Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Со всей суммы продажи или с суммы, пропорциональной подаренной доле (3/5)?
Налог с продажи квартиры, часть которой получена по договору дарения.
Квартира в долевой собственности (2/5 моя, 3/5 моего отца) более 10 лет. Отец планирует подарить мне свою долю. Я становлюсь единственным собственником, продаю квартиру до истечения 3-х лет с момента дарения мне доли. Рыночная стоимость квартиры 8 млн руб. Надо ли в этом случае платить НДФЛ с продажи квартиры? Со всей суммы продажи или с суммы, пропорциональной подаренной доле (3/5)? Или вообще не надо будет платить НДФЛ с продажи, так как квартира в собственности более 10 лет и мы близкие родственники? Рыночная стоимость квартиры 8 млн руб
Да, налог (НДФЛ) платить придется, но только с части, полученной в дар от отца. С суммы, равной стоимости 3/5 доли квартиры. 1. Срок владения и происхождение долей
Это ключевой момент. Налоговый кодекс РФ рассматривает каждую долю в квартире как отдельный объект права со своим **индивидуальным сроком владения**.
* **Ваша первоначальная доля (2/5):** Находится в вашей собственности **более 10 лет**. Это больше любого минимального срока владения. Поэтому при продаже всей квартиры доход от реализации именно этой 2/5 доли **полностью освобождается от уплаты НДФЛ** (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
* **Подаренная доля отца (3/5):** Для этой доли срок владения начнет течь **заново** с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения (с момента внесения записи в ЕГРН). Вы планируете продать квартиру **до истечения 3 лет** с этого момента. Следовательно, доход от продажи именно этой 3/5 доли **подлежит налогообложению**.
Тот факт, что вы с отцом — близкие родственники, **не влияет на налог при продаже**. Льгота для близких родственников работает только при дарении (там налог не возникает). При последующей продаже действуют общие правила.
2. Расчет налогооблагаемой базы
Поскольку налог нужно платить только с дохода от продажи подаренной доли, мы должны определить, какая часть общей суммы продажи относится к этой 3/5 доле.
**Исходные данные:**
* Общая сумма продажи квартиры: 8 000 000 руб.
* Налогооблагаемая доля: 3/5.
**Расчет:**
1. **Стоимость продажи 3/5 доли:** 8 000 000 руб. * 3/5 = 4 800 000 руб.
2. **Налогооблагаемый доход:** Именно эта сумма в 4 800 000 руб. будет считаться вашим доходом, с которого нужно заплатить налог.
3. Как уменьшить налог: два законных способа
Вы можете уменьшить эту налогооблагаемую сумму (4 800 000 руб.) одним из двух способов:
**Способ 1: Использовать вычет в размере 1 000 000 рублей**
Это фиксированный вычет, который предоставляется при продаже имущества, находившегося в собственности менее 3 лет.
* Налоговая база: 4 800 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 800 000 руб.
* Сумма НДФЛ к уплате: 3 800 000 руб. * 13% = **494 000 руб.**
**Способ 2: Учесть расходы на приобретение этой доли (но здесь это не применимо)**
Этот способ вам не подходит, так как доля была получена бесплатно (в дар). У вас нет документально подтвержденных расходов на ее приобретение. Вы не можете использовать в качестве расходов деньги, которые отец когда-то заплатил за свою долю, так как юридически вы их не тратили.
**Вывод:** Вы будете использовать **Способ 1** и вычет в 1 000 000 рублей. 4. Важный нюанс: Соответствие цены договора рыночной стоимости
Налоговая служба может проверить, не занижена ли цена в договоре купли-продажи квартиры. Если цена продажи в договоре будет значительно ниже 8 млн руб. (например, 5 млн руб.), налоговики могут **доначислить налог**, исходя из кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, умноженной на коэффициент 0,7.
* Например, если кадастровая стоимость квартиры 10 000 000 руб., то presumed доход будет: 10 000 000 * 0,7 = 7 000 000 руб.
* Тогда налоговая база по вашей доле будет: 7 000 000 * 3/5 = 4 200 000 руб.
* НДФЛ: (4 200 000 — 1 000 000) * 13% = 416 000 руб.
Чтобы избежать споров, лучше указывать в договоре цену, максимально приближенную к рыночной.
Здравствуйте
В данном случае минимальный срок владения долями в квартире для целей налогообложения исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на объект. Так, у вас ранее (более 10 лет) была в собственности доля в квартире. При регистрации права общей долевой собственности кадастровый номер присваивается объекту недвижимости в целом (квартире).
Исходя из этого, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата перерегистрации права собственности в связи с изменением состава собственников данной квартиры и размера их долей (когда получена доля в порядке дарения), а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
В связи с этим можете руководствоваться письмом Минфина от 25.07.2023 № 03-04-07/69247 по вопросу порядка определения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества для целей обложения НДФЛ (в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям).
При необходимости дополнительной консультации, помощи в подготовке документов, обращайтесь.
Рада ответить на Ваш вопрос!
С уважением, Екатерина