Вопрос: можно готовить договор и сразу в МФЦ или необходимо нотариальное оформление?

Да, в вашей ситуации обязательно требуется нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры. Это требование закона, и без заверения у нотариуса МФЦ не примет документы на регистрацию перехода права собственность.
Основная причина заключается в том, что в сделке участвуют несовершеннолетние дети, а доля одного из них (1/2) превышает размер долей взрослых участников (по 1/4). Согласно законодательству, нотариальное удостоверение обязательно для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, в которых участвуют несовершеннолетние граждане.

Нотариус в данном случае выполняет несколько ключевых функций:

Проверяет законность сделки: Убеждается, что права детей не ущемлены и сделка соответствует полученному разрешению органов опеки.
Обеспечивает юридическую чистоту: Проверяет документы и правильность составления договора, что служит защитой для всех сторон, особенно для детей.
Гарантирует признание документа: Нотариально удостоверенный договор имеет особую юридическую силу и не вызовет вопросов при регистрации в Росреестре.

Вам необходимо:

Обратиться к нотариусу
Начните именно с этого шага. Не стоит самостоятельно готовить договор, так как нотариус сделает это в соответствии со всеми legal требованиями. Для этого вам понадобятся:

Паспорта всех совершеннолетних участников (мамы).
Свидетельства о рождении детей.
Разрешение органа опеки и попечительства.
Документы, подтверждающие источник средств (например, выписка со спецсчета ребенка, документы на маткапитал).
Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (от продавца).
Подписать и удостоверить договор у нотариуса
Все участники сделки (продавец, мама и законные представители детей) должны присутствовать при подписании договора. Нотариус заверит документ и уплатит государственную пошлину за регистрацию перехода прав.
Подать документы на регистрацию через МФЦ
После заверения у нотариуса вы можете подать документы на государственную регистрацию права собственности через МФЦ. Нотариус может сделать это самостоятельно в электронном виде, что значительно ускоряет процесс. Вам останется только получить в МФЦ готовые выписки из ЕГРН, подтверждающие ваше право собственности на доли.

Добрый день, Виталий Георгиевич.

В Вашей ситуации нотариальное удостоверение договора купли-продажи, как правило, не требуется. Вы можете подготовить договор в простой письменной форме и подать документы на регистрацию права собственности напрямую через МФЦ. Однако это правило действует при соблюдении одного важного условия, касающегося продавца недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Нотариальное удостоверение сделки обязательно только в случаях, указанных в законе или в соглашении сторон.

(Гражданский кодекс РФ, Статья 550 — www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9c73b02137955b9e0fe0a897669d53347f9f0612/; Гражданский кодекс РФ, Статья 163, п. 2 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5bf94266a87a8f90387b0f69742dd4a6a5758474/)

Закон требует обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению (продаже) долей в праве общей собственности. Однако из этого правила есть исключение.

«Сделки по отчуждению или залогу долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или залоге всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке».base.garant
 (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Статья 42, ч. 1 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8c267818a73dd7743d8390776b320d3549646b33/)

Это означает, что если продавец — единственный собственник квартиры, или если у квартиры несколько собственников и они все вместе продают свои доли в рамках одного договора, то нотариус не нужен. Вы приобретаете квартиру в долевую собственность, но продавец отчуждает объект целиком.

Тот факт, что покупателями являются несовершеннолетние дети и в сделке используется материнский капитал, не делает нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательным. Закон требует участия нотариуса при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, а в Вашем случае дети выступают покупателями.