Нужно ли платить за услугу Сделка с гарантией при ипотеке через Домклик?

Добрый день, Геннадий. 

Разберём подробно:

Что такое «Сделка с гарантией» от Сбера?
Это платная услуга, при которой Сбербанк выступает гарантом сделки: если продавец (в вашем случае — ИП-застройщик) объявит себя банкротом, банк: 
проверяет «юридическую чистоту» сделки;
проверяет продавца (на предмет долгов, судебных рисков и т. д.);
в некоторых случаях — обязуется вернуть деньги, если сделка будет признана недействительной.

Стоимость — 60000 руб., и это по сути страховая услуга, а не обязательная часть ипотечной сделки.

Можно ли вместо этой услуги прописать условия в договоре купли-продажи?
Кратко: можно, но это не даст 100% защиты от возможных исков и банкротства продавца.
Если застройщик (ИП) станет банкротом: 
сделка может быть оспорена арбитражным управляющим (ст. 61.2–61.3 ФЗ «О банкротстве»), если он докажет, что: 
цена была занижена;
сделка нанесла ущерб кредиторам;
была заинтересованность и т. д.

Даже если вы всё оплатили, получили право собственности, живёте в доме — имущество может быть включено в конкурсную массу по делу о банкротстве продавца.
Суды в редких случаях отменяют сделки даже спустя несколько лет.

Можно ли запретить продавцу подавать на банкротство?
Нет.
Никакой договор купли-продажи не может запретить лицу подать на банкротство, если есть основания по закону. Это его конституционное право.
Формулировки вроде: 
«продавец обязуется не подавать на банкротство в течение 5 лет»
— не имеют юридической силы и не защитят сделку от оспаривания третьими лицами.

Что рекомендую вам из личного опыта.
Если продавец — ИП (а не юрлицо-застройщик с историей), то: 
риск банкротства выше, чем у крупного застройщика;
у вас как покупателя может не быть механизмов вернуть деньги, если сделку отменят через суд.
Поэтому услуга «Сделка с гарантией» — оправданный вариант, несмотря на цену.

Если хотите сэкономить: 
можно страховать титул (право собственности) в сторонней компании, но там могут быть ограничения по сумме и срокам;
либо оформить сделку через нотариуса, если в вашем регионе это возможно — нотариус может выступать гарантом законности сделки, но не обязуется возвращать деньги.

Здравствуйте.

1. Предложение оформить дополнительную услугу при оформлении договора ипотечного кредитования в данном случае навязыванием услуги не является, поскольку навязывание услуги это в первую очередь создание ситуации, когда невозможно заключить основной договор (в данном случае кредитный) без заключения дополнительных договоров (ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1  «О защите прав потребителей»)

5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом;

Вам же банк не отказывает в предоставлении кредита при отказе от этой услуги, но условия, на которых кредит будет предоставлен, будет отличаться от условий, как если Вы на эту допуслугу согласились.

2. Насчет ценности для Вас этой услуги, то я считаю ее сомнительной. 

Во-первых, проверить продавца на банкротство Вы можете и самостоятельно через сайт ЕФРСБ

https://bankrot.fedresurs.ru/

Если в отношении продавца введена процедура, то Вы найдете там информацию.

Кроме того, Вы можете проверить продавца по банку исполнительных производств

https://fssp.gov.ru/iss/ip/

Если в отношении него нет действующих исполнительных производств, то вероятность его ухода в банкротство невелика.

Во-вторых, даже уход продавца в банкротство не означает, что квартиру у Вас стопроцентно отберут.

Сделка по продаже Вам квартиры может быть оспорена, как подозрительная при наличии оснований, указывающих на то, что смысл сделки состоял в причинении вреда кредиторам продавца.

Если Вы продавцу не родственник, если квартира будет продаваться по рыночной цене, и если расчет по сделке будет в безналичном порядке, то вероятность оспаривания сделки по продаже квартиры минимальна.

Здравствуйте.

Правда ли после сделки покупатель может объявить себя банкротом и у нас в таком случае отберут недвижимость?

Такое, действительно, возможно.

Наибольший риск бывает тогда, когда недвижимость приобретается по цене значительно ниже рыночной. Сделка в данном случае может быть оспорена как подозрительная.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

+ есть основание, когда сделка оспаривается как причиняющая вред кредиторам, но это доказать сложнее.

+ некоторые другие, но опять же должны быть конкретные основания. Само по себе банкротство не влечёт автоматическое признание сделки недействительной.

------------

Подскажите, пожалуйста, следует ли оплачивать данную услугу или это навязывание со стороны банка доп. услуги?

Вам нужно запросить конкретные условия, на которых предоставляется эта услуга.

Верить на слово менеджеру не стоит, как минимум потому, что он сам может что-то напутать, а доказать Вы это не докажите.

Изучив представленный на подпись документ и Правила услуги, можно будет сказать, какие гарантии предоставляются и как они будут работать.

-------------

Некоторые страховые компании предлагают страхование титула — смысл в том, что при наступлении страхового случая, в том числе банкротства, Вам выплатят установленную стоимость.

Но это именно от страховых компаний.

По поводу предложения услуги «Сделка с гарантией» нужно, опять же, изучить конкретные условия, а только на обещания менеджера особо полагаться не стоит.