Правомерны ли действия муниципалитета?

Здравствуйте!

Ваша ситуация довольно распространенная, но, к сожалению, с неприятными бюрократическими сложностями. Давайте разберем ее по порядку.

Краткий ответ: Действия муниципалитета неправомерны. Молчание в течение двух месяцев и устный отказ являются нарушением установленного порядка. У вас есть все основания требовать официального ответа и, в случае отказа, обжаловать его.

А теперь подробно разберем почему.

1. Правовая основа для объединения
Вы имеете полное право на объединение земельных участков, находящихся в вашей собственности или аренде. Это право предусмотрено п. 1 ст. 11.6 Земельного кодекса РФ:
Образование земельных участков путем объединения земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется в соответствии с правилами, установленными настоящей статьей.

Так как оба образовавшихся участка были ранее в аренде у вас, и вы являетесь арендатором обоих, вы вправе их объединить.

2. Процедура объединения (упрощенно)
Подготовка схемы расположения (ту самую схему КПТ вы уже подготовили и передали).
Подача заявления в уполномоченный орган (обычно это комитет по имуществу или земельным отношениям муниципалитета) о предварительном согласовании предоставления образуемого участка.
Получение решения органа власти о согласовании схемы и предварительном одобрении объединения.
Заказ кадастровых работ у кадастрового инженера на основе утвержденной схемы.
Постановка на кадастровый учет объединенного участка и регистрация прав на него (в данном случае – регистрация договора аренды на новый единый участок).
Ключевой момент на данном этапе – это получение официального решения от муниципалитета.

3. Почему действия муниципалитета неправомерны?
Нарушение сроков. В соответствии с п. 15 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ, орган власти обязан принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в течение тридцати рабочих дней со дня поступления заявления и схемы.

Прошедшие 2 месяца (что примерно равно 40-45 рабочим дням) – это явное превышение установленных законом сроков.
Устная форма отказа. Любое решение органа власти, в том числе отказ, должно быть оформлено в письменной форме и мотивировано. Устный отказ не имеет никакой юридической силы и является грубым нарушением административного регламента. Без письменного отказа вы даже не можете понять его причину и, соответственно, обжаловать.
4. Возможные причины отказа (о которых они могут умолчать)
Хотя их действия незаконны, у муниципалитета могут быть скрытые мотивы для нежелания объединять участки:

Изменение кадастровой стоимости. Объединенный участок будет поставлен на кадастровый учет как новый. Его кадастровая стоимость может быть пересчитана и, скорее всего, будет выше, чем сумма стоимостей двух старых участков. Это не является законным основанием для отказа, но может быть их внутренней «неофициальной» причиной для проволочек.
Технические ошибки или несоответствия в схеме. Но в этом случае они обязаны были предоставить мотивированный отказ в установленный срок.
Наличие обременений. Но так как вы только что размежевали и построили дом, маловероятно, что на участках появились новые обременения.
5. Что делать дальше? Пошаговый план действий
Написать официальное письмо-напоминание. Напишите на имя главы администрации или руководителя комитета по имуществу заявление с требованием дать официальный ответ по вашему заявлению в соответствии со ст. 39.15 ЗК РФ. Укажите дату подачи первоначального заявления и приложите его копию. Подайте письмо через канцелярию (получите отметку о вручении) или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении. Это пресечет дальнейшие проволочки.
Дождаться официального ответа. Как только вы получите письменный отказ, вы сможете увидеть его основания. Если основания незаконны (например, «нецелесообразно»), вы сможете их обжаловать.
Подать жалобу.

Вышестоящему органу: Напишите жалобу в вышестоящую инстанцию (например, в региональное Министерство имущественных отношений) на бездействие и нарушение сроков муниципалитета.
В прокуратуру: Прокуратура осуществляет надзор за исполнением законов органами местного самоуправления. Бездействие администрации – прямое основание для проведения прокурорской проверки.
В суд: Вы можете обжаловать бездействие муниципалитета (фактически молчание, которое приравнивается к отказу) или его официальный отказ в судебном порядке по правилам КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства). Шансы выиграть дело очень высоки, так как закон на вашей стороне.
Важно: Не ждите дальше. Муниципалитет надеется, что вы махнете рукой. Начинайте действовать официально.

Резюме: Действия муниципалитета неправомерны. Вы имеете полное право на объединение участков. Требуйте официальный ответ, а в случае отказа или дальнейшего бездействия – смело жалуйтесь в вышестоящие инстанции и в суд.

Если информация оказалась для Вас полезной, я буду признателен за положительную оценку моего ответа.