Я выиграл торги по банкротству, подписал ДКП в течение 5 дней.По ДКП я должен произвести полную оплату имущества в течение 30 дней

Здравствуйте! Согласно пункту 19 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), оплата по договору купли-продажи имущества должника должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора.

Ваше предложение арбитражному управляющему заключить дополнительное соглашение к ДКП, которое предусматривает отсрочку оплаты на 10 дней ПОСЛЕ снятия всех обременений, является попыткой урегулировать ситуацию, связанную с наличием обременений на имуществе.

Важно!!! Закон о банкротстве не содержит прямого запрета на заключение дополнительных соглашений к договорам купли-продажи, заключенным по результатам торгов. Однако, любые изменения условий договора, в том числе срока оплаты, должны быть согласованы с арбитражным управляющим и, в идеале, одобрены комитетом кредиторов или собранием кредиторов, если это предусмотрено утвержденным положением о порядке продажи имущества.

Риск потери задатка:

Если вы не произведете полную оплату в установленный срок (30 дней с момента подписания ДКП), и это будет расценено как уклонение от исполнения договора, то, согласно пункту 16 статьи 110 Закона о банкротстве, арбитражный управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену, за исключением победителя торгов. В этом случае внесенный вами задаток, скорее всего, останется у конкурсной массы.

Возможные варианты действий и их последствия:

Заключение дополнительного соглашения с арбитражным управляющим: Плюсы: Позволяет формализовать договоренность об отсрочке, что может быть полезно для защиты ваших интересов. Арбитражный управляющий, как правило, действует в интересах конкурсной массы, и если он согласен, это может быть воспринято положительно.
Минусы: Несмотря на согласие арбитражного управляющего, существует риск, что другие кредиторы или заинтересованные лица могут оспорить такое дополнительное соглашение, ссылаясь на нарушение установленных законом сроков оплаты и потенциальное ущемление прав кредиторов. Если такое оспаривание будет успешным, это может привести к расторжению ДКП и потере задатка.
Попытка получить отсрочку через суд: В случае, если арбитражный управляющий не сможет снять обременения в разумные сроки, вы можете рассмотреть возможность обращения в арбитражный суд с ходатайством об отсрочке исполнения обязательств по оплате, обосновав это невозможностью исполнить договор в срок из-за наличия обременений, которые не были сняты в установленном порядке. Однако, это более сложный и длительный путь.
Рекомендации:

Обязательно зафиксируйте договоренность об отсрочке в письменном виде путем заключения дополнительного соглашения к ДКП. В соглашении четко пропишите основания для отсрочки (наличие обременений, обязательство арбитражного управляющего по их снятию) и новый срок оплаты.
Уточните у арбитражного управляющего, требуется ли одобрение собрания/комитета кредиторов для такого дополнительного соглашения. Если требуется, необходимо инициировать этот процесс.
Проанализируйте, насколько разумны «разумные сроки» для снятия обременений, указанные в ДКП. Если эти сроки уже истекают, а обременения не сняты, это может стать основанием для ваших дальнейших действий.
Будьте готовы к тому, что другие кредиторы могут оспорить дополнительное соглашение. В таком случае вам придется доказывать законность и обоснованность ваших действий.

Здравствуйте.

Не совсем понятно, как получилось так, что в отношении имущества, находящегося в конкурсной массе и выставленного на торги, продолжало существовать обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий. После того как должник признан банкротом, управляющий должен уведомить судебных приставов о необходимости возбужденные исполнительные производства окончить и обременения с имущества снять.

При этом если в описании лота и договоре купли-продажи нет информации об ограничениях — это серьезное нарушение со стороны организатора торгов и повод их результаты отменить. То есть Вы можете отменить результаты торгов в судебном порядке, если управляющий скрыл информацию об обременении, а заодно попробовать взыскать убытки с организатора торгов.

В договоре купли продажи указано, что имущество свободно от обременений и споров, но учитывая что речь идет о банкротстве, обременения могут возникнуть в любой момент и арбитражный управляющий обязуется их снять в разумные сроки.

 Таким образом, ФУ скрыл от Вас данную информацию. Ввиду этого Вы можете обратиться к управляющему в письменном виде. При игнорировании ФУ Вашего запроса, направляете залогодержателю досудебную претензию с требованием снять обременение в связи с тем, что предмет залога оплачен и имущество выкуплено.

Если залогодержатель не отвечает тогда придется обращаться в суд с заявлением о снятии обременения. К заявлению прилагаются документы — договор купли-продажи, доказательства оплаты, отказ Росреестра в регистрации из-за наличия обременений, протокол о результатах торгов. 

С другой стороны, понятие разумных сроков в ст. 314 ГК РФ сформулировано так:

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. 

Соответственно, при невыполнении ФУ своих обязанностей в течение 7 дней после получения Вашего требования, Вы можете оплатив сумму по договору поступить двояко — либо потребовать в судебном порядке отмены результатов торгов и расторжения договора, либо понудить залогодержателя снять обременение.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.   

Доброго времени суток, Сергей!

Здесь нужно знакомиться с Положением о торгах.

В Вашем случае речь о банкротстве физического лица, то Положение должно соответствовать  статьями 110, 111, 112, 139 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В частности, порядок заключения договора с победителем торгов определяется на основании данного Положение, которое утверждается в настоящий момент и одобряется собранием кредиторов.

Поэтому прикрепление Договора и ознакомление с его условиями особой роли не сыграет, тут нужно руководствоваться, прежде всего Положением.

По имеющейся информации на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (сообщение №15508303 от 28.09.2024):

Порядок заключения договора купли-продажи с победителем торгов регулируется
разделом 2 настоящего Положения.

Есть пункт 2.30, что если уклоняетесь от подписания договора, то задаток не возвращается, но Вы его подписали.

Пункт 2.32 устанавливает максимальный срок 30 дней, и как вижу я, риски жалобы и проблем с имуществом есть, поскольку будет нарушено Положение о торгах в таком случае, сумму лучше внести в течение 30 дней.

А снятие обременение и передача имущество без обременений — это обязанность финансового управляющего, и как человек, проработавший в этой системе скажу, что лишняя жалоба точно им не нужна, поэтому тянуть и не выполнять свои обязанности точно не в их интересах.

С уважением,

Артем Гагикович!