И будет ли считаться правомерной такая формулировка в ДКП?

. Вопрос, может ли такая форма расчета прописанная в нашем ДКП навредить Покупателю? и будет ли считаться правомерной такая формулировка в ДКП?

 Добрый день! Тут действует принцип свободы договора ( ст. 421 ГК РФ). Покупателю такой порядок расчета никак не навредит поскольку свои обязательства согласно условиям договора он исполнил. Теоретически условия ДКП в части распределения цены квартиры если договор со стороны продавца подпишут оба супруга может рассматриваться как соглашение о распределении доходов от продажи общей совместной собственности (для вопроса налогообложения, но такой договор очень желательно нотариально оформить

Здравствуйте,  Елена.

Собственники (супруги) имеют равные права на эту квартиру в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ.

При этом, если ДКП подписывают оба супруга, то такая формулировка перечисления средств вполне законна в силу статьи 421 ГК и режима совместной собственности супругов.

Деньги все равно формально в их совместной собственности остаются независимо от того в какой сумме кому они переводятся по сделке.

Покупателю такие формулировки никак не вредят, на действительность ДКП не влияют.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте.

Учитывая, что данная квартира приобретена в браке и является совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), то супруга может быть точно таким же продавцом и соответственно получателем денег, как и супруг. Учитывая, что у супруги это единственное жилье, она имеет право на продажу квартиры со сниженным сроком вдаления для получения льготы. При этом супруги вправе сами распределять доходы от продажи квартиры между собой по своему усмотрению.

Вопрос, может ли такая форма расчета прописанная в нашем ДКП навредить Покупателю? и будет ли считаться правомерной такая формулировка в ДКП?

 Покупателю эта формулировка не вредит нисколько, т.к. это право сторон, как именно формулировать условия договора (свобода договора — ст. 421 ГК РФ).

Такая формулировка вполне правомерна.

При анализе ситуации с распределением суммы в договоре купли-продажи (ДКП) квартиры между супругами важно учитывать следующие аспекты: Налоговые последствия для супругов. Супруг (собственник): Поскольку он владеет долей в другой недвижимости, вычет в 1 млн рублей при продаже может быть применен только один раз в налоговом периоде. Если он уже использовал вычет для другой сделки, налог (13%) будет начислен на всю сумму дохода от продажи, превышающую расходы на покупку (если они документально подтверждены). Если квартира продана дороже, чем куплена, разница облагается НДФЛ. Если расходы не подтверждены, налог берется с суммы, превышающей 1 млн рублей. Супруга (не собственник): Получение ею 5,8 млн рублей по ДКП, где она не указана как продавец, может быть расценено налоговой как дарение. Дарение между супругами не облагается налогом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), но: Если сумма превышает 3 млн рублей, это может привлечь внимание ФНС. Налоговая вправе запросить обоснование перевода средств, особенно если супруга не участвовала в сделке как сторона договора. Риски для покупателя. Правовые риски: Если в ДКП супруга не указана как продавец, перевод ей денег противоречит условиям договора. Это может стать основанием для оспаривания сделки, если супруг заявит, что не получал полную сумму. Налоговая может признать распределение средств фиктивным и доначислить налог супругу, что не повлияет на покупателя напрямую, но может привести к судебным разбирательствам. Налоговые проверки: Покупатель обязан удержать НДФЛ, если продавец — налоговый нерезидент (ст. 226 НК РФ). В данной ситуации это не актуально, но сам факт нестандартного распределения платежей может вызвать вопросы. Законность формулировок в ДКП. Условие о переводе денег супруге допустимо, только если это прямо связано с сделкой (например, супруга является стороной договора или участвует в расчетах по соглашению сторон). В противном случае это может быть расценено как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ). Рекомендация: Указать в ДКП, что супруга получает часть средств по соглашению о разделе денежных обязательств между супругами (если такое соглашение есть). Это добавит правовой обоснованности. Как минимизировать риски. Для супругов: Оформить брачный договор или соглашение о разделе средств от продажи, где будет закреплено право супруги на часть денег. Это легализует перевод. Супруге можно использовать вычет при покупке новой недвижимости (до 2 млн рублей), если она планирует приобретение. Для покупателя: Прописать в ДКП, что расчеты с супругой производятся с письменного согласия супруга-собственника. Указать, что перечисление средств супруге является исполнением обязательств продавца (например, по семейным соглашениям). Итог: Указанное распределение средств в ДКП несет риски как для продавцов, так и для покупателя. Налоговая может оспорить сделку, а супруг — потребовать пересмотра условий. Чтобы избежать проблем: Оформите дополнительное соглашение между супругами о распределении денег. Проконсультируйтесь с со мной для корректного отражения условий в ДКП. Рассмотрите альтернативные варианты (например, договор дарения между супругами после получения денег супругом). Если покупатель настаивает на текущей схеме, он должен понимать, что в случае споров может быть втянут в судебные разбирательства.

Здравствуйте, Елена.

Я бы исходил из того, что продавцом, согласно договору, будет являться супруг. Из буквального толкования разъяснений в Письме ФНС России № БС-4-11/7219@ от 26.06.2024

С учетом положений Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, приобретенное супругами в браке, считается их совместной собственностью независимо от того, на кого из супругов оно оформлено. При этом супруги на основании соглашения вправе распределить между собой доходы от реализации имущества, находившегося в их общей совместной собственности, и в соответствующих размерах (долях) учитывать сумму полученного дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

При заключении договора только между продавцом и покупателем, супруга стороной соглашения не является, и следовательно, из такого договора могут следовать только предположения о распределении дохода, что дает налоговому органу возможность, как минимум, требовать доказательств его распределения. Иными словами, возникает спор.

Если в договоре просто указать, что

титульному собственнику 300 000руб, а супруге (не прописана в правоустанавливающих документах) 5800 000руб.

 возникает вопрос о статусе супруги.

Поэтому я бы рекомендовал дополнительно в договоре  прописывать положения о том, что квартира находится в общей совместной собственности продавца и его супруги в силу положений ст.33,34 СК РФ, о достижении соглашения о распределении дохода, в разделе подписей сторон договор должна также подписать и супруга. И вот в таком случае, вопросов не возникает, документально подтверждается, что между супругами, как участниками общей совместной собственности достигнуто соглашение о распределении дохода.

У покупателя сложностей в связи с указанным не возникнет, в том числе и при обосновании расходов, связанных с приобретением квартиры.

С уважением