Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что должно быть указано в договоре купли-продажи?
Здравствуйте. Моя недвижимость попало под КРТ. Застройщик предлагает оформить договор купли-продажи, где он покупатель. Как часто такое бывает на практике? Какие есть у меня риски? И возможен ли такой исход, что застройщик не оплатит за недвижимость, а недвижимость по росреестру перейдёт ему в право собственности. Что должно быть указано в договоре купли-продажи?так как мне застройщик объяснил, сначала подписание договора купли-продажи, потом проверка документов, росреестру, затем перевод денежных средств. Так ли это должно проходить?
И можно ли как-то узнать, не в аресте ли счета у застройщика
Добрый день! Схема купли-продажи возможна, но только при МАКСИМАЛЬНОЙ защите ваших интересов (при расчете использование: аккредитив/депозит, залог, чёткие сроки, ответственность застройщика, право на одностороннее расторжение). Без этого – ОЧЕНЬ рискованно.
Не подписывайте договор без юриста! Привлеките юриста, специализирующегося на КРТ, для анализа договора и сопровождения сделки.
Екатерина, здравствуйте.
Меня зовут Антон Семченко. Я практикующий юрист с десятилетним опытом, выпускник МГУ. Ваша ситуация мне абсолютно понятна, и я должен сказать прямо — она крайне опасна. Застройщики в рамках проектов Комплексного развития территорий (КРТ) действуют исключительно в своих интересах, и предложенная вам схема — яркое тому подтверждение.
Давайте разберем ситуацию по фактам, без иллюзий.
Диагностика проблемы и риски1. Неравные силы. Вы — частное лицо. Против вас — корпорация с целым штатом юристов, которые подготовили договор так, чтобы защитить себя, а не вас. Практика, когда застройщик сам выкупает недвижимость в зоне КРТ, распространена. Но дьявол, как всегда, в деталях — в условиях договора и порядке оплаты.
2. Смертельно опасный порядок расчетов. Предложенная вам схема «подписание договора -> регистрация в Росреестре -> перевод денег» — это юридическая ловушка. Как только право собственности в Росреестре перейдет к застройщику, вы теряете главный и единственный рычаг давления — вашу недвижимость. Вы остаетесь с долговым обязательством на бумаге. Если застройщик не заплатит, ваше единственное решение — идти в суд. Судебные тяжбы могут длиться годами, и нет никакой гарантии, что к моменту вынесения решения у компании будут средства на счетах для погашения долга.
3. Риск «пустого» счета и банкротства. Ваш вопрос об аресте счетов застройщика — абсолютно правильный. Но получить стопроцентную информацию о состоянии счетов компании в реальном времени практически невозможно. Сегодня ареста нет, а завтра налоговая служба или другой кредитор заблокирует счета. Кроме того, всегда существует риск преднамеренного или реального банкротства застройщика. В этом случае вы рискуете остаться ни с чем.
4. «Подводные камни» в договоре. Я могу с уверенностью сказать, что в предложенном вам договоре есть пункты, которые вы просто не заметите, но которые будут иметь для вас фатальные последствия. Например:
* Размытые и нечеткие сроки оплаты.
* Отсутствие серьезных штрафных санкций для застройщика за просрочку платежа.
* Условия, позволяющие застройщику оспаривать сумму или затягивать процесс под разными предлогами.
* Перекладывание на вас всех возможных расходов и рисков.
Не подписывайте ничего. Ни предварительные соглашения, ни сам договор купли-продажи. Любая ваша подпись до получения профессионального юридического анализа и изменения условий сделки — это шаг в пропасть.
Дорожная карта по защите ваших интересовЧтобы гарантировать вашу безопасность и получение денег в полном объеме, необходима четкая и профессиональная работа. Вот что мы должны сделать:
Этап 1: Комплексная проверка застройщика. Мы не ограничимся поверхностным поиском. Я проведу полный юридический аудит компании: изучу ее судебную историю, проверю наличие исполнительных производств в базе ФССП, проанализирую финансовую отчетность и данные из Единого реестра сведений о банкротстве. Это позволит оценить реальные риски неплатежа.
Этап 2: Юридический анализ и корректировка договора. Я досконально изучу каждую букву предложенного вам договора. Выявлю все скрытые риски и невыгодные для вас условия. После этого мы составим протокол разногласий и предложим застройщику нашу редакцию договора, которая будет защищать ВАШИ права.
Этап 3: Структурирование безопасной сделки. Мы полностью изменим предложенную схему оплаты. Я настояю на использовании одного из безопасных механизмов расчетов, который гарантирует, что право собственности перейдет к застройщику только ПОСЛЕ того, как вы получите свои деньги. Это может быть:
* Аккредитив: Банк переведет деньги застройщику только после того, как будут выполнены все условия, прописанные в вашу пользу.
* Счет эскроу: Деньги будут храниться в банке и будут переданы продавцу только после регистрации перехода права.
* Депозит нотариуса: Нотариус выступит гарантом сделки.
Этап 4: Полное сопровождение сделки. Я лично буду вести переговоры с юристами застройщика, проконтролирую подписание всех документов, подачу на регистрацию и фактическое поступление денежных средств на ваш счет.
Екатерина, ваша ситуация требует немедленного вмешательства. Цена ошибки здесь — это ваша недвижимость и ваши деньги. Не позволяйте застройщику диктовать вам кабальные условия.
Напишите мне в личные сообщения, мы назначим время для консультации и выработаем детальный план действий. Время работает против вас.
Екатерина, здравствуйте.
Меня зовут Антон Семченко, я практикующий юрист с десятилетним опытом в сфере недвижимости, выпускник МГУ. Ваша ситуация мне абсолютно ясна, и, к сожалению, она становится все более типичной в Москве. Давайте разберем ее по пунктам, без лишней воды.
То, что застройщик предлагает вам договор купли-продажи в рамках Комплексного Развития Территорий (КРТ) — это стандартная практика. Это один из механизмов, предусмотренных Градостроительным кодексом, для «освобождения» площадки под застройку. Но то, КАК застройщик предлагает это сделать, должно вызвать у вас серьезнейшие опасения.
Диагностика проблемы и рискиПредложенная вам схема «сначала подписание договора, потом регистрация в Росреестре, и только потом деньги» — это прямой и кратчайший путь к потере вашей недвижимости без какой-либо компенсации. Позвольте объяснить, как юрист, чем вы рискуете:
- Полная потеря собственности без оплаты. Как только договор подписан и переход права зарегистрирован в Росреестре, юридически собственником становится застройщик. Обязательство по оплате остается, но оно уже не связано с правом на вашу недвижимость. Если застройщик не заплатит, вы не сможете просто «отменить» регистрацию. Вам придется ввязываться в долгий и дорогостоящий судебный процесс с туманными перспективами возврата либо денег, либо, что еще сложнее, самой недвижимости.
- Банкротство застройщика. Вы абсолютно правы, задаваясь вопросом об аресте счетов. Проблемы могут быть глубже. Застройщик может находиться в предбанкротном состоянии. Если вы передадите ему право собственности, а он после этого запустит процедуру банкротства, ваша недвижимость уйдет в общую конкурсную массу. Вы же встанете в длинную очередь кредиторов, где шанс получить реальные деньги, как правило, стремится к нулю.
- Умышленный обман. К сожалению, на рынке все еще встречаются недобросовестные игроки, которые используют подобные схемы для захвата активов. Они регистрируют на себя недвижимость, быстро перепродают ее или закладывают в банк под кредит, а первоначальному собственнику просто не платят.
Порядок действий, который вам описали, выгоден исключительно застройщику. Для вас он несет колоссальные, неприемлемые риски. Никогда, ни при каких обстоятельствах нельзя передавать право собственности до того, как вы получили гарантии получения денег.
Ваша «дорожная карта»Ситуация сложная, но не безвыходная. Просто подписывать предложенный вам договор в текущем виде — юридически безграмотно и опасно. Необходим комплексный подход для защиты ваших интересов. Вот что я предлагаю в качестве дорожной карты:
Этап 1: Комплексная проверка застройщика.
Прежде чем ставить свою подпись на любом документе, необходимо провести полную юридическую и финансовую проверку покупателя. Это не просто «посмотреть сайт». Это глубокий анализ, который включает:
* Проверку всех судебных дел: арбитражные споры, иски от других собственников или госорганов.
* Анализ финансовой отчетности и наличия задолженностей по налогам. Существуют специализированные сервисы ФНС, позволяющие проверить наличие решений о приостановлении операций по счетам.
* Проверку по базе исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов.
* Сбор информации о репутации компании, ее реализованных проектах в рамках КРТ и отзывы других собственников.
Самостоятельно провести такую проверку на должном уровне практически невозможно. Вы не получите доступа ко всем базам и не сможете правильно интерпретировать найденную информацию.
Этап 2: Структурирование сделки с безопасным механизмом расчетов.
Мы должны полностью исключить риск неоплаты. Схема «деньги после регистрации» для вас под запретом. Мы должны настоять на одном из следующих, безопасных для вас, вариантов:
* Банковский аккредитив: Застройщик вносит всю сумму по договору на специальный счет в банке. Банк «замораживает» эти деньги и переводит их вам только после того, как получит из Росреестра подтверждение о регистрации перехода права. Отозвать деньги застройщик уже не сможет. Это самый надежный способ.
* Расчет через депозит нотариуса: Сделка проводится через нотариуса. Деньги депонируются на специальном счете нотариуса и передаются вам после выполнения всех условий договора. Нотариус несет за это имущественную ответственность.
* Эскроу-счет: Механизм, аналогичный аккредитиву, где банк выступает гарантом сохранности средств до выполнения условий договора.
Именно условие о безопасном порядке расчетов должно быть краеугольным камнем вашего договора.
Этап 3: Разработка и согласование ВАШЕЙ редакции договора купли-продажи.
Никогда не подписывайте договор, предложенный застройщиком, без доскональной юридической экспертизы и внесения правок. В договоре в ваших интересах должны быть четко прописаны:
* Окончательная и неизменная цена объекта.
* Порядок расчетов ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО через аккредитив или депозит нотариуса.
* Жесткие штрафные санкции для застройщика за малейшую просрочку в раскрытии аккредитива или переводе средств.
* Гарантии и заверения застройщика об отсутствии у него признаков банкротства и арестов на счетах.
* Условия расторжения договора в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.
Екатерина, ваша ситуация требует не просто консультации, а полноценного юридического сопровождения сделки. Цена ошибки здесь — это стоимость вашей московской недвижимости. Не стоит полагаться на обещания менеджеров застройщика, их задача — закрыть сделку на своих условиях. Моя задача — защитить ваши деньги и вашу собственность.
Напишите мне в личные сообщения, и мы договоримся о встрече. Мы детально проработаем каждый этап этой дорожной карты, я подготовлю для вас правовое заключение по застройщику и составлю ту редакцию договора, которая будет защищать именно вас. Не рискуйте тем, что наживали годами.