Можно ли расторгнуть договор купли‑продажи участка при неверно показанных границах?

Здравствуйте, Дария.

Ситуация, безусловно, очень неприятная. Давайте разберем ее с юридической точки зрения. 

Краткий ответ: Да, у вас есть серьезные основания для расторжения договора купли-продажи через суд. Это классический случай существенного заблуждения относительно предмета договора.

Подробное обоснование

Ваша ситуация подпадает под действие статьи 178 Гражданского кодекса РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения»).

1. Заблуждение является существенным. Вы покупали конкретный земельный участок, который, как вы полагали, находился в определенном месте. Оказалось, что его фактическое местоположение коренным образом отличается. Вы покупали не тот объект, который думали.

2. Заблуждение касается природы сделки. Вы были уверены, что заключаете сделку по покупке участка «А», а по факту купили участок «Б», который вас не интересует.

3. Если бы вы знали о реальном расположении участка, вы бы не совершили сделку. Это ключевой момент. Суд будет исследовать, было ли заблуждение настолько существенным, что вы не стали бы покупать этот участок, зная его истинное местоположение.

Ваши дальнейшие действия (пошагово)

1. Получите официальные документы.

   · Акт выноса границ в натуру. 

Акт выноса границ в натуру имеет юридическую силу и служит основой для определения правового статуса участка, его использования и защиты. 

Это главный документ, который доказывает несоответствие. Он должен быть составлен кадастровым инженером (геодезистом) и заверен его подписью и печатью.

   · Кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН на ваш участок. Внимательно изучите кадастровый план, который является частью выписки. Он должен совпадать с тем, что вам показал геодезист.

2. Направьте досудебную претензию Продавцу.

   · Составьте письменную претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть вам уплаченные деньги.

   · К претензии приложите копии: ДКП, акта выноса границ, кадастровой выписки, а также любые другие доказательства (например, ваши фото/видео с участка, где было приблизительно показано местоположение, если таковые имеются; показания свидетелей, если они были при первичном осмотре).

   · Направьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Это обязательный шаг перед обращением в суд.

3. Обратитесь в суд.

   · Если продавец откажется удовлетворять претензию (а скорее всего, так и будет), вам необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения земельного участка.

   · Требования в иске:

     · Признать договор купли-продажи недействительным на основании ст. 178 ГК РФ (вследствие существенного заблуждения).

     · Применить двустороннюю реституцию: вернуть вам деньги, а продавцу – участок (с внесением соответствующих изменений в ЕГРН).

     · Взыскать с продавца все судебные расходы (госпошлину, расходы на геодезиста, возможно, услуги юриста).

Что важно учитывать:

· Срок исковой давности. Составляет один год. Течение срока начинается с того дня, когда вы узнали (или должны были узнать) о том, что находитесь в заблуждении. В вашем случае отсчет, скорее всего, пошел с момента выноса границ геодезистом. У вас есть время, но затягивать не стоит.

· Доказательства. Ключевую роль сыграет акт геодезиста. Также постарайтесь найти любые доказательства, что изначально вам показывали участок в другом месте (переписка, свидетельские показания, например, от риелтора, если он участвовал в сделке).

· Действия продавца. Суд будет выяснять, знал ли продавец о том, что вы заблуждаетесь насчет местоположения, и не воспользовался ли он этим умышленно. Но даже если он тоже не знал (что маловероятно, если он был собственником), сделка все равно может быть признана недействительной по ст. 178 ГК РФ, так как заблуждение было с вашей стороны.

Не ведите дальнейших переговоров с продавцом устно, все общение переведите в письменную форму.