Правомерны ли их действия и как лучше поступить в такой ситуации?

Здравствуйте, Марина! 

1) По ст. 153 ЖК РФ обязанность платить за ЖКУ несёт собственник жилья. До августа собственником были вы, значит начисления до даты регистрации сделки ложатся на вас.

2) Если в квартире никто не был зарегистрирован (подтверждается выпиской) и стоят приборы учёта, УК обязана начислять по счётчику. Начисления по нормативу на «прописанного» умершего человека без перерасчёта неправомерны (ст. 157 ЖК РФ, п. 59, 60 ПП РФ №354).

Ваши действия:

— Письменно запросить перерасчёт с приложением выписки из домовой книги и акта о факте проживания/непроживания.
— При отказе — жалоба в Госжилинспекцию и прокуратуру.
— Новым собственникам долг не переходит (ст. 391 ГК РФ, кроме задолженности по капитальному ремонту).
С уважением, Кирилл Гайдуков. Юридическая компания «ФОБОС».
Если мой ответ Вам помог, оцените его прямо сейчас. Для детальной помощи рекомендую обсудить в ЛС.

 В целом у управляющей компании (УК) есть право начислять плату по нормативам или по среднему при отсутствии показаний, но обязана обосновать расчёт и сделать перерасчёт, если есть данные приборов учёта и подтверждающие документы (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН/домовая книга и т. п.). Что делать — по шагам и с образцами писем.

Коротко о правовой базе

• Основные правила расчёта коммуналки — Жилищный кодекс РФ и «Правила предоставления коммунальных услуг» (ПП РФ от 06.05.2011 №354). При отсутствии/непередаче показаний плата может начисляться по среднему или нормативу; при неисправности прибора — по среднему за период его работоспособности.

• При этом потребитель имеет право требовать расчёта, акты проверки/снятия показаний, и перерасчёта, если есть данные приборов/основания для пересчёта.

• Вопрос, кто отвечает за долг: долг возникает за период оказания услуг. Если долг начислен в период, когда вы ещё были собственником — претензии к вам возможны; если начислен после продажи (после перехода права собственности в ЕГРН), ответственность — к владельцу на тот момент. Практика: важно точно установить даты начислений и дату перехода права собственности (выписка из ЕГРН, договор).

Что надо срочно собрать

• Договор купли‑продажи и акт передачи (чтобы подтвердить дату перехода права).

• Выписку из домовой книги/ЕГРН, подтверждающую дату смены собственника и отсутствие прописанных (вы уже имеете домовую выписку — сохраните).

• Полные квитанции и расчёты от УК за спорный период.

• Скриншоты/копии писем от новых собственников с требованием оплаты.

• Данные приборов учёта (если есть: последние показания, акты поверки/замены/снятия).

Рекомендованные шаги (по порядку)

1) Письменно запросите у УК разъяснения и документы

• Попросите предоставить подробную калькуляцию задолженности (по месяцам), метод расчёта, на основании каких нормативов/средних считали, акты о том, что приборы учёта не работали, акты проверки/замены, и показания приборов за предыдущий период.

• Приложите копии договора купли‑продажи и выписку из ЕГРН/домовую выписку, чтобы показать точную дату перехода права и факт отсутствия людей в квартире в спорный период.

• Попросите сделать перерасчёт в соответствии с показаниями приборов учёта (если они есть) либо объяснить правовой и расчётный механизм.

Срок ответа — укажите, например, 10–30 календарных дней.

Пример краткого обращения к УК (можно скопировать и отправить):

В [наименование УК]

От [ФИО, адрес, телефон, e‑mail]

Заявление (претензия)

Прошу предоставить в письменном виде подробный расчёт начислений по водоснабжению за период [месяцы, год], а также:

1) метод расчёта (по каким нормативам или на основании каких средних),

2) копии актов о неисправности/непередаче показаний приборов учёта, акты проверки/замены приборов,

3) показания приборов учёта за предыдущие расчётные периоды,

4) расчёт перерасчёта при наличии данных приборов учёта.

Копии прилагаю: договор купли‑продажи от [дата], выписка из ЕГРН/домовая выписка (подтверждение даты перехода права и отсутствия прописанных).

Прошу ответить в течение 15 календарных дней с указанием результатов проверки и с приложением документов.

Дата, подпись

2) Если УК отказывает в перерасчёте или не отвечает — жалоба в контролирующие органы

• Направьте жалобу в Государственную жилищную инспекцию региона и/или Роспотребнадзор с приложением всех документов и отказа УК.

• Можно также обратиться в прокуратуру (если имеются признаки системного нарушения прав жильцов).

3) Если необходимо — иск в суд

• Если УК неправомерно начислила долг и не делает перерасчёт, подаётся иск в суд о признании начислений неправомерными и о перерасчёте/возврате излишне уплаченных сумм. Срок исковой давности — обычно 3 года, но лучше не затягивать.

• В суде обычно запрашивают акты поверки приборов учёта, переписку с УК и доказательства перехода права собственности.

4) Как общаться с новыми хозяевами

• Напишите короткое вежливое уведомление, что вы не признаёте долг, и что вопрос решаете с УК/будете ориентироваться на результаты проверки. Приложите копию договора купли‑продажи и выписку из ЕГРН, если долг относится к периоду до передачи права — поясните, что долг, как правило, относится к собственнику на момент оказания услуги. Избегайте эмоциональных формулировок; лучше — юридические и документированные ответы.

Короткий шаблон ответа новым собственникам:

Здравствуйте. Долг по коммунальным услугам за период [месяцы] был начислен до/после (нужна дата) передачи права собственности. Я направил(а) запрос в управляющую компанию с требованием предоставить расчёт и документы, подтверждающие начисление. Как только получу ответ УК, пришлю вам копии. До выяснения обстоятельств прошу временно воздержаться от претензий ко мне. 

[Приложение: копия договора купли‑продажи, выписка из ЕГРН]

Аргументы, которые можно использовать против УК

• Домовая выписка о том, что в квартире никто не прописан/никто не проживал в спорный период — подкрепляет требование о перерасчёте.

• Если приборы учёта исправны и показывают нулевое/минимальное потребление в эти месяцы (или показывали раньше) — требование перерасчёта по показаниям.

• Если приборы были исправны, УК обязана начислять по показаниям, а не по нормативу/среднему без объяснений.

Практические советы

• Всю переписку ведите письменно и сохраняйте квитанции и входящие/исходящие письма. Рекомендуется отправлять письма в УК заказным письмом с уведомлением или через ЛК (если там хранится переписка).

• Получите выписку из ЕГРН и сохраняйте копии договоров.

• Если УК требует деньги от вас, а долг относится ко времени, когда вы уже не были собственником — настаивайте на подтверждении дат начисления и переводите спор в юридическую плоскость (жалоба/суд).