Какие документы нужны, что важно прописать в договоре и какой алгоритм действий?

Добрый  день.

, оборудовать в студию красоты, затем сдавать рабочие места

 то есть вы хотите заключить договор аренды а потом договора субаренды?

Нужно прописать право арендодателя на заключение вами договора субаренды.

ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Опираясь на множество проанализированных договоров найма ( если речь идет жилом помещении)  могу обратить ваше внимание на ряд моментов. при соблюдении которых, можно избежать многих проблем.

1. Необходимо проверить помещение и находящиеся в нем оборудование ( всех его функций) на предмет исправности и подписать детальный акт приема — передачи, с указанием этого

2. Обеспечительный платеж. Для арендатора  не невыгодно, если договором предусмотрены условия, согласно которым, обеспечительный платеж остается у арендодателя в случаи досрочного расторжения договора или на  иных основаниях, кроме доказанного причинение арендодателем вреда имуществу.

Он может использоваться в 2 случаях: компенсации доказанного причиненного вреда и в качества зачета ежемесячного платежа ( как это часто бывает — за последний месяц.) 

3. Основания неустойки и штрафов. Они не должны взиматься  на иных условиях, кроме как просрочка платежей.

4. Улучшение жилого помещения. Данные действия стоит также согласовывать письменно с арендодателем, в случаи невозможности их демонтировать или нецелесообразности, возможны некоторые финансовые уступки от арендодателя  в случаи их оставления.

5. Вопрос пролонгации. Чтобы не было недоразумений, необходимо предусмотреть в договоре уведомление за N-ное количество  дней и соблюдать. Это необходимо, чтоб не для одной стороны не было неожиданностью потеря временного жилья или дохода.

6. Если все же одна из сторон по каким либо обстоятельствам вынуждена преждевременно расторгнуть договор, то необходимо это учесть в договоре.

Сторонам необходимо еще до заключения договора обговорить данный момент для недопущения разногласий ( либо наниматель покидает жилое помещение и получает назад денежные средства за непрожитый период либо он выплачивает какую то компенсацию наймодателю либо сумма за непрожитый период не возвращается.)

Предмет договора. Необходимо указать точное описание помещения, которое будет сдаваться в аренду. Если договором предусмотрена передача лишь части помещения, нужно обозначить, какая именно это часть.

Размер и порядок внесения арендной платы.

Срок действия договора.  

Порядок возмещения расходов на содержание помещения.

Порядок проведения ремонтных работ в помещении. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель обязан проводить капитальный ремонт объекта, а арендатор — текущий ремонт и поддерживать имущество в исправном состоянии.
Ответственность сторон за нарушение условий договора. Например, неустойка за просрочку внесения арендных платежей, пени за нарушение срока передачи и возврата помещения и т. д.. 
Порядок расторжения договора аренды. Можно включить в договор условие о расторжении договора аренды в одностороннем порядке при нарушении срока внесения арендных платежей, систематическом нарушении и пр.. 

также думаю не лишним будет прописать в договоре условие о повышении стоимости аренды, как часто и на сколько увеличится аренда

Добрый день.
1. Чтобы сдавать в субаренду помещение, условие о субаренде должно быть прописано в предмете договора аренды. В противном случае это веская причина для расторжения договора аренды со стороны арендодателя(п.3ст.615 ГК РФ).
2. В договоре субаренды Вы сдаёте часть помещения/место субаренду.
3. Договор аренды до 11 месяцев не регистрируется в Росреестре. А свыше указанного срока возникает необходимость регистрации в Росреестре, в ином случае договор может быть признан недействительным.
4. Обговорить с арендатором предоставление ремонтных каникул, пока подготавливаете помещение.

5. Как будете оплачивать коммунальные платежи.
Это базовый минимум.

Здравствуйте!

Вам понадобятся договор аренды нежилого помещения с возможностью субаренды рабочих мест, уведомление в Роспотребнадзор о начале предпринимательской деятельности на сновании ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ, соблюдение санитарных правил, исполнение правил пожарной безопасности и, если хотите проводить инвазивные или медицинские процедуры, то получать лицензию на медицинскую деятельность с подготовкой помещения и персонала под эти требования.

Сейчас более подробно объясню.

Вы можете арендовать нежилое помещение, приспособить его под салон красоты и далее предоставлять рабочие места мастерам на основании договоров, либо субаренды части площади, при этом право передавать площадь третьим лицам должно вытекать из аренды и согласия собственника. Если договор аренды заключается на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.

Для начала оказания парикмахерских и косметических бытовых услуг нужно направить уведомление о начале предпринимательской деятельности в территориальный орган Роспотребнадзора по постановлению Правительства от 16.07.2009 N 584, иначе предусмотрена ответственность по статье 19.7.5-1 КоАП РФ.

Сейчас действуют единые санитарные правила СП 2.1.3678-20, которые определяют требования к помещениям, водоснабжению, обработке инструментов, вентиляции, зонированию и режимам уборки, их в обязательном порядке нужно соблюсти.

Кроме того, необходимо соблюдение правил противопожарного режима, утверждённых постановлением Правительства от 16.09.2020 N 1479, которые требуют наличие инструктажу персонала, размещение планов эвакуации и поддержанию работоспособности систем пожарной защиты и т.д. Базовые условия соответствия требованиям закреплены в техническом регламенте о требованиях пожарной безопасности от 22.07.2008 N 123-ФЗ, согласно которому пожарная безопасность считается обеспеченной при выполнении установленных норм и недопустимости превышения допустимого риска. При перепланировках и размещении оборудования нельзя ухудшать доступ к средствам пожаротушения и системам защиты, а двери на путях эвакуации должны соответствовать проектным решениям.

Если Вы планируете выполнять медицинские услуги (инъекционная, аппаратная косметология, медицинский массаж и иные услуги из номенклатуры), нужна лицензия на медицинскую деятельность по федеральному закону от 04.05.2011 N 99-ФЗ и положению о лицензировании, утверждённому постановлением Правительства № 852, с выполнением лицензионных требований к помещениям, оборудованию и квалификации персонала. Перечень работ (услуг), составляющих медицинскую деятельность, закреплён в приложениях к постановлению № 852.

Теперь про договор аренды, в предмете и назначении использования помещения целесообразно прямо указать бытовые услуги в сфере индустрии красоты с правом размещения оборудования, необходимого для соблюдения санитарных и пожарных норм, чтобы не возникало споров об использовании не по назначению на проверках.

Обязательно нужно закрепить согласие арендодателя на субаренду или предоставление рабочих мест третьим лицам, поскольку субаренда регулируется общими правилами аренды и требует согласия собственника, если иное не предусмотрено договором. При сроке от года включите обязанность сторон подать документы на государственную регистрацию аренды.

Сначала заключается договор аренды нежилого помещения с оговорённым назначением под бытовые услуги и условием о праве субаренды/предоставления рабочих мест, при сроке от года — проводится государственная регистрация договора в Росреестре. Затем подготавливается помещение под требования СП 2.1.3678‑20, после чего направляется уведомление о начале предпринимательской деятельности в Роспотребнадзор по постановлению № 584.

Еще обращаю Ваше внимание, что договоры ГПХ или аренды рабочего места с фактическими признаками трудовых отношений могут быть переквалифицированы по ст. 19.1 ТК РФ, что влечёт ответственность по ст. 5.27 КоАП РФ и доначисления.