Но в Росреестре отказываются регистрировать мне право собственности, так как там зона подтопления

Здравствуйте!

Требования Росреестра незаконны, если договор купли-продажи оформлен корректно. Отказ в регистрации права собственности из-за зоны подтопления — нарушение ваших прав. Вероятно они относят участок к зоне с особыми условиями. Наличие зоны подтопления не препятствует регистрации права собственности, если объект уже существует и сделку нельзя признать ничтожной. Если вы как покупатель знали о зоне подтопления и согласились на сделку, отказ Росреестра неправомерен.

Олеся, здравствуйте.

Меня зовут Антон Семченко, я практикующий юрист с десятилетним опытом, выпускник МГУ. Ваше дело не простое, но в моей практике подобные случаи, к сожалению, не редкость. Росреестр действует формально, но, вероятнее всего, в рамках закона. Давайте разберем, что происходит.

Диагностика проблемы

Отказ в регистрации, который Вы получили, — это, скорее всего, официальная приостановка. Причина в том, что на земельный участок наложено обременение в виде «зоны подтопления», а в Вашем договоре купли-продажи это существенное условие не отражено. Согласно Земельному кодексу РФ, продавец обязан передавать покупателю полную информацию об обременениях участка. Росреестр, видя расхождение между сведениями в ЕГРН (где зона уже отмечена) и Вашим договором, не может зарегистрировать переход права. Он требует документ, в котором Вы как покупатель своей подписью подтверждаете, что осведомлены обо всех ограничениях, связанных с покупкой данной недвижимости.

Риски в Вашей ситуации

Игнорировать требования Росреестра или пытаться «договориться» — прямой путь к катастрофе. Вот лишь некоторые из рисков:

1. Полная потеря денег и собственности: Без регистрации в Росреестре Вы не являетесь собственником дома и земли. Вы просто отдали деньги по договору, который не порождает для Вас прав собственности. Продавец в любой момент может заявить, что сделка не состоялась.
2. «Вечная» приостановка: Если не устранить причину приостановки в установленный законом срок (обычно до трех месяцев), Вы получите окончательный отказ в регистрации. После этого придется обращаться в суд, а это годы разбирательств и десятки, если не сотни, тысяч рублей расходов.
3. Невозможность использования участка: Даже если представить, что право собственности как-то зарегистрируют, наличие неоговоренной зоны подтопления означает полный запрет на любое новое строительство или реконструкцию дома без специальных, крайне дорогостоящих инженерных защитных мероприятий. Вы купили актив, которым не сможете полноценно распоряжаться.
4. Проблемы с продавцом: Требование заключить новый договор — это не формальность. Готов ли продавец на это? Не изменились ли у него обстоятельства? Не потребует ли он доплату? Что, если он вообще откажется что-либо подписывать, получив Ваши деньги?

Ситуация усугубляется тем, что мы не знаем ключевого факта: когда именно сведения о зоне подтопления были внесены в ЕГРН — до или после заключения Вашего договора? От ответа на этот вопрос зависит вся стратегия защиты Ваших интересов.

Дорожная карта решения Вашей проблемы

Просто заключить новый договор, как того требует Росреестр, — это самый простой, но и самый рискованный для Вас вариант. Вы соглашаетесь с проблемным активом, не разобравшись в последствиях. Действовать нужно системно. Вот что я предлагаю:

1. Правовой аудит документов: Мне необходимо изучить Ваш договор купли-продажи и, самое главное, официальное уведомление о приостановке из Росреестра. В нем указана точная причина и ссылка на норму закона. Это отправная точка для выработки стратегии.
2. Срочный сбор информации: Нужно заказать расширенные выписки из ЕГРН и проверить, когда именно зона подтопления была установлена. Это определит, несет ли продавец ответственность за сокрытие информации, что может дать Вам право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
3. Выработка правовой позиции и стратегии: По результатам анализа я предложу Вам конкретные варианты действий:
   • Переговоры с продавцом: Разработка и согласование нового договора или дополнительного соглашения, которое обезопасит Вас, а не только Росреестр.
   • Административное обжалование: Если действия регистратора неправомерны (что маловероятно, но возможно), мы можем обжаловать приостановку.
   • Судебное урегулирование: В крайнем случае — подача иска в суд о регистрации перехода права или о расторжении договора и взыскании с продавца всех уплаченных средств и убытков.

Олеся, Ваша ситуация требует немедленного вмешательства профессионала. Каждый день промедления работает против Вас и Ваших денег. Не пытайтесь решить этот вопрос самостоятельно, опираясь на советы из интернета. Цена ошибки слишком высока.

Напишите мне в личные сообщения, и мы договоримся о консультации, на которой детально разберем Вашу ситуацию и построим пошаговый план действий по защите Ваших имущественных прав.

Связаться со мной