Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупаем земельный участок, заказали выписку, и там стоит обременение, хотелось бы понимать риски и что это значит в целом
Покупаем земельный участок, заказали выписку, и там стоит обременение, хотелось бы понимать риски и что это значит в целом
- EGRN_77-18-0170214-327.pdf
Здравствуйте, Екатерина.
Строительство жилого дома в зоне подтопления не запрещено.
Должны быть приняты меры инженерной защиты к защите жилого дома от подтопления.
В отношении Вашего участка и его целевого использования вот ключевое ограничение из выписки.
Ограничения в использовании согласно ст. 67.1 «Предотвращение негативного воздействия
вод и ликвидация его последствий», п. 6 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 г. №74-ФЗ 6. В
границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской
Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями
использования территорий, запрещаются: 1) размещение новых населенных пунктов и
строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты
таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления;
Попросите у продавцов заказать в Администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ.
В нем будет указано пятно застройки и ограничения в использовании участка.
Они могут быть шире чем те которые отражены в ЕГРН.
Исходя из ГПЗУ и будете принимать решение о покупке.
ГПЗУ можете скинуть мне в чат личных сообщений по готовности.
С уважением! эксперт сайта Г.А. Кураев
Здравствуйте! Тут нужно руководствоваться
ВК РФ Статья 67.1. Предотвращение негативного воздействия вод и ликвидация его последствий
3. В границах зон затопления, подтопления запрещаются:
1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;
Т.е. к строительству кап. сооружений в виде жилых домов налагаются требования по защите — запрета на строительство и эксплуатацию — нет.
По данным выписки из ЕГРН и по данным публичной кадастровой карты половина участка (снимок прикерпляю, синия полоса это как раз зоны подтопления) находится в ЗОУИТ (ст 105 ЗК РФ)
ЗОУИТ Территории слабого подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления, определенных в отношении территорий, которые прилегают к водотокам на территории города Москвы в зоне деятельности Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов
ЗОУИТ Территории сильного подтопления, внутри зон подтопления прилегающих к зонам затопления, определенных в отношении территорий, которые прилегают к водотокам на территории города Москвы в зоне деятельности Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов
В таких зонах подтопления запрещено строительство без обеспечения инженерной защиты.
Ограничения в использовании согласно п. 6 ст. 67.1 «Предотвращение негативного воздействия вод и ликвидация его последствий» Водного кодекса РФ от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ. В границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются: 1) размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления;
то есть не только ваш объект должен быть защищен от подтопления, а весь населенный пункт. А так как никто не заморачивается, администрация просто в случае если вы решите реконструировать имеющийся объект или построить новый выдаст отказ на основании ст 51.1 ГрК РФ .
Хотя есть разная судебная практика обжалования таких отказов, но администрация как правило, неуклонно дает отказы.
Использовать по факту то что есть можно, делать что-то новое — проблема. Либо строить на той половине участка где нет зоны подтопления.
До сделки вам надо много проверить что на участке, если нужна помощь можете обратиться в личные сообщения.
Кроме этого есть еще ЗОУИТ, которая распространяется на весь участок.
ЗОУИТ объектов энергетики, связи, транспорта (4)
ЗОУИТ Приаэродромная территория аэродрома Москва (Внуково) в составе с первой по шестую подзонуЗОУИТ Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)ЗОУИТ Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)ЗОУИТ Третья подзона приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)
они не мешают строительству, но накладывают определенный режим использования.
В соответствии с Решением об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково) в составе с первой по шестую подзону, утвержденным приказом Федерального агентства воздушного транспорта от 17 апреля 2020 г. № 394-П в подзонах устанавливаются следующие ограничения использования объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности: первая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов; вторая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта; третья подзона, в которой запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (далее — уполномоченный федеральный орган исполнительной власти) при установлении соответствующей приаэродромной территории; четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны; пятая подзона, в которой запрещается размещать опасные производственные объекты, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов; шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.
.
Обратите еще внимание, что доступ к участку который хотите купить, обеспечен через участки 77:18:0170214:335 и 77:18:0170214:324, оба участка имеют назначение ИЖС, то есть даже не дороги и не земли общего пользования и находятся в частной собственности. Очень много судов потом с застройщиками и продавцами участков, что они не отдают земли общего пользования — дороги и еще и плату берут за проезд по ним.
Участок находится в зоне подтопления и прилегающих территорий (п. Приказа Росводресурсов № 149 от 08.05.2018).
Ограничения — ст. 56 Земельного кодекса РФ и ст. 67.1 Водного кодекса РФ:
- Запрет на новое жилищное строительство и размещение капитальных объектов без инженерной защиты.
- Запрет на размещение отходов, радиоактивных и токсичных материалов, скотомогильников.
- Возможные требования по согласованию с Росводресурсами, МЧС, органами местного самоуправления.
При попытке получить разрешение на строительство может потребоваться проект инженерной защиты (дамбы, дренаж, дренажные насосы) или отказ.
Банки могут осторожно кредитовать покупку или строительство.
При продаже участка покупатель будет видеть те же ограничения.
Возможны проверки и штрафы за нарушения режима зоны.
Практически это означает: участок не изымается, но использовать его можно только с учётом ограничений. Новое строительство, особенно капитальное (жилой дом, хозпостройки), — только после согласования и, как правило, при наличии проекта защиты от подтопления.
Что можно сделать:
- Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в Москомархитектуре — он покажет, что именно разрешено строить.
- Получить письменное разъяснение Росводресурсов или местной администрации по конкретно этому участку.
- Проверить ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в вашем муниципальном округе.
- До сделки можно привлечь юриста для анализа всех обременений, подготовки запросов и оформления сделки с минимальными рисками.
Вы можете нанять кадастрового инженера, который проведет анализ и даст общие рекомендации связанные с дальнейшей эксплуатацией земли и как вообще проводить строительство.
Исходя из представленной выписки
Зоны ЗОУИТ ст. 56 ЗК РФ не отменяют право собственности, но вводят ограничения на использование участка, чтобы предотвратить ущерб от вод. Обременение зарегистрировано в ЕГРН и обязательно для всех собственников оно привязано к земле, а не к владельцу
Если реализовать защиту, риски минимизируются и участок можно использовать полноценно. Многие такие зоны в Москве застраиваются с учетом норм. В целом рики как таковые не велики.