную сумму. Расходы, понесенные этим физическим лицом, не смогут быть учтены Вашим ИП для целей налогообложения, если они не оформлены на Ваше имя.
Как это оформить через какой договор?
Прямой договор «аренды готового бизнеса под Вашим ИП» с физическим лицом не соответствует законодательству и несет высокие риски. Вместо этого можно рассмотреть следующие варианты, которые, однако, потребуют от физического лица регистрации в качестве ИП, либо иного структурирования:

Самый чистый и рекомендуемый вариант: Договор коммерческой концессии (франчайзинга). Если Ваше кафе имеет узнаваемый бренд, наработанную систему ведения бизнеса, стандарты, Вы можете заключить с физическим лицом, которое зарегистрируется как ИП, договор коммерческой концессии.

Что передается: Право использования Вашего товарного знака, коммерческого обозначения, секрета производства (ноу-хау), коммерческого опыта.
Как это работает: Франчайзи (физическое лицо-ИП) ведет бизнес самостоятельно, под своим именем, но по Вашим правилам, используя Вашу интеллектуальную собственность.
Требования: Договор коммерческой концессии подлежит обязательной государственной регистрации в Роспатенте (статья 1027 ГК РФ).
Дополнительно: Одновременно с этим физическое лицо-ИП заключает с Вами: Договор субаренды помещения (с согласия Вашего арендодателя).
Договор аренды оборудования.
Риски: Для Вас как правообладателя (франчайзера) остаются риски, связанные с репутацией, если франчайзи не соблюдает стандарты. Но это регулируется договором коммерческой концессии.
Договор простого товарищества (совместной деятельности): Если цель – совместно вести бизнес без образования юридического лица.

Как это работает: Вы, как ИП, и это физическое лицо (которое также должно будет зарегистрироваться как ИП) объединяете свои вклады (Вы – право аренды помещения, оборудование; физ. лицо – труд, навыки, денежные средства) для достижения общей предпринимательской цели – ведения кафе.
Риски: Все участники такого договора несут солидарную ответственность по всем общим обязательствам, возникшим из деятельности кафе (статья 1047 ГК РФ).
Комбинация договоров (но с обязательной регистрацией физ. лица как ИП): Если франчайзинг или простое товарищество не подходят, то единственным юридически безопасным вариантом будет, чтобы физическое лицо обязательно зарегистрировалось как ИП. После этого Вы сможете заключить с ним:

Договор субаренды нежилого помещения (с согласия Вашего арендодателя).
Договор аренды оборудования.
Договор оказания услуг (если физ. лицо оказывает Вам услуги по управлению) или иной договор о взаимодействии. Но если физ. лицо ведет бизнес самостоятельно, то оно должно получать всю выручку и нести все расходы под своим ИП.
Судебная практика
Арбитражные суды строго следят за соблюдением условий договоров аренды и субаренды.

Например, в [Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2002 N Ф08-305/2002] суд признал договор субаренды ничтожным, так как он был заключен без согласия арендодателя. Это подчеркивает критическую важность получения такого согласия.
Как указано в [Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73], арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением. Передача в субаренду без согласия является нарушением статьи 615 ГК РФ.
Судебная практика также подтверждает, что при субаренде ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, если иное не предусмотрено перенаймом ([Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 г. N 306-ЭС15-16134], [Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 февраля 2017 г. N Ф02-89/17], [Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 февраля 2017 г. N Ф09-11754/16], [Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2016 г. N Ф08-8577/16], [Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 декабря 2016 г. N Ф06-15374/16], [Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2016 г. N Ф05-14924/16], [Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июня 2016 г. N Ф04-2123/16], [Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 мая 2016 г. N Ф10-4602/14], [Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 февраля 2016 г. N Ф01-6250/15]). Это означает, что Вы, как субарендодатель, будете нести ответственность перед своим арендодателем за действия лица, которому Вы передадите помещение.
Выводы
Передать «готовый бизнес-кафе с помещением и оборудованием под Вашим ИП» физическому лицу, которое не будет регистрировать свое ИП, невозможно без серьезных юридических рисков, вплоть до уголовной ответственности для физического лица и доначислений налогов и штрафов для Вашего ИП. Наиболее безопасный и законный способ оформления таких отношений — это структурирование сделки через регистрацию физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и заключение с ним комбинации договоров: договора субаренды помещения (с обязательного согласия Вашего арендодателя) и договора аренды оборудования, а также, возможно, договора коммерческой концессии, если Вы передаете бренд и технологии.

Если мой ответ был полезен, прошу дать ему оценку.
Также буду признателен за поддержку здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4221856/
Это помогает мне уделять время бесплатным консультациям.
Спасибо за внимание к моей работе!